国内税收法律法规对房地产信托投资基金的影响分析

　　房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrust，以下简称“REITs”），是一种以发行凭证汇集投资者的资金，委托投资机构进行投资经营管理，将大部分的募集资金投向房地产资产以获取收益，并将投资综合收益分配给投资者的一种信托基金。标准的REITs具有流动性高、资产组合丰富、税收优惠、高分红等长期回报率高等优势。但由于中国缺乏针对REITs的专门的税收政策导致成立标准化REITs产生的税务成本较高，从而使得标准化的REITs在中国发展缓慢。

　　一、引言

　　自20世纪60年代全球第一只REITs在美国诞生以来，RE⁃ITs作为房地产行业重要的融资渠道在欧、美、日等国家和地区迅速增长，其规模、影响和市场接受度均得到长足发展。根据全美房地产投资信托基金协会（NAREIT）数据，截至2016年6月，全美发行上市的REITs产品超过222只，市值首次超过万亿美元水平，达到1.06万亿美元。与西方国家成熟的市场相比，REITs在中国的发展则显得相对迟缓。

　　自2005年越秀房产信托基金在香港证券交易所上市以来，截至目前仅仅有4只与国内房地产物业相关的REITs在香港证券交易所上市并尚在交易（香港证券交易所目前共有10只REITs在交易），而中国大陆则尚未发行过标准的REITs，目前上市的均为类REITs或准RE⁃ITs。我国一直在探索REITs在中国的发展，但发展缓慢，过程中也形成了各种非标准的REITs，究其原因，是我国在针对RE⁃ITs税收法律法规的不完善所导致。

　　二、REITs的结构

　　标准化的REITs一般通过房地产企业将不动产转移给RE⁃ITs，由REITs管理人提供投资管理服务、由物业服务公司对资产提供物业服务，REITs获得不动产的租金收益，投资人则通过认购基金份额进行投资并获得分配收益（如图1）。

　　从图1可以看出，标准化REITs在设置底层资产时，房地产企业通过转移不动产的方式使得REITs获得资产，REITs投资人获得稳定的投资回报的同时房地产企业实现了退出，将房地产行业传统的“开发-持有-运营”的经营模式改变为“开发-运营-退出”模式。然而，由于国内税收法律法规的限制，房地产企业通过标准化REITs转移旗下不动产以实现轻资产运营在当下的税收环境下受到极大影响。

　　三、国内税收法律法规对REITs的影响

　　不同于REITs市场发达的美国、日本和新加坡针对REITs交易结构各环节设定了特有的税收优惠，而国内并未针对RE⁃ITs推出实质性的税收优惠措施。在整个标准化REITs交易结构中，房地产公司按照国内目前的税制，主要涉及以下税种：

　　（一）企业所得税

　　国内房地产市场高速蓬勃发展后，房地产企业将不动产转移至REITs时产生的收益大于不动产原账面价值，在房地产企业层面需要缴纳企业所得税；在REITs运营期间，由于获得不动产的租金收益而在REITs层面产生企业所得税；其后，在基金分配收益予投资人时，投资人由于获得分配收益而需要在投资人层面缴纳所得税，这就导致不动产产生的租金收入既在REITs层面缴纳所得税又在投资人层面缴纳所得税，形成双重课税的问题。

　　（二）土地增值税

　　由于作为REITs收益来源的底层资产一般为商业地产，在房地产企业转移不动产过程中，将产生大额的土地增值税。而目前相关针对土地增值税免征的文件中，并未将与REITs取得相关不动产的资产转移列为土地增值税免征范围。

　　（三）契税

　　在标准化的REITs交易结构中，房地产企业将资产转移予REITs，导致不动产所有权发生变更，基金获得不动产的产权从而需要缴纳契税，而在相关针对契税免征的文件中，也并未将REITs取得不动产列为契税免征范围。

　　（四）增值税

　　在房地产企业转移不动产时，需按照转移不动产获得的对价缴纳增值税。对于印花税、房产税等税种，无论是标准化的REITs还是中国的类REITs都需要交纳印花税和房产税。综上所述，在中国目前的税收政策下影响房地产企业标准化REITs发展的主要因素是不动产转移过程中产生的企业所得税、土地增值税、契税和增值税。

　　四、国内REITs税收制度的建议

　　为促进金融创新，拓宽企业的融资渠道，发展国内的标准REITs，对国内关于REITs的税收政策的建议是针对房地产公司因转让不动产收益权成立REITs的不动产转移行为制定所得税、土地增值税等税种的税收优惠制度,对运营环节的租金收益实施单向缴税避免双重纳税。