房开企业通过“自挂自摘”方式拿地的两大涉税风险提示

 

　　了解了土地“自挂自摘”操作的实质，再来看以上两个风险点就比较清楚了。

 

　　针对风险点1，土地“自挂自摘”的契税计税依据一定是《国有建设用地出让合同》中约定的土地成交价格，而非实际上缴的政府土地收益，因为纳税人为取得现地块所支付的全部经济利益，不仅包括上缴的政府土地收益，还要加上已交出的应该取得土地补偿的原地块，即使现地块和原地块位于同一坐落。所以，本案中的契税计税依据应为土地成交价款20亿元。

 

　　针对风险点2，根据前面的分析，该公司“自挂自摘”土地将来进行项目开发时的土地成本仍应为20亿元，这与第三方摘牌时的土地成本应保持一致，不会因为是“自挂自摘”从而土地成本一下子变成了只有10亿元，否则太不合理！但这里出现了一个大大的风险：那就是交出去的原地块（可理解为实物支付），因“自挂自摘”采取的是“一步走”收支相抵的操作，从而缺少合法有效凭据，该公司手里只有总额为10亿元的财政票据。没有票则在认定土地增值税扣除项目、增值税允许扣除的土地价款和企业所得税税前扣除等问题上都存在障碍，整整10个亿面临着无法扣除的巨大风险！是不是要哭晕的感觉？

 

　　【应对思路】

 

　　上述风险点1只要加以注意，明白了其中的税法原理，做到按规定申报缴纳契税则问题不大。

 

　　但风险点2中缺乏合法有效票据从而影响扣除的问题如何解决？笔者提出如下基本应对思路：

 

　　（一）与政府有关部门开展谈判，一开始从形式上就将“一步走”还原为“两步走”，即企业要求全额上缴土地成交价款，并取得全额财政票据；然后，再由政府就收回原土地对企业进行补偿，由企业向政府土地收储机构开票。

 

　　（二）如与政府有关部门谈判成功可能性不大，则应努力避免这种“自挂自摘”方式拿地操作，可考虑成立项目公司参与拿地，则未来项目公司土地成本由两部分票据构成：一是上缴政府土地收益取得的财政票据；二是母公司向项目公司就土地补偿价款开具的发票。如此操作，就不是严格的“自挂自摘”，又变成了前文所述的土地委托交易，母公司需要缴纳土地增值税，但显然，由项目公司拿地的方案税负更加优化。

 

　　（三）上面两种思路均强调事前，但“木已成舟”怎么办？那只能向税务机关“据理力争”，寄希望于税务机关实事求是，理解“自挂自摘”方式拿地的操作实质，同意依照《国有建设用地出让合同》中约定的土地成交价款和契税完税凭证上确定的计税依据来进行土地成本扣除，但对严格规定“凭票扣税”的增值税而言，仍然存在几乎不可逾越的障碍。由此可见，房开企业在拿地之前，对拿地方式进行精心设计，充分考虑未来的税收成本，是非常必要和重要的！