房产税风险指引及解决方案

　　【风险点 6】具备房屋功能的地下建筑未按规定缴纳房产税

　　【风险等级】★★★

　　【风险描述】

　　企业办公场地和经营用房包含地下室、半地下室的， 可以用来生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资， 因为比较隐蔽不容易被发现， 通常不缴房产税。

　　【政策依据】

　　《国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)第一条规定：

　　凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑， 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等， 均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构， 能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

　　【预计风险】

　　企业办公场地和经营用房包含地下室、半地下室的， 应计入房产税的计税基础，否则存在少缴房产税的风险。

　　【解决方法】

　　企业应自查有无具备房屋功能的地下建筑， 包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等。如有， 均应当依照有关规定缴纳房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构， 能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

　　【风险点 7】房屋改、扩建支出、更新改造支出未计入房产原值， 少缴房产税

　　【风险等级】★★

　　【风险描述】

　　很多企业为了在当年多列成本，将房屋改扩建支出或更新改造支出费用一次性记入办公费、装修费， 或记入长期待摊费用后进行摊销， 未将此类费用归集到房产原值当中，使得房产税的计税基数不准确，少缴了房产税。

　　【政策依据】

　　根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2008]152号)第一条规定：

　　对依照房产原值计税的房产， 不论是否记载在会计账簿固定资产科目中， 均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的， 应按规定予以调整或重新评估。

　　【预计风险】

　　房屋改扩建支出或更新改造支出费用如果不计入房产原值当中， 使得房产税的计税基数不准确，少缴了房产税。

　　【解决方法】

　　对依照房产原值计税的房产， 不论是否记载在会计账簿固定资产科目中， 均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。企业如果未按国家会计制度规定核算并记载的， 应按规定予以调整或重新评估，并按调整或评估后的房产原值计征房产税。

　　【风险点 8】企业混淆办公与公益用房， 少缴房产税

　　【风险等级】★

　　【风险描述】

　　企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产， 可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产， 免征房产税。有的企业为了少缴房产税，故意混淆办公经营用房与上述房产，达到免缴房产税的目的，存在风险。

　　【政策依据】

　　根据《财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知》(财税[2004]39号)的规定：

　　二、关于房产税、城镇土地使用税

　　对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

　　【预计风险】

　　企业如果故意混淆办公经营用房与学校， 医院， 托儿所， 幼儿园自用的等免征房产税的房产， 达到免缴房产税的目的， 存在补缴税款、滞纳金及罚款的风险。

　　【解决方法】

　　企业应自查有无免征房产税的公益用房与经营用房混淆， 经营用房未缴房产税的，应及时补缴。

　　【风险点 9】自建房屋未缴纳房产税

　　【风险等级】★★

　　【风险描述】

　　企业自建的房屋， 自建成之次月起征收房产税。企业委托施工单位建设的房屋， 从办理验收手续之次月起征收房产税。企业将自建的房屋长期放在“在建工程”或“基本建设”等科目不转入固定资产，也不缴纳房产税。

　　【政策依据】

　　根据《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字[1986]第008号)第十九条规定：

　　纳税人自建的房屋， 自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋， 从办理验收手续之次月起征收房产税。纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。

　　【预计风险】

　　企业自建的房屋有否按照规定及纳税义务发生时间上缴房产税， 是税务稽查重点。新建房屋若未在房屋交付使用之次月起上缴房产税， 则存在补缴税款、滞纳金及罚款的风险。

　　【解决方法】

　　企业应核查“固定资产”账户中房屋、建筑物、构筑物等应税资产的原值，应按纳税义务性时间计算是否足额缴纳房产税。

　　【风险点 10】减免房产税， 未留存必要的备查资料

　　【风险等级】★★

　　【风险描述】

　　自2023年1月1日至2027年12月31日，增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税(不含水资源税)减半征收房产税。

　　纳税人享受六税两费优惠，自行申报享受减免优惠，不需额外提交资料。纳税人根据具体政策规定自行判断是否符合优惠条件， 符合条件的， 纳税人申报享受税收优惠， 并将有关资料留存备查。企业若资料未留存或留存资料不全， 都会对企业的房产税缴纳金额及是否能享受减免等问题产生影响。

　　【政策依据】

　　《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第12号)

　　《国家税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2022年第3号)

　　【预计风险】

　　税务机关在稽查时， 对是否留存了企业符合减免房产税条件的备查资料是稽查的重点。资料不全或未留存资料的， 存在无法享受减免政策， 并且补缴房产税的风险。

　　【解决方法】

　　纳税人享受六税两费优惠，自行申报享受减免优惠，不需额外提交资料。纳税人对六税两费优惠事项留存备查资料的真实性、合法性承担法律责任。对不应当享受减免税的， 依法补缴已享受的减免税款，并予以相应处理。