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例8：房地产企业将自已开发的产品转作用于职工福利方面，是否要视同销售？
问题内容：
根据国税函[2009]31号文，第七条规定企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利。。。。等行为，应视同销售，此处的职工福利等同于职工个人福利吗？我个人理解位不是，应该是集体福利，如果有一个房地产企业将自已开发的产品转作食堂、体育馆等用于职工福利方面，是否要视同销售？但根据875号文规定，企业将自已的产品转作固定资产不需要视同销售，职工食堂等用途的房产也应该计入固定资产吧？
回复意见：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定：
“第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；?
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。”
开发产品用于职工福利，视同销售，为所有权转移为标志，开发产品用于集体福利，所有权没有发生转移，不视同销售处理。
国家税务总局
2010/09/28
例9：房地产开发企业支付的土地使用税如何列支？
问题内容：
某房地产开发企业，开发产品尚未竣工，其支付的土地使用税，是否一次性税前列支？
回复意见：土地使用税在管理费用核算，企业按规定缴纳的土地使用税，无论开发产品是否竣工，支付的土地使用税可以在税前扣除。
国家税务总局
2010/12
例10：房地产企业取得次年发票是否可计入汇算年度的建安成本？
问题内容：
房地产企业当年建安工程已经发生（房屋当年已峻工，部分已出售），但当年底前未取得建安发票，次年汇算清缴期内取得发票，是否可计入汇算年度的建安成本？
回复意见：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
因此，房地产企业在计算成本核算终止日前取得的发票均可以计入汇算年度计税成本。
国家税务总局
2010/12/31
例11：合作开发房地产项目纳税问题
问题内容：
合作开发房地产项目，合作双方不单独成立法人公司，而是由拥有土地方（甲方）进行项目立项、报批、纳税，合作另一方（乙方）只出资金，待商品房建成销售后，按照合作协议的约定，取得项目税后利润。对于乙方的分配所得应该纳税吗？
回复意见：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第三十六条规定：
“企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：?
……
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条规定：企业的下列收入为免税收入： ……
（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十三条规定：“企业所得税法第二十六条第（二）项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。企业所得税法第二十六条第（二）项和第（三）项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。”
根据上述规定，合作开发房地产，一方仅出具资金，居民企业取得项目税后利润分配，为免税收入。
国家税务总局
2010/10/28
六、核定征收有关问题
例1：核定征收期间形成的资产（如开办费）在以后查账征收年度能否摊销？（省局二季度问题解答）
回复意见：纳税人应按照国家统一的会计制度设置账簿并进行会计核算，核定征收方式没有免除纳税人的会计核算责任。纳税人各项资产的计税基础的确定和折旧或摊销的扣除，按照税法相关规定处理。如果能够通过原始合法凭证确认核定期间新增资产的计税基础的，则允许在查账征收年度内在剩余使用年限内（资产全部折旧或摊销年限不低于税法规定最低年限）折旧或摊销扣除；如果不能确认计税基础的则不得计算扣除。
2、核定征收年度的应付福利费余额如何处理？（省局二季度问题解答）
按照国税函【2008】264号文件的规定，本年实际发生的福利费用，先冲减2008年以前年度余额。按照《企业所得税核定征收办法（试行）》相关规定，核定征收企业的应纳所得税额的计算与当年的应付福利费余额无关。
3、旅游、广告代理业等行业核定企业的应税收入额是否允许扣除转付给第三方的支出？（省局二季度问题解答）
企业所得税法第六条对收入总额做了明确规定，国税函[2009]377号也明确：“应税收入额”等于收入总额减去不征税收入和免税收入后的余额，所以旅游、广告代理业等行业的企业核定征收的应税收入额不得扣除转付给第三方的支出。（另外，此类企业的支付对象通常是酒店、广告公司等单位，是可依法取得发票的，同时收入通常也可以做到准确核算，因此税务机关应引导此类企业建账并实行查账征收。
4、核定征收企业是否适用政策性搬迁政策？（省局二季度问题解答）
核定征收企业不能准确核算成本、费用等，因此不适用政策性搬迁政策。涉及搬迁收入的企业，应督促其建帐建制，转为查帐征收企业。
备注：苏国税函〔2009〕290号“实行核定征收的纳税人在年度中间取得增值较大的股权投资转让收益或土地转让收益等非日常经营性项目所得，税务机关可运用合理的方法确定和计算其应纳企业所得税额，并将此类项目所得列为风险的重点加以审核。”
七、征管问题
例1：2010年1月份注册成立公司的企业所得税应由谁管理？
问题内容：
我司是2010年1月份注册成立的公司，主税种是增值税。控股股东占95%股份，均为货币投资，控股股东所得税在地税申报。请问我们应该在国税还是地税办理所得税申报？依据文件时什么？
回复意见：根据《国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知》（国税发[2008]120号）规定：
“一、基本规定?
以2008年为基年，2008年底之前国家税务局、地方税务局各自管理的企业所得税纳税人不作调整。2009年起新增企业所得税纳税人中，应缴纳增值税的企业，其企业所得税由国家税务局管理；应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地方税务局管理。
同时，2009年起下列新增企业的所得税征管范围实行以下规定：?
（一）企业所得税全额为中央收入的企业和在国家税务局缴纳营业税的企业，其企业所得税由国家税务局管理。?
（二）银行（信用社）、保险公司的企业所得税由国家税务局管理，除上述规定外的其他各类金融企业的企业所得税由地方税务局管理。?
（三）外商投资企业和外国企业常驻代表机构的企业所得税仍由国家税务局管理。?
二、对若干具体问题的规定?
（五）2009年起新增企业，是指按照《财政部国家税务总局关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知》（财税[2006]1号）及有关规定的新办企业认定标准成立的企业。”
根据《财政部、国家税务总局关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知》（财税[2006]1号）规定：
“一、享受企业所得税定期减税或免税的新办企业标准
1.按照国家法律、法规以及有关规定在工商行政主管部门办理设立登记，新注册成立的企业。
2.新办企业的权益性出资人（股东或其他权益投资方）实际出资中固定资产、无形资产等非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例一般不得超过25％。”
根据上述规定，货币投资占95%，2010年1月份在工商行政主管部门办理设立登记新注册成立的缴纳增值税的公司，如果不属于国税发[2008]120号第一条第二款所列的企业，该公司的企业所得税应由国家税务局管理。对属于国税发[2008]120号第一条第二款所列的企业，应按国税发[2008]120号第一条第二款规定确定其企业所得税征管的归属。
国家税务总局
2010/04/29 |
