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【摘要】近年来，受房地产市场升温和汽车消费增长的影响，地下停车位作为商品房的附属设施越来越受小区业主的青睐，地下停车位也显得愈发稀缺，需求量大而价格高。受规划设计和成本影响，房地产开发企业大多采取利用地下人防设施改建停车位的方式满足业主需求。由于人防停车位产权归国家所有，房地产企业不能办理产权登记，只能通过转让长期（有限）使用权或签订长期租赁合同的方式向业主出售停车位，并一次性取得收入。然而，因产权归属介定模糊、企业人为避税心理等因素影响，致使销售停车位税收征收不到位。本文从建立信息共享机制，加强源泉控管；建立健全管理台账，加强动态管理；加强制度建设，解决执行政策依据问题；加大对房地产行业的税务稽查力度，提高威慑力等着手，试图为房地产企业销售人防停车位的税收征管提供一些意见建议，供同行参考。
【关键词】：人防设施 停车位 税收
随着人们住房水平和生活水平的日益提高，地下车库和车位作为商品房的附属设施，发展迅速。仅以兴国县城区为例，据不完全统计，日前在已竣工楼房下建设的地下车位就有800-1000个，未完工或待建的项目工程地下车位数量更多。受建筑成本和人防工程建设需要，当前车库由原有地面停车位和地下停车库转为人防工程停车位，且绝大多数是以出售、出租的方式在使用，但因人防地下车位产权介定模糊，即便是卖出，也是凭借协议或收据等形式进行认证，无法办理独立的产权证书。消费者得到的只是同房地产开发公司签订的车位使用权转让协议、收款收据以及物业管理凭证等，开发商既无销售备案，也不开具正规不动产发票，这样导致大量税款流失。因此，加强销售地下人防停车位的税收征管刻不容缓。
一、地下人防停车位的概述
（一）地下人防停车位的定义
我国《人民防空法》第二十二条的规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”所谓人防停车位就是房地产开发商利用住宅小区配套修建的有人防功能的地下室（地下人防工程）规划改建用于停车的场所。
（二）地下人防停车位的产权介定
地下人防停车位与地上或地下单独建设的车库车位和利用公共配套设施使用的车库车位的产权形式不同。目前业界讨论有三种说法：一是产权归开发商；二是产权归人防部门；三是产权归全体业主。根据《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《物权法》第五十二条明确规定国防资产属国家所有。根据中共中央文件《关于加强人民防空工作的决定》（中发〔2001〕9号）规定：“遵循社会主义市场经济规律，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能、安全保密的前提下，积极开发利用。要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法，明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。”《江西省人民政府 江西省军区关于进一步推进人民防空事业发展的实施意见》（赣府发[2009]15号）中第十一条规定：“建设、房产、人防等有关部门要依据国家有关规定，共同研究制定人防工程土地使用权和工程所有权登记的管理办法，明晰人防工程的所有权和土地使用权，保障各类投资主体资产的安全、完整和权利。除按规定应建的‘结建’工程以外的其他人防工程，按照谁投资、谁所有、谁承担相应责任的原则确定相应权利和义务。人防工程平时由所有权人依照法律规定享有占有、使用和收益的权利，可以转让、拍卖和申请抵押贷款。”根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积，不进行公用建筑面积的分摊。显然，未列入公摊面积的人防工程也不属于业主所有。
由此可见，地下人防设施权属应为国家所有，房地产开发企业对利用人防工程所改建的地下停车位具有收益权和管理权，而无所有权。房地产企业销售人防停车位也仅是转让长期使用权行为。
二、房地产企业销售人防停车位的涉税疑难问题分析
（一）房地产企业销售地下人防停车位涉及的税收及征收问题
根据相关法律规定，小区人防地下停车位的权属属于国家所有，房地产开发企业不得销售，但现实中大多房地产企业采取一次性出售有限产权或永久使用权的方式销售人防地下停车位。虽然其地下人防设施归属国家，但其销售行为符合《营业税税目注释（试行稿）》规定中的转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物的行为，按规定应视同销售建筑物作税务处理。具体分析如下：
1、营业税认定征收问题。国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）明确规定：“对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照‘服务业-租赁业’征收营业税。”《中华人民共和国合同法》第二百一十四条也规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”。对此，房地产开发企业出售无产权的人防停车位，从2011年之前税法角度来讲是一种实质上的长期租赁合同，只不过这种租赁方式与土地使用年限相同，所以开发商称为销售使用权而非所有权。所以对于销售无产权的人防停车位，不论是作为成本对象单独核算还是利用地下基础设施作为公共配套设施处理，除能够依法转让的情形外，2011年1月1日之前都应当作为“服务业——租赁业”计算缴纳营业税。而《国家税务总局关于公布全文失效废止、部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（国家税务总局公告2011年第2号）中将（国税函[2005]83号）归为失效文件，2011年1月之后再将销售人防停车位行为归为租赁缺乏政策依据。同时，国家税务总局于2011年2月11日在官方网站上作出答复：“房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税。受让方不能办理车位产权手续，不需要缴纳车位契税。” |
