新税收环境下,房地产企业税务管理的机遇与挑战

对房地产企业而言，新的税务环境变化，莫过于“营改增”带来的变化；其次，国家税务总局2015年第76号公告明确提到，企业所得税优惠事项全部取消审批，一律实行备案管理。智慧源结合这两方面的变化和影响，来谈谈房地产企业税务管理所面临的机遇和挑战。

一、“营改增”给房地产企业税务管理的机遇和挑战

1、“营改增”为房地产税务筹划带来的机遇

众所周知，营业税是一种“只讲效率不讲公平”的税种。简单的说，营业税制的特点是，“不管纳税人赚不赚钱，只要有营业额就产生纳税义务”。所以，营业税制下，一个企业只有做成“大而全”的组织模式，企业的税负才是最低的，这明显不利于企业的分工管理。

例如：很多集团下的房地产企业，“只有费用、没有收入，账面常年亏损”的现象，比比皆是。其实质是企业为了降低税负，集团为项目公司常年提供“免费服务”所致，因为一旦提供“有偿服务”，就会白白增加营业税税收负担。

“营改增”政策的出台，企业上下游之间形成完整的抵扣链条，则很好地解决了这一问题。增值税制下，集团公司向项目公司提供有偿服务所缴纳的增值税，项目公司可以抵扣，对于集团整体而言，不会增加流转税的税收负担，这样给集团整体带来的好处是：集团公司的“亏损抵税效应”，就可以零成本发挥出来了。

所以说，“营改增”下，企业通过优化组织架构设计，从而为实现合法节税提供了很好的契机。

上述举例，仅仅是“营改增”所带来的税务筹划空间的一小部分；事实上，由“营改增”带来税收筹划新空间十分巨大！比如，如何通过关联交易实现增值税的税务设计？“营改增”下，“甲供材”是否还能灵活操作？代收款项及代垫款项，如何进行税收筹划？等等。在此不一一罗列。

2、“营改增”给房地产企业带来的挑战

近来，关于“营改增”给房地产企业所带来的挑战方面的文章很多，诸如：收入和利润降低，发票管理难度大，过渡期后税负不降反升，等等。大家一定都非常熟悉了，在此不再赘述。　

为应对上述风险，企业应当提前做好税务安排，进行事前筹划，以提高收益。

3、智慧源观点：虽然“营改增”给房地产企业税收筹划带来新的空间，但税收筹划的专业性很强，是一门难度较高的精细化设计行为，任一环节的设计不周，都会带来不同程度的税务风险，甚至触犯法律。有鉴于此，智慧源建议企业在进行税收筹划时，可以选择和一些比较专业的税务咨询机构合作，以降低税务风险，从而真正的提高企业效益。

二、税收优惠“审批制”改“备案制”，谨防税收优惠“踩深坑“

2015年第76号公告这一简政放权的利好政策，引发了业内的一片叫好声，然而我们却都忽略了一点：政策利好的同时，其实这背后也暗伏着一颗“地雷”，稍有不慎，企业将“踩雷”并“跌入深坑”，因此必须引起我们的高度重视。

1、备案制是一种法律责任的转嫁

实行备案制后，企业在自行判断符合税收优惠政策条件前提下，凡享受企业所得税优惠的，向税务机关备案，可自行申报并享受优惠政策。

但是！新规定明确指出，对于备案资料，税务机关只是进行形式审核，也就是仅仅承担资料完整性的审核责任，而其真实性和合法性由企业承担。

上述法律关系明确以后，企业将为此承担更大风险：税务机关日后检查时，如果存在争议，一般按照“谁主张，谁举证”的原则，分配征纳双方的各自责任。这时，企业除了需要提供已经备案的备查资料外，还需要提供证明其真实性和合法性的资料，举证责任将由企业承担。

相反，如果依然是审批制下，税务机关尽管在审批时把关比较严格，但一旦审批同意后，往往很难也不愿意轻易推翻企业对应享有的优惠政策，企业等于多了一层无形的“保护网”。

企业如果没有按规定进行资料的完整备查，并缺乏强有力的证明材料，极有可能被税务机关检查后遭受处罚，而且备案资料极有可能成为其提供虚假材料的证据，无法抵赖和销毁。

2、备案制下，税务监管之手更长了

备案制下，企业享受税收优惠后，税务机关将结合企业的纳税申报表信息、备案资料、其它税收征管信息以及第三方涉税信息，采取风险提示、评估、稽查等多种有效方式，对企业享受税收优惠的真实性与合法性实施管理。

3、违法违规处理会更严厉

企业不能提供留存备查资料，或者留存的备查资料与实际生产经营情况、财务核算、相关技术领域、产业、目录、资格证书等不符，不能证明企业符合税收优惠政策条件的，税务机关除了追缴其已享受的减免税之外，还将按照税收征管法规定对企业进行相应处罚。

税收征管法修改讨论稿中，对于纳税人采取欺骗、隐瞒手段骗取享受税收优惠政策（待遇）的资格或者条件的情形，进行了明文规定：由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上三倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

因此，税收优惠政策实行备案制后，表面上看税务机关放权了，实质上企业的税收风险却加大了。

4、智慧源观点：税收优惠“审批制”改“备案制”后，企业应聘请专业机构定期进行税务风险评估，是一个正确且明智的选择。