地王，没有最高，只有更高，营改增是罪魁祸首！

2016年5月1日，房地产企业营改增正式实施以后，国有土地出让进入了新一轮高潮，全国各地地王频出。特别是一线城市，地王，没有最高，只有更高。

 

作为全国房地产开发的热门城市，深圳在营改增后，地王如雨后春笋，一个接一个的冒出来，一个比一个价格更高，刚加冕的地王，没过几天就被新的地王摘走桂冠。

 

就在昨天，8月29日，深圳市土地交易中心、经贸信息委、建筑工务局与招商蛇口、华侨城进行了项目签约仪式。深圳国际会展中心代建代运营权以及11宗配套商业用地被招商蛇口联合华侨城击败万科、华润、保利三家房企，以总代价310亿元一举拿下。

 

这意味着，这块地不仅是截至目前深圳市的总价地王，而且还超过了2009年底，富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元天价夺得的广州亚运城地块，成为了目前中国新的总价地王。

 

随着地王的不断冒出，大家也许会问，为什么突然会冒出这么多的地王？而且还是在房地产企业营改增以后，地王突然井喷。这些地王井喷会不会和营改增有关呢？

 

专注房地产企业财税咨询的智慧源告诉您，近期全国各地地王井喷，确实和房地产企业营改增有关，甚至可以说房地产企业营改增是地王井喷的罪魁祸首。

 

为什么说房地产企业营改增是地王井喷的罪魁祸首？下面请我们智慧源的财税顾问给大家分析分析。

 

根据国家税务总局公告2016年18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，并以此销售额和11%的适用税率计算应纳增值税额。

 

其中销售额的计算公式如下：

 

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

 

简单地说，就是营改增之后，房地产开发企业中的一般纳税人可以享受一项重大的税收优惠政策，即土地成本不但可以按照11%计算进项税额，抵扣售房收入增值税销项税，减少应纳增值税额，还可以不需要价税分离降低土地成本。

 

举个简单的例子，假设房地产开发企业花10亿元买来一块土地开发销售，则可以减少应纳增值税额0.99亿元（10亿元÷（1+11%）×11%），占土地成本的9.9%（0.99÷10）。同时在土地增值税和企业所得税前扣除的土地成本还是原来的10亿元，而不像正常采购材料一样，进项税额0.99亿元需要从10亿元的成本中扣除出来，导致可以在土地增值税和企业所得税前扣除的土地成本减少了，间接增加土地增值税和企业所得税。

 

从上面的例子中我们可以很清楚的发现，营改增后，房地产开发企业拿地开发销售商品房，可以享受到一项重大的税收优惠。这项重大的税收优惠就相当于直接取得巨额的财政补贴，这个补贴占拿地成本的9.9%，接近10%。不管拿地成本多高，都可以按照这个比例享受补贴。反过来说，土地成本越高，享受的财政补贴也越多。

 

房地产开发企业正是看到了这个巨额的拿地财政补贴，才不顾一切的追高拿地成本，从而导致营改增后地王的突然井喷，并且不断的冒出，不断的追高。

 

地王的神话还在继续，地王，没有最高，只有更高，营改增是罪魁祸首！

 

（作者：翟巨顺 智慧源资深咨询师 转载请注明作者）