房地产企业视同销售的税收差异

    一、视同销售确认收入的行为差异

    国税发[200613 1号文对内资房地产企业所得税视同销售的行为作了明确规定：将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励；转作经营性资产；用作对外投资及分配给股东或投资者；抵偿债务；换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。营业税的视同销售行为包括：单位将不动产无偿赠与他人；单位或个人以房屋或其他不动产抵偿债务等。

    可见，除了以房抵债和单位将不动产以捐赠、赞助、职工福利、奖励等方式无偿赠与他人外，企业所得税和营业税在视同销售的行为方面存在着差异。例如企业开发产品用于本单位办公，或投资入股共担风险，在所得税上应视同销售行为并确认收入的实现，但却不能确认营业税应税收入的实现，因为开发产品的自用和投资入股不属于营业税的征税范围。

    二、视同销售确认收入的时限差异

    根据国税发[2006]3 1号文规定，企业所得税视同销售确认收入的时限，应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。这里明确了只要满足所有权转移、使用权转移或取得利益权利三种情况的任何一种就应确认企业所得税销售收入的实现。而营业税只是针对单位无偿赠与不动产和以房抵债视同销售确认收入的时限作了规定，即纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。可见，营业税视同销售的行为种类比所得税要少，而只强调了不动产所有权转移当天才确认收入，所以确认收入的时限范围与企业所得税也存在差异。

    三、视同销售确认收入的方法差异

    根据税法有关规定，房地产企业所得税和营业税视同销售确认收入的方法包括：按最近时期或最近月份同类开发产品市场销售价格确定，以及按成本利润率核定计税价格。但所得税还着重强调一点，即可以由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价格确定，体现了主管税务机关加强对内资房地产企业所得税的征管力度，而营业税在主管税务机关的参照权限方面未作相关规定，因此二者在视同销售确认收入的方法上也存在着差异。