强化房地产企业销售人防停车位税收征管

    三、当前地下人防停车位税收征管现状及存在问题
    1、产权归属介定模糊，致使地税部门漏管。人防地下停车位是近几年形成的产物。由于目前国家相应的法律法规尚未出台，利用地下人防设施形成的地下车库，权属争议较大，产权介定模糊。如房地产企业将凡架空层高度未达到2.2米的车库、人防工程停车位不予办理产权登记为由，将车库、车位的销售收入列入租金收入或账外账。由此导致地税部门无法依法进行征管，导致税收漏管。
 
    2、企业人为避税心理，致使地税部门难管。一是少记或不记营业收入偷逃税。表现为大多数公司在对人防地下停车位销售时，采取多头开户，账外设账，收入不入公账走私人账户的办法隐瞒收入，进行多头核算的现象比较普遍。在销售时自制收款收据，将收取金额长期挂“其他应付款”或干脆挪做“小金库”使用，造成税款流失，从而达到逃避缴税的目的；二是人防停车位销售监管难。房地产企业在销售或出租人防停车位永久使用权时不需要取得房管部门的预售许可证，私下与业主签订车位使用权转让协议即可，并只开收据不开具不动产销售发票。由于供求关系失衡，想停车的业主不管无产权车位的交易行为是否合法，也乐意与房地地产开发企业签定车位使用权转让协议，约定车位不能办理产权证，约定车位的具体使用年限或与房屋使用年限相同。这些无形中增加了税收的征管难度。

    3、征管基础信息薄弱，致使地税部门怕管。一是数据掌握不清。有些地税部门只对在房管部门备案销售的车库、车位数据掌握较为详细，但对房地产企业利用地下人防设施出售或出租停车位等基础信息掌握不全，底数不清；二是社会综合治税体系建设忽视了与人防部门的沟通联系，对房地产企业是否申请使用人防设施的情况、数量不了解，缺乏行之有效的协作配合，不能形成齐抓共管的合力；三是缺乏行之有效的征管办法。目前从国家税务总局到省、市地税部门均没有专门制定具体的人防停车位销售或出租的税收征管办法。江西省地税局虽于2013年9月30日出台的《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（赣地税发[2014]117号）中明确规定了销售地下车库（位）取得的收入计算土地增值税问题。但对其转让行为未进行明确定性，也未专门出台政策或征管措施对涉及的其他税种（营业税）征收问题予以进一步明确。况且，房地产企业在销售地下停车位时具有一定的隐蔽性，而对房地产企业进行土地增值税清算在征收中本身具有一定的滞后性，这不利于基层地税部门加强对销售地下停车位税收的征管。

    四、加强房地产企业销售人防地下停车位税收征管的建议
    （一）建立信息共享机制，加强源泉控管。一是主动沟通、建立与人防部门协调配合机制。地税部门除应加强与国土、建设、房管、规划等部门的沟通联系外，还应加强与人防部门沟通联系，建立信息共享机制，建立完善定期信息交换机制和协调配合机制、常态沟通通报制度、备案登记制度。力促人防部门为地下停车位的售租行为“严把关”。二是加强信息交换，解决信息来源。信息即税源，目前地下停车位产权介定模糊，涉及人防部门、开发商和物业公司，售租隐蔽，收入不入账等，稳定而可靠地信息来源是做好税收征管的前提和基础。在加强与人防、房管等部门定期信息交换的基础上，掌握房地产企业停车位（库）的数量、产权归属等情况，通过信息分析和核对，准确监控房地产企业的销售状况，从而加强税源监控，减少税收流失。同时，按照《税收征管法》第五十四条第六款的规定，争取与银行部门的合作，对人防停车位信用贷款情况进行监控，掌握销售收入情况，实现源泉控管。

    （二）建立健全管理台账，加强动态管理。一是逐户建立《房地产开发企业地下停车位销售台账》，深入分析房地产开发企业的新动向、新特点，有的放矢地开展房地产开发企业税收日常检查；二是开展纳税评估，不断提高纳税申报的质量，对有疑点、收入、成本明显不符的业户要反复调查核实，就评估出的问题和疑点与纳税人进行约谈，按评估结果查补税款，纳税人如不能接受评估结果，将评估资料转稽查部门立案稽查；三是发挥社会监督效用，设立举报电话或信箱，接受社会监督，发挥社会监督机制。

    （三）加强制度建设，解决执行政策依据问题。当前，人防地下停车位产权介定模糊，部分房地产企业利用政策“漏洞”打“擦边球”，基层地税部门也缺乏政策执行的依据而放任自由。建议由省局研究出台《江西省房地产企业销售和出租人防车位的税收征收管理办法》，并以公告的形式对外发布。通过制定《办法》进一步明确对一次性转让人防停车位使用权行为的租售性质、涉税税种、纳税地点、纳税期限、主管税务机关、报送的资料、办税流程等内容，做到有章可循、有法可依，为基层地税部门提供执行依据，将地下停车位税收征管与楼房销售税收同步进行。同时加强政策宣传，提高纳税人依法纳税意识。充分利用电视、报纸、网站，制作宣传单等形式，对出售或出租人防车位征管办法，加强全方位的宣传，在售楼部及契税缴纳窗口前台放置相关的政策，积极营造良好的社会氛围。

    （四）加大对房地产行业的税务稽查力度，提高威慑力。一是加强土地增值税清算，确保政策执行到位。稽查部门在对房地产企业土地增值税清算时，要加强对销售地下停车位使用权的检查力度，对人防地下停车位销售收入未列入收入的，按照收益成本配比原则，对建造人防地下停车位成本不予扣除。在对房地产企业实施稽查过程中，必须检查停车位销售情况。二是加强专项检查，确保违法行为查处到位。实地查看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查询问停车位的销售情况；加强核对企业的银行日记账与银行对账单，到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员个人的银行储蓄账户、信用卡账户信息；核实企业有无多头开户，账外设账隐匿收入情况；调取房地产开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，与企业的销售收入对比，寻找差异。调取房地产开发企业的《建设工程规划许可证》，《动迁房屋产权调换协议书》等资料，并下户调查部分买受人，进行核实情况，检查企业有无隐瞒销售收入的情况。三是加大对涉税案件的曝光力度，切实发挥稽查部门在规范行业管理上以点带面的功效。