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2、管理协调能力要求高 特别对于多项目分期开发，要求开发单位拥有强大的管理团队和丰富的协调管理能力，对于各项目各期的现金流、物流、手续流等方面，都要有强有力的预算、执行、监督能力。在某一个环节上的失误，都会造成连锁的反应。 3、敏感性强 由于项目基本类同，各项目之间成本、销售、费用等几乎完全正相关，因此敏感性极强。因此任何一个政策的变动，比如税收、销售、融资等方面，对于滚动开发的单位来说，都具有几何放大的作用。最常见的例如：成本同时同比例增长，销售同时放缓，最终所有项目的资接链同时无限接近断裂。 4、周期过长 由于分期开发，加上人为调控开发的时间和速度，造成整个项目的开发周期过长。而从经营的角度，不可能长时间处于行业的巅峰，因此很可能只有项目的某一期把握住了机会，其他各期无法及时把握住行业的黄金时期。 5、预售政策的风险 滚动开发，最核心的利用价值就是预售政策。正是由于预售政策的存在，开发单位除了自有资金、银行融资、施工单位垫资途径以外，拥有了最方便最强大的资金来源，而通过将前期的预售款，用于后期项目的建设，甚至用于购买新的土地和项目，从而达到快速滚动开发。 早在2005年，央行的房地产金融报告就指出，现有的住房预售制度不健全、不完善，给整个房地产市场带来很多风险，例如炒楼花、交房与合同不符、抵押的房屋预售、重复预售等行为，最终给融资的银行造成更大的风险。但终于因为各种原因，预售政策得以保留。 三、如何确定分期 对于开发单位来说，如何确定分期，如何进行快速滚动，也是一个必须要就应加的课题。 1、资金能力 资金，永远是排在第一位的。开发单位首先会确定自己可动用的资金，据此来判断项目运作的方式，合作开发、分期转让、还是自己分期滚动。每一种运作方式各有利弊，具体到分期滚动开发，当然是利润更大，但同时周期更长，风险也更大。 2、合理利用资金 这个因素是紧接着资金能力的，即在同等资金规模下如何最大化的利用资金。通常为了合理利用资金，开发单位会先期开发资金回笼速度快、开发成本低、利润空间大的住宅类房屋，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，而对于公共配套设施则尽可能的放在后期开发。 3、培育市场的考虑 这通常是对郊区的大项目而言。这些项目由于交通配套、周边环境、人气等条件远未成熟，项目的运作风险较大。所以对一些开发商来说，通常将项目进行分期规划，先期做附加价值最低的地块，通过低价格将地炒熟炒热，同时配合当地政府将各种配套齐全，然后拉高价格，获取更大的利润。 4、营销的考虑 这通常是对新的产品类别或新的区域而言。例如前几年的小户型项目，通过首期推出一部分新产品进行试盘，根据市场的反应最决定后期的定位。同时，也可以避免大规模相同产品同时上市所带来的自我冲销的副作用，保持市场一定的需求度（参照了05年广州本田的饥饿销售法）。此外，也有利用分期开发来练兵的目的。 此外，也有项目一开始并没有分期，已经完全开发。但由于市场反应非常好，开发单位及时在附近区域推出二期、三期，充分利用了原项目的知名度和广告效应，加快销售素和获取最大利润的情况。 5、规模的考虑 这应当是最根本的原因。项目的分期与否，项目的规模是一个最关键的因素。 6、市场发展的周期 这是一个宏观的因素。从房地产市场10余年的发展来看，虽然一直是向上发展，但具体到某一个城市，总有一定的变化周期，因此开发单位需要尽量去把握规律，跟随变化周期去运作。例如目前，很多开发单位明显放慢了开发速度，利用分期去达到中标合同和相关法规的条件（参见土地闲置的处罚），在房市回暖的时候再加快开发速度，从而达到规避风险的目的。 四、滚动开发的会计处理 1、间接成本的内容 前面的学习体会中，已经介绍了各种间接成本的核算内容。但对于滚动开发的项目，间接成本有了更多更复杂的内容。 ⑴ 土地征用及拆迁补偿 在取得土地的时候，根据前面的介绍，很多项目需要一次性缴纳全部分期的土地出让金。在土地动迁补偿的时候，也有前期的建筑施工的同时，进行后期的动迁拆除。此外，还有利用前期开发的房屋案值后期的动迁户等情况。 ⑵ 前期工程费 各种前期费用，包括七通一平、临时水电、规划设计等，有的有具体的成本对象（例如施工图设计），有的有分期的成本对象（例如分期的效果模型），有的无法明确成本对象。 ⑶ 基础设施费 基础设施比较复杂，对于引入到红线的各种水电工程，通常是一次性为整个项目服务的。项目内的上下水、煤气等主管道，也是为整个项目服务的。但是在有若干变电厅、加压站的时候，往往无法具体区分其成本对象。 ⑷ 公共配套设施费 对于物业用房、医院、学校、车站等，通常是以整个项目为单位进行核算的。对于人防设施，经过变通也可以如此。但对于某些地方还在缴纳的公共维修基金（企业是否缴纳，可以参照《住宅专项维修基金管理办法》），则可以区分其成本对象。 ⑸ 开发间接费用 大部分开发间接费用本身就没有明确的成本对象，但对于取暖费等则可以明确成本对象。 2、间接成本的分摊 前面的学习中介绍过间接成本在单一项目中的核算和结转，对于滚动开发的项目来说，分摊和结算则更为复杂。 ⑴ 分配的原则 能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中； 无法分清负担对象的间接成本，按照适当的成本分配方法计算分配。 ⑵ 分配的方法 由于各种间接成本产生原因非常复杂，因此需要根据具体情况，选择不同的成本分配方法，具体的方法同单期的基本相同，可以采用建筑面积分配法、占地面积分配法、工程概预算分配法、成本利润率分配法、建安成本分配法等。 其中，建筑面积分配法应用的最为广泛，但通常前面竣工时后期往往正在修建或仅仅开始规划，造成前面的实际建筑面积同后期的规划面积相比较，口径不完全一致。成本利润率分配法也面临着这个问题。占地面积分配法则可以用在土地迁拆成本等方面。 由于分配方法复杂，往往会产生在一个滚动开发的大项目中，采用了两种甚至多种成本分配方法，对于成本核算相关的财务和税务人员都是一个相当大的考验。 3、会计政策不同的影响 会计政策，是指企业在会计确认、计量和报告中所采用的原则、 基础和会计处理方法（《企业会计准则第28 号—会计政策、会计估计变更和差错更正》）。由于各单位会计政策和会计估计的不同，因此选用的成本分配方法可能存在很大的差异。这里面有客观的因素，当然也有主观故意的因素。 |
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