德政办发[2022]26号 德宏州人民政府办公室关于促进房地产市场良性循环和健康平稳发展的指导意见

德宏州人民政府办公室关于促进房地产市场良性循环和健康平稳发展的指导意见

德政办发[2022]26号            2022-06-22

各县市人民政府，州直和中央、省驻德宏各单位：

　　为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，扎实做好“三稳”和“三保”工作，实现房地产业良性循环和健康平稳发展，经州人民政府同意，结合我州实际，现提出以下意见：

　　一、严格住宅用地供应规模

　　限制个人自建住房，杜绝将大宗地拆分、出让小宗地或分散(自行)建设的现象。允许登记在个人名下的零散小宗住宅用地再次流转，进行统一规划、统一开发。坚决落实商品住房去化周期对土地供应的作用，按照库存消化周期在6个月以下的，明显增加并加快供地;在6—12个月的，增加供地;在12—18个月的，维持供地持平水平;在18—36个月的，适当减少供地;在36个月以上的，暂缓或限制供地的要求，定期公布商品住宅库存消化周期，合理安排用地计划。(责任单位：各县市人民政府、州自然资源和规划局、州住房城乡建设局)

　　二、降低企业开发经营压力

　　(一)调整预售资金监管模式。商品房预售资金实行重点和非重点资金监管方式，重点监管资金只能用于购买项目必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款以及农民工工资，确保项目建设如期完工达到交付条件。重点监管资金额度要结合项目建设成本合理确定，按6个工程建设进度节点拨付。非重点资金可由房地产开发企业申请从专户转出调用，减轻企业开发资金压力。探索以商业银行保函等额替换重点监管资金的监管服务模式,支持和服务企业发展。落实《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》精神，除建设工程、材料款、设备款债权外，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，人民法院不得对商品房预售资金采取扣划措施。(责任单位：各县市人民政府、州住房城乡建设局、人行德宏州中心支行、德宏银保监分局)

　　(二)探索分期验收(核)制度。积极探索建立分期建设、分期规划验核、分期竣工验收备案的兜底政策。项目建设严格按照批准的规划实施，根据项目实际情况，在满足住户基本使用功能前提下，可进行分期规划验核。(责任单位：各县市人民政府、州自然资源和规划局、州住房城乡建设局、州教育体育局、州文化和旅游局、州民政局、州卫生健康委、州消防救援支队)

　　三、提高开发项目品质

　　适当控制商业地产开发规模，优化审批流程，缩短审批时限，提高房地产项目开发品质，鼓励康养、旅居、生态等高品质项目落地德宏，对房地产开发企业以《西部地区鼓励类产业目录》规定的生态小区建设产业项目为主营业务，且符合有关条件的，可以享受西部大开发税收优惠政策。(责任单位：各县市人民政府、州自然资源和规划局、州税务局)

　　四、发挥住房公积金效应

　　扩大住房公积金制度惠及面，探索将在职村干部、行政事业单位临聘人员纳入住房公积金缴存范围。开展住房公积金异地个人住房贷款业务，德宏州以外正常缴存住房公积金的职工，在德宏州内购买新建商品住房的，可在德宏州住房公积金管理中心申请住房公积金异地贷款。个人住房公积金贷款对象房屋取得商品房预售许可证的，商品房买卖合同网签备案后，符合个人住房公积金贷款条件的即可发放;存在组合贷款的，商业贷款部分审批通过后，个人住房公积金贷款即可同步发放。放宽个人住房公积金贷款准入条件，个人信用报告无未结清住房贷款记录，申请住房公积金贷款的，认定为首套房;个人信用报告显示有1笔未结清住房贷款，申请住房公积金贷款的，认定为二套房;个人信用报告显示有2笔及以上未结清住房贷款的，不再受理住房公积金贷款。(责任单位：州住房公积金管理中心、人行德宏州中心支行、德宏银保监分局、各金融机构)

　　五、加大金融支持力度

　　提升金融服务，按照国家金融政策，落实首套房和二套房贷款利率按下限标准执行。个人住房贷款保持平稳有序投放，符合条件的不得压贷、拒贷。继续执行“认贷不认房”个人住房贷款准入政策。商业银行应积极向上争取个人住房贷款额度，对于上一年支持力度较大的商业银行，特别对外地人购房支持较大的，在商品房预售资金监管银行招标选聘中给予加分或优先准入。按照房屋租赁贷款的政策，商业银行要优化产品，加大对非住宅商品房自持、租赁及运营企业的信贷需求支持。(责任单位：人行德宏州中心支行、德宏银保监分局、各金融机构)

　　六、提振住房消费信心

　　(一)鼓励各类民营企业、新市民、旅居群体，组团购买商品住房，允许给予相应的购房优惠政策，认真贯彻落实契税有关税收优惠政策。支持刚性和改善性住房需求，对在2022年7月1日至12月31日购买新建商品住房的(不含车位车库、储藏室)，并完成商品房网签备案及取得契税完税凭证的购房人，给予所缴纳契税额50%的一次性购房补贴，单套住宅补贴限额不超过2万元;补贴资金州县(市)财税共同承担，按照州县(市)财税政策执行;支持在州内投资兴业的外籍人员，购买符合实际需要的自用、自住商品房。(责任单位：各县市人民政府、州财政局、州税务局、州住房城乡建设局、州市场监管局)

　　(二)2022年5月31日起签订《商品房买卖合同》的购房人，住宅专项维修资金首次缴存标准下调至配备电梯的住宅、非住宅按110元/平方米;未配备电梯的住宅、非住宅按80元/平方米。各县市人民政府依法履行好监管职责，首期住宅专项维修资金确保在商品房交付前存入住宅专项维修资金专户。(责任单位：各县市人民政府、州住房城乡建设局)

　　(三)鼓励县市人民政府加大保障性租赁住房建设力度，可采取以购代建方式购买市场存量房源作为保障性租赁住房，解决新市民、青年人、引进人才的基本住房问题。支持符合条件的房地产开发企业、住房租赁企业等主体参与建设运营管理保障性租赁住房。(责任单位：各县市人民政府、州住房城乡建设局、州自然资源和规划局)

　　七、加快非住宅类去化

　　支持企业向“售租并举”投资模式转轨，鼓励房地产开发企业成立专业租赁公司，按规定享受有关优惠政策，开展房屋租赁业务，盘活非住宅商品房消除库存。推动城市执法向居住小区延伸，消防、城管、物业管理单位要加大消防通道和路面停车秩序管理，引导车辆进入地下停车场，鼓励开发企业根据业主需要出售或长期租赁地下停车位。(责任单位：各县市人民政府、州住房城乡建设局、州自然资源和规划局、州税务局、州消防救援支队、州民政局、州市场监管局、州公安局)

　　八、防范房地产市场风险

　　州房地产市场调控领导小组办公室牵头建立州级房地产市场风险防控联席会议制度，成员单位按照职责分工，对企业融资、负债、经营、去化周期、人口流动、施工进度、市场诚信等实现穿透式监测和异动分析，避免出现项目烂尾或市场不稳定。对于可能出现延期交房的项目，要密切监测施工和竣工，严管预售资金，有必要的项目实施预售资金全额监管模式;已存在逾期交房风险的项目，通过限制开发企业参与新出让房地产用地竞买，暂停新项目销售审批等措施，坚决有力处置房地产项目逾期交付问题。对于因疫情导致的停工或半停工的项目，要制定“一楼一策”复工方案，以6个月为期限推动项目复工续建。(责任单位：各县市人民政府、州委政法委、州委网信办、州住房城乡建设局、州政府督查室、州发展改革委、州财政局、州自然资源和规划局、州市场监管局、州统计局、州政府新闻办、州税务局、人行德宏州中心支行、德宏银保监分局)

　　九、持续稳定商品房价格

　　继续实施商品房价格备案制度，严格执行明码标价规定，有关部门要履职尽责做好商品房价格的监管指导工作，预售项目要根据楼面地价、建安成本等因素，参照同区域、同类型、同品质在售商品住宅均价，合理确定房地产项目销售备案价格，不得虚高定价，首次公布商品房“一房一价”备案价格后，可按季度分户型、分幢(栋)或分项目整体调整，年调整幅度不得超出±20%，普通商品住房单套每平方米备案价格在5000元以下或8000元以上的，应到州住建部门备案，防止房价出现较大波动，维护房地产市场稳定。(责任单位：各县市人民政府、州住房城乡建设局、州发展改革委、州市场监管局)

　　十、强化商品房市场监管

　　制定商品房认购协议(指导文本)，实施商品房预订协议网签制度，实现商品房买卖过程全面监管。实行商品房买卖合同格式条款备案制度，切实维护合同当事双方的合法权益。健全房地产宣传广告备案制度，确保房地产项目宣传资料、沙盘、样板房、媒体网络等信息的真实性、清晰性、准确性和全面性。严格房屋质量监管，严禁将未经竣工验收备案或验收不合格的商品房交付使用。推进商品房项目“交房即交证”工作，全面实现“收房拿证”。购房人有按揭贷款需求的，在未确认购房人具备贷款资格前，开发商不得以任何形式收取购房款。商品房买卖合同签订后确因个人住房贷款审批未通过，经买卖双方约定退房退款的，退出房源可以不进入摇号系统。加大“互联网+政务”服务能力，利用信息化技术手段，完善房地产交易、工地监测平台，为购房群众提供所购房屋的建设进度和预售资金情况查询。(责任单位：各县市人民政府、州住房城乡建设局、州市场监管局、州自然资源和规划局、人行德宏州中心支行、德宏银保监分局)

　　十一、加强市场整治工作

　　在2021年监督推动住房市场群众身边腐败和不正之风整治的基础上，从进一步维护群众合法权益出发，通过“小切口”整治为切入点，继续开展房地产市场秩序整治工作。加大联合执法力度，通过“双随机一公开”检查，严肃查处房地产交易中存在的未批先售、虚假宣传、挪用预售资金、合同侵权、违规乱收费、质价不符以及房屋租赁和物业服务等领域的突出问题。(责任单位：各县市人民政府、州住房城乡建设局、州发展改革委、州自然资源和规划局、州市场监管局、州公安局、人行德宏州中心支行、德宏银保监分局)

　　十二、加快县域房地产发展

　　各县市人民政府要将房地产市场良性循环和健康发展作为重要工作来抓，主要负责人为第一责任人，加大对房地产市场工作的指导，通过严把招商引资关口实现招大引强，优化营商环境做好房地产企业服务，做好重点房地产项目的跟踪以及城市形象的宣传力度，补齐县市房地产市场发展短板。(责任单位：各县市人民政府、州投资促进局、州政务服务管理局、州发展改革委、州住房城乡建设局)

　　本意见自印发之日起实施，执行期限暂定一年。排名第一的州级责任单位承担州级牵头责任。

德宏州人民政府办公室

2022年6月22日

　　(此件公开发布)

　　附件

各部门职责清单

　　州房地产市场调控领导小组：负责建立州级房地产市场风险防控联席会议制度，跟踪、研判、分析全州房地产形势，研究重大政策措施，协调解决重大问题。

　　州发展改革委：负责房地产市场失信行为信用惩戒和主体征信修复，做好房地产重大项目的跟踪服务工作。会同住建部门做好商品房价格备案管理。

　　州财政局：负责开发企业奖励资金的兑付。

　　州自然资源和规划局：负责稳定房地产市场的土地政策措施，根据商品住房库存消化周期，调整住宅用地供应计划，杜绝小宗地开发。负责规划审批、批后监管、竣工验核等管理以及推动“收房拿证”工作。

　　州住房城乡建设局：负责商品住宅库存监测和信息提供，商品房预售资金监管模式的确定，房地产开发项目质量安全管理。负责落实住宅专项维修资金减免政策，支持保障性租赁住房建设和运营管理，“多措并举”去库存。负责房地产市场监管，联合有关部门做好房地产领域违法违规行为查处。负责指导县市人民政府落实“三稳”“三保”工作，防范房地产市场风险，促进行业健康平稳发展。

　　州税务局：负责落实国家税收优惠政策，对企业所得税、契税执行减免政策。

　　州市场监管局：负责商品房销售价格监管，会同住建部门监督新建商品房销售价格，实施商品房认购协议网签，合同格式条款、房地产项目广告宣传等备案制度。牵头负责“双随机一公开”检查，依法查处房地产领域侵害消费者合法权益等违法违规行为。

　　州住房公积金管理中心：负责落实个人住房公积金贷款政策，优化审批及发放流程。

　　人行德宏州中心支行：负责落实国家金融优惠政策，监督商业银行做好个人住房贷款的审批、发放工作。

　　德宏银保监分局：负责落实金融政策实行监督管理，指导和监督做好房地产信贷业务。

　　县市人民政府：负责促进当地房地产市场良性循环和健康平稳发展全面工作。负责抓实招商引资、营商环境、重大项目以及城市宣传等短板，加快县域房地产业发展。

　　其他部门按照《指导意见》要求，根据职能职责落实好有关工作。