建房缴税是合作关系还是承包关系

　　“我是一家建筑公司的财务人员，公司中标县政府综合楼项目，我们认为是合作建房，对此业务应当如何缴纳营业税及契税？”近日，一位纳税人拨通湖北省十堰市12366纳税服务热线，向坐席员咨询企业税收方面的问题。

　　这位纳税人说，某县人民政府将原办公楼“拆旧建新”为县政府综合楼。县政府综合楼建设是以县政府的名义办理立项、报建等手续的，建设项目以招投标的方式对外公开招投标，最终由该建筑公司中标，中标的合同金额为338.42万元。另外，县政府与该建筑公司签订了一份《县政府综合楼开发合同书》。合同约定：房屋建造好后，一楼的8个经营门面归建筑公司所有（抵作工程款），剩余房产归政府所有（归政府所有部分的建筑成本为244万元）。此后，该建筑公司将拥有的8个门面房对外销售，共取得销售收入398万元（公司实际建筑成本为314万元）。

　　对该项业务应当如何缴纳相关税款？该公司认为，《县政府综合楼开发合同书》明确由政府提供土地使用权，建筑公司提供资金进行房地产开发，应属合作建房行为。在这一合作过程中，土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权：政府以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋所有权，发生了转让土地使用权的行为；建筑公司则以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地使用权，发生了销售不动产行为。因而，合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。县政府应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目纳税，公司应按“销售不动产”税目纳税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定，分别核定双方的营业额。

　　建筑公司以244万元（即政府所得房产的成本）的代价取得土地使用权，政府应当缴纳“转让无形资产”营业税：244×5%＝12.2（万元）；建筑公司应当缴纳“销售不动产”营业税：（244＋398）×5%＝32.1（万元）。同时，建筑公司属自建行为，应当在销售时缴纳“建筑业”营业税：314×（1＋10%）÷（1－3%）×3%＝10.68（万元）。另外，对建筑公司以房产为代价换取土地使用权的行为，应当缴纳契税：244×4%＝9.76（万元）。因此，建筑公司应纳地方各税为：32.1＋10.68＋9.76＝52.54（万元）。政府与建筑公司一并应缴纳地方各税：52.54＋12.2＝64.74（万元）（不考虑城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、所得税等）。

　　“公司的税务处理是否正确？”该纳税人问。

　　“你公司与县政府之间不属于合作建房，而是发包承包工程的关系，要依此行为适用的税收政策进行税务处理。”坐席员结合相关税收政策，向这位纳税人分析如下。

　　政府综合楼建设的立项、报建等手续是以政府的名义，并且公司与政府之间签订的是建筑工程承包合同，与政府之间是承包与被承包的关系。此后，建筑公司又与政府签订了《县政府综合楼开发合同书》，该合同签订的目的在于明确工程款的支付方式，政府只不过是以实物的方式支付工程款，相当于政府将房产销售后用于支付工程款。所以，建筑公司与政府之间不属合作建房的关系，而应当是发包、承包工程的关系。

　　税务处理方面，在以物易物过程中，政府发生销售不动产行为，应缴纳“销售不动产”营业税，其计税营业额为签订的工程合同价款即338.42万元，应纳营业税：338.42×5%＝16.92（万元）。而对建筑公司换取的房产，虽然不存在房地产手续上的变更，但根据国家税务总局《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号）规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税款。所以，建筑公司应当缴纳契税：338.42×4%＝13.54（万元）；建筑公司将所拥有房产的转销行为还应当缴纳“销售不动产”营业税（可以扣除政府已缴纳销售不动产收入的部分）：（398－338.42）×5%＝2.98（万元）；建筑公司应当缴纳“建筑业”营业税：338.42×3%＝10.15（万元）。因此，建筑公司应纳地方各税为：13.54＋2.98＋10.15＝26.67（万元）；政府与建筑公司一并应缴纳地方各税：16.92＋26.67＝43.59（万元）。