办税指南（个人转让离婚析产房产）——中山市

来源：中山税务作者：中山税务人气：时间：2019-07-29

摘要：◆法律依据：《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《国务院征收教育费附加的暂行规定》、《广东省地方教育附加征收使用管理暂行办法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》、

◆法律依据：《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》、《国务院征收教育费附加的暂行规定》、《广东省地方教育附加征收使用管理暂行办法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》
◆提交资料：
转让方	1.房地产权利证书原件及复印件；
	2.身份证明
	（1）自然人：身份证、军官证、护照或其他身份证明（香港、澳门居民提供《通行证》、台湾籍人员提供《台胞证》、外籍人员提供《护照》，无法提供上述证明资料的，提供“我国驻该国领事馆认证的身份证明文件”等有关身份证明资料）原件及复印件；
	（2）委托办理：由个人签章的委托书、受托人身份证明原件及复印件；
	3.不动产销售合同原件及复印件；
	4.离婚证、离婚析产协议或法院判决书；
	5.房屋原值（如遗失相关资料，可以到当地房地产档案部门查档并复印存档资料）
	（1）原取得方式属购买房屋的，提供原购房发票、契税完税证、实际支付的合理费用所取得的合法有效凭证等原件及复印件；
	（2）原取得方式属自建房屋的，提供原取得土地的发票、税票，建筑工程发票等合法有效凭证原件及复印件；
	（3）土地增值税采用重置价格方法据实清算的，提供重置评估价格报告原件及复印件；
	6.价格评估:如属非住宅转让的提交房产平面图、用地图；
	7.税收优惠：符合条件享受个人转让自用5年以上家庭唯一生活用房个人所得税优惠，提交我市不动产登记部门对纳税人家庭住房情况的书面查询结果（至不动产登记部门自行打印）并申报家庭省内住房情况。
	8.税务机关要求提供的其他资料。
受让方	1.身份证明；
	（1）自然人：身份证、军官证、护照或其他身份证明（香港、澳门居民提供《通行证》、台湾籍人员提供《台胞证》、外籍人员提供《护照》，无法提供上述证明资料的，提供“我国驻该国领事馆认证的身份证明文件”等有关身份证明资料）原件及复印件；
	（2）其他：税务登记证或组织机构代码证原件及复印件；
	（3）委托办理：由个人签章的委托书（自然人或个体工商户）或由法人代表签发并加盖公章的委托书（其他）、受托人身份证明原件及复印件；
	2.税收优惠：符合条件享受契税优惠，提交我市不动产登记部门对纳税人家庭住房情况的书面查询结果（至不动产登记部门自行打印）。
◆办理流程：纳税人持上述资料向不动产所在地税务机关进行纳税申报→税务机关受理、审核、计税→纳税人缴税、领取完税凭证→纳税人持完税凭证至不动产交易登记部门申请办理不动产登记转移业务
注：办理涉税业务需转受让双方同时到场，本人无法到场的可委托他人办理，但须提供书面委托书，以及受托人身份证明原件及复印件。
◆税率表：增值税小规模纳税人减半征收城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。
	税种	转让类型	个人
转让方	增值税	非住宅	原取得方式为购买		(转让收入-房产购置原价)×5%
			原取得方式为自建		转让收入×5%
		住宅	原取得方式为购买		未满2年，转让收入×5%
					超过2年(含)，免征
			原取得方式为自建		转让收入×5%
	城市维护建设税	住宅、非住宅	增值税税额×7%（城区(注①)）或5%(镇区）
	教育费附加	住宅、非住宅	增值税税额×3%
	地方教育附加	住宅、非住宅	增值税税额×2%
	个人所得税	住宅	(转让收入-住房原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%
			未提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入的3%核定征收
			转让五年唯一生活用房免征
		非住宅	(转让收入-房屋原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%

	土地增值税	住宅	免征
		非住宅	增值额×四级超率累进税率-扣除项目金额×速算扣除系数（注②）		增值额=房产转让收入-重置成本价×成新度折扣率-取得土地使用权所支付的地价款和费用-转让环节缴纳的税金
					不能提供房屋及建筑物重置价格评估报告的，增值额=房产转让收入-购房发票所载金额×[1+从购买年度起至转让年度止的间隔年数×5%]-转让环节缴纳的税金
	印花税	住宅	免征
		非住宅	合同金额×0.05%
受让方	契税	住宅	家庭唯一住房	90㎡及以下	成交价格×1%
				90㎡以上	成交价格×1.5%
			家庭第二套改善性住房	90㎡及以下	成交价格×1%
				90㎡以上	成交价格×2%
			家庭二套以上住房		成交价格×3%
		非住宅	成交价格×3%
	印花税	住宅	免征
		非住宅	合同金额×0.05%
		住宅、非住宅	权利证照贴花每件5元
注：①城区指东区（含五桂山）、石岐区、西区、南区、开发区
②增值额=转让收入-扣除项目金额，增值率=增值额/扣除项目金额×100%，根据增值率确定使用税率，税率表如下：
	档次	级距		税率	速算扣除数	应纳税额计算公式
	1	增值率≤50%		30%	0	增值额×30%
	2	50%<增值率≤100%		40%	5%	增值额×40%-扣除项目金额×5%
	3	100%<增值率≤200%		50%	15%	增值额×50%-扣除项目金额×15%
	4	增值率>200%		60%	35%	增值额×60%-扣除项目金额×35%
◆代开发票范围：
1.代开增值税专用发票（不含免税项目）：转让方为自然人或小规模纳税人，且受让方为非自然人；
2.代开增值税普通发票（含免税项目）：转让方为自然人或没有增值税普通发票开票资格的小规模纳税人。
◆注：如对提交资料、办理流程、适用税率、代开发票范围有疑问或有其他特殊情形（如提交资料出现地址不一致、无法自行打印家庭住房情况查询结果等）的，可向不动产所在地税务机关咨询。

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