房地产企业收到政府返还的土地款计入收入的风险点提示

　　土地增值税清算如火如荼，一个非常突出的争议问题是：开发商取得政府返还土地款如何计税问题。很多开发商将返还款计入营业外收入中，先缴纳了所得税，但在土地增值税清算中，税务机关要将返还款冲减土地成本。当年想以不冲成本，计收入，从而加计20%扣除的筹划方案落空。

　　目前基层税务机关普遍认可的是冲减的处理方法。这样处理，可能与很多专家的意见不太相同。建议开发企业认真对待。冲成本是合法以的，也是合理的。分析如下： 房地产企业取得政府土地出让金返还款的会计和税务处理肖宏伟

　　由于土地招拍挂制度约束，各地政府在招商引资中，通过各种名义和方式，对开发商缴纳的土地出让金，给予一定比例的返还。

　　虽然计入营业外收入，可以减少土地增值税的支出。但此会计和税务处理方法，税务机关在土地增值税清算时，一般不认可。

　　一、会计处理

　　返还款名义上属于政府补助的性质，但从政府土地出让业务实质来看，企业按照招拍挂确定金额全额缴纳的土地出让金已经取得了全额票据，计入土地受让成本，而后政府给予的返还，是转让土地发生的销售折扣或折让行为。如被税务机关认定认为是返还业务，应直接冲减土地成本，而不应适用《企业会计准则第16号―政府补助(2006)》财会[2006]3号的规定，作为营业外收入进行处理。

　　二、企业所得税处理

　　由于政府土地返还款，不符合财税〔2008〕151号文件的规定，不是企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，因此，不能作为不征税收入在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

　　如被税务机关认定认为是土地款返还业务，无论企业会计上如何处理，所得税征收管理上，可以直接冲减土地成本。

　　所以，此土地返还款应当冲减土地成本，如果企业开发产品已经完工，按实际成本原则，对完工产品分摊土地成本，计算缴纳企业所得税。

　　当然，如果企业将返还款计入营业外收入，提前缴纳企业所得税，税务机关也不会拒绝。

　　三、土地增值税处理

　　根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。这里所称“地价款”，应为实际支付的价款，应为扣除政府返还后的土地实际价款。

　　这是实际发生原则在税收征管中的具体应用。

　　政府返还土地款，冲减土地成本，在各地税务机关具体文件解释中都有明确规定。

　　辽宁省大连市地方税务局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》 大地税函2008 188号(一)关于土地使用权价款的扣除问题

　　纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。

　　再如：青岛地方税务局：《青岛市土地增值税清算管理办法》青地税发[2008]100号》第二十二条——

　　对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

　　基层税务机关在土地增值税清算管理上，大多认同政府返还土地款，直接冲减土地成本的处理方法。不能加计扣除。