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6月29日, 广东国际信托投资公司（广国投）破产财产拍卖会上，广国投下属的房地产资产（广信房产），即广东省信托房产开发公司100%投资者权益及债权、广国投广州房地产分公司的100%权益，被万科以551亿元的总价拿下。 广信房产的权益拍卖起价高达446.77亿元，是毫无争议的中国第一拍！项目保证金43亿元，仅仅是参与尽调就要先交5亿保证金！即使在如此高的总价之下，仍然吸引了碧桂园、保利、中海、越秀、信达、华润、华发、万科等8家企业参与。最终万科以溢价123.5%的溢价率，超出底价105亿元拿下。 一天后，王石在股东大会上正式退出董事会，他在告别演讲中特意提到了这次拍卖，他说“万科在广州进行了非常成功的收购项目。我看到之后不由自主地在微信上给了两个字：精彩。我跟郁亮说，这怎么像我要离开万科的大礼包。我想说的是，我们一定不忘初心，不忘我们的目标。” 
疯狂的土地
花地湾的烂尾楼（图片来源：网易） 那么，广信到底有什么值钱的资产？ 广东国际信托投资公司成立于1980年，是广东省政府的“窗口公司”，一度是中国第二大信托公司。1998年，广国投宣布破产，成为中国第一家破产的金融机构，时任广东省常务副省长的王岐山主持了广国投的破产案。广国投破产时的资产总额214.71亿元，负债361.65亿元，资产负债率168.23%，资不抵债146.94亿元。 根据媒体披露，广信的核心资产是位于广州的未开发土地，建筑面积约252万平方米，主要位于广州核心位置的花地湾。这些资产因取得时间较早，账面价值只有7.6亿元，而根据市场评估值已高达到578.6亿元，增值了75倍。根据万科拍得的价格，这些土地增值更是高达90倍。 通过这次拍卖，广信的房地产资产一次性拍得551亿的高价，远远超出当时146.84亿元的债务窟窿，这真是令人唏嘘——如果广国投再坚持坚持，或许不用破产了！这些因为广国投破产而停滞开发的土地和烂尾楼，静静矗立在广州的闹市中，不是诉说悲伤，而是每天都在无声无息地增长！自破产以来，他们大约每一年都为广国投带来36亿元的增值，直到被拍卖！ 这真是意料之外的结局！对于社会大众来说，真不知道是喜还是忧？ 最大的赢家 广信资产的拍卖，意味着广国投破产这一中国经济改革中的里程碑式事件最终落幕。那么广国投破产清算组拿着这551亿元的巨额现金，该怎么分配呢？是不是全部归债权人呢？ 且慢，这个诱人大蛋糕里，除了当事人，还有新的王者加入！  7月7日，万科发布“关于购买广信房产资产包项目的进展公告”，为我们披露了项目的最新进展，也让我们得以了解这551亿元的去向。 根据万科的披露，551亿元的交易价款由三部分组成，一是广国投对广信的债权38.6亿元，二是因广信改制应缴纳的土地增值税，三是广信房产的权益转让款。 这意味着，551亿元的成交总价，扣除38.6亿元的还债，剩余512亿元要先交税，然后剩余部分才是广国投所享有的投资收益。   那么第二部分广信需要缴纳的土地增值税是多少呢？万科在公告第4部分的担保范围中表示，“按照现行法律法规及部门规章关于土地增值税的规定，预估改制土地增值税总额约为人民币315亿元”！ 什么？要交315亿元的税？ 你没有看错！根据我国现行的土地增值税条例，土地增值税执行四级超额累进税率，最高税率为增值率超过200%的部分，适用60%的税率。
我们不考虑其他因素，简易计算，土地增值增值为675亿元，按60%税率计算为405亿元。考虑交易结构比较复杂，交易资产除了土地还有其他资产，项目其他资产有可能可以抵税，因此万科计算出预估土地增值税为315亿元。按照广信房地产资产的评估报告，账面价值7.6亿元，评估值为578亿元，万科拍卖价格较评估值溢价105亿元，这些溢价应该绝大部分都是土地溢价（债权部分不会溢价），也就是说7.6亿元的土地，实际成交价值为683亿元，增值高达90倍。 315亿！这将是我国房地产行业最大的单笔税收入库！要知道，2015年，我国全国全部征收入库土地增值税才3800亿，而广信这一笔就占到全国土地增值税的将近10%！ 所以，享受这次世纪拍卖真正的王者荣耀的，是税务局！而这些所有的税收，最终都将做为万科的收购成本，最终由购房人买单！ 做为购房人的我们，这次又立功了！ |
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