房地产项目模拟清算注意事项

　　近年来模拟清算正逐步成为房地产开发项目双方合作喜欢的一种模式，那么何为模拟清算，顾名思义，模拟清算就是未达到正式清算条件时，在达到双方约定的一个时点或条件后，通过模拟的方式来测算未来项目清盘时的结果，提前实现一方的退出。

　　由于模拟清算成为合作开发过程中的一种新的业务模式，目前相关的法律、税法以及会计等方面并未对此进行明确的规定，在实务操作过程中会遇到很多问题，今天和大家分析探讨。

　　一、模拟清算适用情形

　　并不是所有的项目都适用模拟清算，实务过程中模拟清算主要适用以下两种情形：

　　1.国家监管的影响，地产行业融资困难，因此很多地产商采取股权融资模式，这种情况下，投资方只是提供资金，并不想全周期的开发，因此双方设定一个条件或者时点，达到该条件后对项目进行模拟清算，投资方收取投资本金和收益退出项目。

　　2.另外一种情形，比如某家公司名下有多宗土地或业态比较丰富，投资方仅就某一宗土地或者某一种业态进行合作，并不想参与其他土地或者业态的开发，这种情形下，双方也可以采取模拟清算，实现合作方提前退出。

　　二、模拟清算需要注意事项

　　目前相关的法律、税法以及会计等方面对模拟清算未进行明确的规定，因此双方要严格按照双方已经确定的合同或者协议条款来实施落地。在签署相关协议时应注意以下几点：

　　1.清算条件的约定

　　协议中必须对该条约定清楚，否则双方各说各有理，双方签署协议时可参考以下条件：

　　合作的地块或者业态销售完毕。

　　销售回款达到XX元或者销售面积达到总可售面积x%。

　　出地方出现严重性违约问题，投资方要求提前退出。

　　2.财务数据的确定

　　模拟清算主要就是算账的问题，算账就是双方确定项目的收入、成本、费用，计算各项税费，那么这些数据如何确认?

　　(1)销售收入的确定

　　对于已售部分的收入，按照已经签署的合同价款确定收入，对于未售部分的收入，可以通过第三方评估机构确认，或者销售市场比较平稳的情况下，也可以按照已售部分的销售均价来确定未售部分的收入。

　　(2)投资成本的确定

　　投资成本包括直接成本和期间费用，实际发生成本以账面金额为准，未入账部分需要结合合同、付款凭据、发票、决算等资料进行综合考虑，不仅需要考虑成本的完整性，还需要考虑发票的合规性。

　　(3)税金的确定

　　房地产企业的税金主要包括增值税及附加、土地增值税以及企业所得税。对于土地增值税来说，计算复杂、影响的因素比较多，模拟清算和实际清算的结果难以避免出现大的差异，原股东可以要求投资方模拟清算退出前预留一部分资金，如果出现模拟清算和实际清算金额相差较大，这部分资金可以弥补相差金额。

　　(4)利润的分配

　　模拟清算计算出项目的利润后，经双方确认，投资方按照事先约定好的比例拿走属于自己的利润，由于该项目并未达到正式清算条件、因此也就未达到分红的条件，投资方拿走的利润实质上属于预分红，预分红是不符合公司法规定的，因此双方投资方拿走利润在法律上存在一定的风险。

　　3.投资方如何退出

　　模拟清算目的就是为了投资方提早退出，那么如何退出，在协议中对该部分的约定也尤为重要。

　　模拟清算后投资方通过股权转让退出项目公司，一般情况下原股东会通过平价收购方式收购投资方的股权，但投资方平价转让能否得到税务局的认可还有待沟通。若不能平价转让，溢价转让的话，那这部分涉及的税费谁来承担，双方应提前约定清楚。

　　以上是对模拟清算的简要分析，模拟清算能够实现合作双方的共赢，被越来越多的开发商使用，但是由于没有相关法律明确规定，协议约定的再好，若合作方不靠谱，也会酿成悲剧，因此双方合作前提是找一个靠谱的合作方，在此前期下，双方充分沟通合同条款，并严格按照合同条款落地实施。