二手房交易涉税政策问题解答（2015版）

　　二手房交易究竟涉及哪些税收，纳税人依法应享受哪些税收优惠……？地税周刊本期以“一问一答”方式为您解读二手房交易有关税收政策问题。

　　一、二手房交易环节要缴纳哪些税？
答：二手房交易环节涉及转让方的税收有：企业所得税（个人所得税）、营业税及附加（包括：城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）、土地增值税、印花税；涉及受让方的税收有：契税、印花税。

　　二、二手房交易有哪些税收优惠政策？
答：（一）自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税；

　　（二）自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　（三）自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　（四）个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

　　1、“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。
（1）个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

　　（2）个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

　　2、“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
注：目前我省执行普通住房的标准是：同时具备住宅小区容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下（含144平方米）二个条件。

　　三、对于“个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税”的税收优惠政策中，其所指“住房”如何认定？
答：（一）个人销售或购买住房（不包括个人自建住房），凡房产（总）证中登记的房产性质属于住宅种类（包括别墅、高级公寓），均应认定为“住房”。房产性质登记不明确或属于混合用途的，不予认定为“住房”。

　　个人销售或购买自建住房，凡土地使用权证用地类型登记为住宅用地或商住两用且房产证登记的房产性质为住宅种类的，均应认定为“住房”。对土地用途、房产性质登记不一致或房产性质登记为混合用途的，不予认定为“住房”。

　　（二）实行土地使用权证与房产证两证合一登记的地区，其住房的认定以土地房屋权证中登记的土地用途为准，即土地用途登记为住宅用地的，认定为“住房”；土地用途登记为商住用地或城镇混合住宅用地且房屋类型登记为住宅种类的，认定为“住房”。土地用途登记为其他类型用地的，不予认定为“住房”。

　　四、在二手房转让中，计算土地增值税扣除项目金额时，如何理解按购房发票金额每年加计5%？
答：纳税人在转让二手房时，凡不能取得重置成本评估价格，但能提供购房发票的，经主管税务机关确认，除允许扣除的转让税金和购房时所缴纳的契税外，其他扣除项目金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

　　五、个人购买住房的时间如何确定？
答：个人购买住房以取得房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为其购买住房的时间。房屋产权证和契税完税证明所注明的时间不一致的，按照“孰先”原则确定购买住房的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证的时间为购买住房的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买住房的时间。

　　六、对通过法院裁决（判决）或行政确权方式取得但无法提供发票的房产，再次转让时，能否按法院裁定（判决）书或房地产项目转让税收专用证明确定的金额确认购置成本？
答：自2014年12月12日起，对通过法院裁决（判决）或行政确权方式取得但无法提供发票的房产，再次转让时，可按法院裁定（判决）书或房地产项目转让税收专用证明确定的金额确认购置成本，比照财税〔2006〕21号文第二条第一款的规定计算土地增值税扣除项目金额。

　　七、个人转让房产如何征收个人所得税？
答：个人转让房产，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。

　　八、个人转让住房计征个人所得税时，如何确定房产转让收入额？
答：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

　　九、个人转让住房计征个人所得税时，如何确定转让房产的财产原值？
答：财产原值应根据个人所转让房产的不同类型区别确定：
（一）商品房及非住房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费；

　　（二）自建住房：实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。

　　（三）经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

　　（四）已购公有住房：原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。