北京市国、地税局联合转发的房地产业国税发[2006]31号文件

　　日前，北京市国家税务局、北京市地方税务局下发了《北京市国家税务局、北京市地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知的通知》（京国税发[2006]306号），联合转发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），这意味着2006年北京市房地产税收政策最浓墨重彩的一笔终于落定，北京市税收征管范围内的企业将严格按照国税发[2006]31号文件的精神开始执行企业所得税的预征与申报管理。

　　京国税发[2006]306号文件基本遵从了国税发[2006]31号的精神，现将对文件主要内容解析如下：

　　一、关于预计毛利率的确定，文件中规定在北京市经济区域内的开发企业，其经济适用房项目预售收入的计税毛利率为6%；非经济适用房项目预售收入的计税毛利率为20%。

　　可以看出，非经济适用房的预计毛利率定在了国税发[2006]31号文件要求的低限，而经济适用房的预计毛利率则较国税发[2006]31号文件低限要求高出一倍，看似加重了经济适用房开发企业的资金负担，但这一比率是在充分考虑北京市经济适用房开发企业的利润率水平基础上确定的。从国税发[2006]31号文件中预征企业所得税的计算公式看：

　　当期确定的应预征企业所得税的开发产品应纳税所得额=预计毛利额—营业税金及附加—期间费用

　　预计毛利额=预售收入*预计毛利率

　　营业税金及附加=预售收入*5.5%

　　不难推导出，当预计毛利率等于6%时，上述公式变为：

　　当期确定的应预征企业所得税的开发产品应纳税所得额=预售收入*（6%-5.5%）—期间费用

　　从而可以看出，虽然经济适用房项目预售收入的计税毛利率定为6%，但对开发企业的资金影响是微乎其微的。

　　二、关于从事经济适用房开发的企业所得税申报的管理，要求企业在初始申报时即附报由北京市发展和改革委员会及北京市建设委员会等相关部门批准其经济适用房项目立项的文件和其他相关证明材料。这与土地增值税对经济适用房项目的管理是不同的，体现了从严管理的要求。

　　三、关于完工产品的年度申报，文件重申了企业凡满足原国税发[2006]31号文件规定的完工条件之一的，即竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；已开始投入使用的开发产品（成本对象）；已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）应在年度纳税申报时报送完工产品的相关资料。文件约定“竣工证明”是指报北京市各级建设委员会备案的竣工验收备案表，这一约定使得税务机关从行业主管部门获得信息、对完工产品进行源头控制很具操作性。

　　对于开发企业完工项目年度申报与企业年度所得税申报的衔接，文件通过报送附表的方式，很直观的解决了这一问题。《开发产品（成本对象）完工情况表（一）》即是开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差额的计算过程，完成此计算过程后，只需将计算结果并入到企业年度所得税纳税申报表的应纳税所得额中即可正确计算纳税。当差额为正数时，表明企业实际毛利率水平高于预计毛利率，预征不足，需要在项目完工后补缴企业所得税；当差额为负数时，表明企业实际毛利率水平低于预计毛利率，预征过量，首先自动抵减当年其他业务实现的企业所得税，不足抵减的，可按照企业所得税相关规定申请退税。

　　对于不按要求进行完工项目年度申报的，文件重申了将按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

　　四、关于应付费用和预提费用，京国税发[2006]306号文件与国税发[2006]31号文件采取了一致的口径，并在《开发产品（成本对象）完工情况表（二）》中要求将计入完工产品的各项应付和预提费用逐一列示，体现了对此两项费用严格管理，凡不是真实发生的、无合法凭证的、无税收特别规定的不允许税前扣除的要求。

　　五、关于新办以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业的执行口径，文件制定了量化指标，即指销售（包括代理销售）开发产品业务收入占企业收入总额50%（不含）以上，或者销售（包括代理销售）开发产品业务收入在企业各项收入中居于首位的企业。对于符合上述量化指标的企业，将不得享受新办企业的税收优惠。

　　六、关于广告费、业务招待费、业务宣传费三项费用的税前扣除，文件没有明确新办开发企业的具体标准，因此对于何种开发企业适用3年结转期的政策，仍不十分直观。

　　但通过与原有税收政策的对比，如《国家税务总局关于印发〈企业所得税税前扣除办法〉的通知》（国税发[2000]84号）第四十条的规定：“纳税人每一纳税年度发生的广告费支出不超过销售(营业)收入2%的，可据实扣除；超过部分可无限期向以后纳税年度结转”，以及《国家税务总局关于调整部分行业广告费用所得税前扣除标准的通知》（国税发[2001]89号）第一条的规定：“自2001年1月1日起，制药、食品(包括保健品、饮料)、日化、家电、通信、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税年度可在销售(营业)收入8%的比例内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转”，可以看出，对于新办房地产企业的广告费税前扣除是收紧的政策，而老房地产开发企业仍可以享受超过当年允许税前扣除比例部分的广告费支出可无限期向以后纳税年度结转的政策。但是对于业务招待费和业务宣传费，由于老房地产企业不能跨期结转，在项目前期没有结转营业收入时，容易形成永久性涉税损失。

　　需要指明的是，尽管京国税发[2006]306号文件未明确写明新办企业的界定标准，但从某种程度上可以文件执行时间进行界定。

　　七、关于文件执行时间，京国税发[2006]306号文件自2006年1月1日起执行。