房地产企业所得税汇算清缴之预售收入也是雷区

　　房地产企业从开盘预售到竣工交付一般都要间隔几年的时间，资金密集周期较长，因此封顶就可以采取“期房”预先售卖的方式预收房款，这些预先收取的房款是要缴纳企业所得税的，如何缴纳企业所得税看视简单，其实雷区也不少。

　　一、预售收入被提前交税

　　既然房屋在未完工之前就可以出售，收取的房款非常如此之巨大，那么国家对这部分“预售收入”征收企业所得税，视乎就合理了（只是视乎）。预售收入需要提前缴纳企业所得税，这是与一般企业所不一样的。（本文不探讨基于预定协议收取的定价、意向金、认筹金这些口径问题，法律载体不一样，本就不算问题）

　　销售未完工开发产品取得的收入（当然是不含增值税），应按预计计税毛利率按期计算预计毛利额，扣缴已经预缴的土地增值税（预缴增值税对应的附加税已经当期损益化），作为“特定业务计算的应纳税所得额”。税金是需要扣除的，因为不扣必然造成年终退税。

　　特别提示，别仅用预收账款的贷方发生额计算预收收入，理论上是对的，但是实际上一定要结合企业核算的特点，不按实际财务处理一律用公式计算的都是错的。

　　二、被“视同完工“风险很大”

　　既然销售未完工产品取得的收入，才是预售收入，那么界定“完工标准”就很关键了，国税发【2009】31号文，规定的三个条件，简单说就是：竣工备案表，投入使用、大产权办理，按孰先原则，而国税函[2010]201号，再次强调了竣工交付和投入使用的，实质重于形式原则。

　　那么问题来了，那些争抢着把竣工备案证办理在12月31日的公司是不是自己挖坑了？而对于毛坯报建，精装交付是不是就是又一个大问题了，毛坯竣工时点要早于精装交付时点，如果跨年（应该是大概率），那么是否结转计税成本呢，风险是不是很大？

　　三、现房销售收入如何计算企业所得税，也许是个迷

　　预售收入计算企业所得税，应该是清楚了，但是现房销售的呢，既然是现房就是已经完工了，就不应该按未完工的预计计税毛利率计算企业所得税了。那么如何计算呢，这个问题对年底未按揭回款的现房存在较大争议，没有回款正常是没有交付，会计上没有确认收入，成本也没有结转，但是企业所得税是要交的，如何交？

　　实践中，很多税务局要求按预计计税毛利率缴纳，这样倒是简单了，但是不符合31号文的规定，也有要求按回款比例分段确认应收收入和对应成本的，把一个房子在税上给“瓜分”了，造成了繁杂的时间性差异。

　　一般情况下商品房回款周期不会超过几个月，其实没必要纠结，应该以会计上收入为准，真的没必要折腾。