棚户区改造涉税分析

　　本篇文章开篇介绍棚户区概念及改造现状，之后，简述棚户区改造流程和主要问题，最后，以较大的篇幅及案例详述棚户区改造涉税分析。

　　一、棚户区概念及改造现状

　　目前棚户区并没有一个统一的概念，经梳理棚户区改造相关政策和全国棚户区改造实施情况，棚户区是指国有土地上集中连片建设的,简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。

　　2004年，辽宁在全国率先启动大规模的棚户区改造。2007年，国发〔2007〕24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出要加快集中连片棚户区改造。2008年，中央启动保障性安居工程，并将国有林区（场）棚户区（危旧房）、国有垦区危房、中央下放地方煤矿棚户区改造作为重要内容，全国棚改启动。2014年，中国国务院办公厅印发《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，部署有效解决棚户区改造中的困难和问题，推进改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。

　　2015-2017年，为棚户区改造的第一个三年计划，全国改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套。按照国务院常务会议决定，2018年到2020年三年时间里，将再改造各类棚户区1500万套，有关负责人表示，为落实2018-2020年再改造各类棚户区1500万套任务，住建部将与有关部门一起，加大中央财政补助和金融、用地等支持。

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　　二、棚户区改造流程和问题

　　（一）棚户区改造，涉及规划申报审批，土地征收及补偿安置协议，改造安置住房的建设等多个环节。

　　各地均制订有棚户区改造实施方案。整体而言，棚户区改造主要流程如下：

　　（二）棚户区改造存在的主要税收问题

　　对于棚户区改造，中国政府在财政投入、建设用地、税费和信贷等方面给予支持，出台了大量的优惠政策。存在的主要税收问题是：

　　棚户区改造的流程是什么？

　　棚户区改造涉及哪些税种？

　　棚户区改造国家层面出台了哪些税收优惠政策？

　　参与棚户区改造的企业事业单位、组织享有哪些税收优惠，棚户区改造支出如何才能在企业所得税前扣除？

　　被拆迁人取得的补偿收入可以享受哪些税收优惠？

　　安置住房的购买者需要具备怎样的条件来适用税收政策，享受国家给予的优惠？

　　下面，我们就安置住房管理单位，参与棚户区改造的企业，被拆迁人取得补偿收入，安置住房的购买者共同关心的棚户区改造税务问题进行整理分析，为大家厘清棚户区改造税收实务方面的困惑与疑难。

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　　三、棚户区改造税收政策概要

　　棚户区改造，各地出台了一系列税收优惠政策。国家层面，纲领性的税收政策文件有两个：

　　《财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》(财税〔2010〕42号)和《财政部、国家税务总局关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税政策问题的通知》(财税〔[2013〕65号)

　　财税〔2010〕42号就棚户区改造涉及的城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税、个人所得税政策进行了阐述。

　　财税〔[2013〕65号明确了企业参与政府统一组织的棚户区改造支出企业所得税税前扣除政策，鼓励企业积极参与棚户区改造，造福更多的低收入住房家庭。

　　四、棚户区改造税务分析及应用案例

　　结合以上两个主要文件和其他相关文件，对棚户区改造方面的税负及税收优惠政策整理分析如下：

　　（一）城镇土地使用税和印花税：

　　1、依据财税〔2010〕42号文，改造安置住房土地使用税和印花税优惠政策如下：

　　（1）对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。

　　（2）对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

　　（3）在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的,依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议,按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

　　（4）开发商取得土地使用权要按照产权转移书据0.5‰计征缴印花税,签订工程施工建设合同按照建筑安装合同0.3‰计缴印花税。所计缴的印花税同样可按照改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例计算免税。

　　2、案例

　　甲房地产开发公司,开发项目占地20000平方米，所在地城镇土地使用税税率10元/平方米，商品房销售收入60000万元,其中配套建造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例为40%,

　　（1）甲房地产开发公司商品房项销售收入应纳印花税：

　　60000×0.5‰×（1-40%）=18万元。

　　（2）甲房地产开发公司该项目计税期如果为3年，应纳城镇土地使用税：

　　20000×10×（1-40%）×3=36万元。

　　（二）增值税

　　依据《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函〔2008〕277号)文,棚户区改造个人取得的拆迁补偿款,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,不征收营业税（营改增后为增值税）。

　　（三）土地增值税

　　1、依据《土地增值税暂行条例实施细则》及财税[2006]21号、财税〔2008〕137号文等文件规定,棚户区改造个人取得的拆迁补偿款,免征土地增值税。

　　2、依据财税〔2010〕42号文第二条，“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。”

　　免征条件：

　　（1）转让方：企事业单位、社会团体以及其他组织；

　　（2）转让的是旧房；

　　（3）用途必须是作为改造安置住房房源；

　　（4）增值额未超过扣除项目金额20%。

　　3、案例

　　甲单位因实施搬迁，拟于2018年7月份转让一栋2012年购买的一套住房。购房发票注明购买金额为600万元,住房的评估价格420万元（含契税），取得土地使用权所支付的地价款75万元，并可提供已支付的地价款凭据。按国家统

　　一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金9.9万元，现有A公司想在此开接待处和B改造安置房经营管理单位想将此房作为改造安置住房房源,他们均出价600万元。试分析土地增值税。

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　　案例分析：

　　（1）一般转让旧房，土增税计算

　　依据财税字〔1995〕48号，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

　　一般情形下，转让旧房土地增值税计算：

　　增值率：[600-（420+75+9.9）]/（420+75+9.9）=18.84%

　　土地增值税：[600-（420+75+9.9）]×30%=28.53万元。

　　（2）甲单位转让旧房的选择

　　如果转让给A公司，不符合财税〔2010〕42号文第二条规定的免征土地增值税的四个条件中的第三个，即用途必须是作为改造安置住房房源。因此，甲单位转让旧房如果选择的受让对象是A公司，应缴土地增值税28.53万元。

　　如果转让给B单位，财税[2010]42号文第二条规定的免征土地增值税的四个条件都符合，甲公司转让旧房因此可以免征土地增值税。

　　甲公司转让旧房，理性决策的情况下，应选择B单位作为受让对象。

　　（四）契税、个人所得税

　　1、个人所得税

　　（1）依据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税[2005]45号)文，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税。

　　（2）依据财税〔2010〕42号文第五条，“个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房,可按有关规定享受个人所得税和契税减免。”

　　2、契税

　　（1）依据财税[2005]45号文,对拆迁居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿款的,对超过部分征收契税。

　　（2）《国家税务总局关于城镇房屋拆迁契税优惠政策适用对象的批复》(国税函〔2005〕903号)明确,城镇房屋拆迁契税优惠政策适用的对象,应为被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。

　　（3）依据财税〔2010〕42号文第三条，“对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的,免征契税。”

　　（4）依据财税〔2010〕42号文第四条，“个人首次购买90平方米以下改造安置住房,可按1%的税率计征契税;购买超过90平方米,但符合普通住房标准的改造安置住房,按法定税率减半计征契税。”

　　3、案例

　　（1）张某取得价值60万元的改造安置住房(该省确定契税征收率为3%)。该改造安置住房面积85平方米，张某能提供首次购买住房证明,则张某应缴纳契税：600000×1%=6000元。

　　说明：张某取得的改造安置住房85平方米，小于90平方米，依据财税〔2010〕42号文第四条，可按1%计征契税。

　　（2）李某取得价值80万元的改造安置住房(契税征收率为3%)。该改造安置住房面积100平方米，李某能提供首次购买住房证明,则李某应缴纳契税：800000×3%×50%=12000元。

　　说明：李某取得的改造安置住房100平方米，大于90平方米，但符合普通住房标准，依据财税〔2010〕42号文第四条，可按按法定税率减半计征契税。

　　（五）企业所得税

　　依据财税〔2013〕65号《财政部 国家税务总局关于企业参与政府统一组织的棚户区改造有关企业所得税的通知》的相关规定，企业参与政府统一组织的工矿（含中央下放煤矿）棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造并同时符合一定条件的棚户区改造支出，准予在企业所得税前扣除。

　　该文件所称同时符合一定条件的棚户区改造支出，是指同时满足以下条件的棚户区改造支出：

　　1、棚户区位于远离城镇、交通不便，市政公用、教育医疗等社会公共服务缺乏城镇依托的独立矿区、林区或垦区；

　　2、该独立矿区、林区或垦区不具备商业性房地产开发条件；

　　3、棚户区市政排水、给水、供电、供暖、供气、垃圾处理、绿化、消防等市政服务或公共配套设施不齐全；

　　4、棚户区房屋集中连片户数不低于50户，其中，实际在该棚户区居住且在本地区无其他住房的职工（含离退休职工）户数占总户数的比例不低于75%；

　　5、棚户区房屋按照《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》评定属于危险房屋、严重损坏房屋的套内面积不低于该片棚户区建筑面积的25%；

　　6、棚户区改造已纳入地方政府保障性安居工程建设规划和年度计划，并由地方政府牵头按照保障性住房标准组织实施；异地建设的，原棚户区土地由地方政府统一规划使用或者按规定实行土地复垦、生态恢复。

　　以上主要对国家层面出台的棚户区改造涉税政策进行了分析，各省也先后对棚户区拆迁涉税征收管理有细化政策,纳税人应注意掌握。

　　五、相关法律依据

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　　（一）国家层面

　　1、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）

　　2、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）

　　3、《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保〔2012〕190号）

　　4、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)

　　5、《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发〔2014〕36号)

　　6、《国家发展改革委办公厅关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》（发改办财金〔2014〕1047号）

　　7、《住房城乡建设部办公厅关于棚户区界定标准有关问题的通知》(建办保函〔2014〕535号)

　　8、《住房城乡建设部办公厅关于做好2016年城镇棚户区和城市危房改造计划工作的通知》（建办保函〔2015〕217号）

　　9、《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发〔2015〕37号)

　　（二）广东省

　　1、《广东省办公厅关于加强我省国有工矿棚户区改造工作的会议纪要》（省府会议纪要〔2014〕1号）

　　2、《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔2014〕2号）

　　3、《广东省棚户区改造规划（2014-2017）》（粤建保〔2014〕120号）

　　4、《广东省人民政府办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知（代拟稿）》（粤建保商〔2014〕81号）

　　5、《广东省棚户区改造项目国家开发银行专项贷款管理办法》（粤建电发〔2014〕32号）

　　6、《广东省棚户区改造贷款贴息专项资金管理办法》（粤财综〔2015〕39号）

　　7、《广东省城市和国有工矿棚户区改造界定标准》（粤建保〔2015〕103号）

　　8、《转发住房和城乡建设部等部门关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作指导意见的通知》（粤建保〔2010〕48号）

　　9、2014年省政府第33次常务会议审议通过了《广东省棚户区改造省级融资平台组建方案》

　　（三）深圳市

　　1、《深圳市保障性住房条例》

　　2、《关于实施人才安居工程的决定》（深发〔2010〕5号）

　　3、《深圳市住房保障制度改革创新纲要》（深府〔2012〕145号）

　　4、《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府令第228号）

　　5、《深圳市保障性住房标准化设计图集》（深建节能〔2015〕14号）

　　6、《深圳市安居型商品房轮候与配售办法》（深建规〔2012〕10号）

　　7、《深圳市公共租赁住房轮候与配租暂行办法》（深建规〔2013〕10号）

　　8、《关于加快发展产业配套住房的意见》（深府办〔2013〕4号）

　　9、《深圳市公共租赁住房置换管理办法（试行）》（深建字〔2014〕113号）

　　10、《深圳市人才安居办法》（深圳市人民政府令第273号）

　　11、《深圳市住房公积金管理暂行办法》（深府2010〔176〕号）

　　12、《深圳市住房公积金缴存管理暂行规定（试行）》（深建房改〔2010〕124号）

　　13、《深圳市住房公积金贷款管理暂行规定》（深公积金委〔2012〕2号）

　　14、《深圳市住房公积金提取管理暂行规定》（深公积金委〔2013〕2号）

　　15、《广东省住房保障制度改革创新方案》

　　16、广东省政府关于解决保障性住房闲置问题和推进棚户区改造工作的会议（纪要〔2014〕91号）

　　17、《广东省棚户区改造规划（2014-2017）》

　　18、《深圳市人民政府办公厅关于加快推进全市“十三五”专项规划编制工作的通知》（深府办函〔2015〕95号）

　　19、《深圳市保障性住房条例》

　　20、《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施人才安居工程的决定》（深发〔2010〕5号）

　　21、《深圳市人民政府办公厅关于加强棚户区改造工作的实施意见》