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不同的成本分配方式，会导致不同的成本数据，继而对企业的税收和利润及会计指标产生不同的影响。虽然无论哪种成本方式，对于项目的各期间数据综合没有太大的影响，但对于当期来说，影响可能是非常大的。有的企业目标是增加当期利润，有的是为减少当期税收，有的企业是为了增加现金流，有的企业是为了财务指标。不管为了啥，选用的成本分配方法一定要合理可行，同时会计政策一经选定，在每一会计期间和前后各期应当保持一致，不得随意变更。 五、滚动开发的所得税规定 先说一下个人看法：目前的所得税法规系统，对于生产型企业的生产成本如何归集和分配以及房地产业的间接成本，缺乏一套宏观的完整的规定，而只是在发票管理、应付预提等几个控制点上进行了规定，更多的还是利用了会计的理论与方法。因此房地产所得税中，完工产品与未完工成品之间、以销售产品与未销售产品之间、以及滚动开发的产品之间，成本分配问题是一个薄弱环节。 1、滚动收入的确认 为了避免出现利用滚动开发的名义，不办理整个项目的竣工，导致推迟确认收入的情况，2006年31号文明确了视为开发产品已经完工的三个条件： ⑴ 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； ⑵ 已开始投入使用的开发产品（成本对象）；? ⑶ 已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 符合完工条件后，开发单位就应当按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。 据此，实际上打破了滚动开发的概念，无论整个项目或者项目中某一期是否整体竣工，只要某一栋楼符合三个完工条件之一，该栋楼就应当确认收入。当然，有些地方税务部门也有根据某一栋楼完工，就要求其它各栋楼也确认收入的情况，这个就是能说看各地掌握的情况了。 2、滚动成本的分摊 2006年31号文也明确了，共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。 在各地税务部门的检查交流中，也提出了对连续滚动开发的项目，不划分成本负担对象，模糊应纳税所得额；在滚动开发的条件下相互结转不同项目的成本费用等具体情况。但对于最基本的如何选用适当的成本分配方法，没有系统的明确的规定。 3、滚动成本分摊的难度 前面说过，滚动开发间接成本项目多，比起单期开发项目来说，时间跨度大，内容复杂。对于所得税的检查来说，又是一个重点。因此，更需要认真细致准备的准备相关资料备查，并对自己选择的成本分配方法有更加充分的把握。同时，对于时间跨度大，核算复杂，各种发票的整理和归集也是一项重要的工作。 六、滚动开发的土地增值税规定 1、如何确认分期 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定： 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 这一条规定同样是为了避免出现利用滚动开发的名义，推迟清算土地增值税的情况。 但187号文对于如何确认分期没有明确规定，各地在执行过程中也出现了一定的差异，有的直接明确以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位（《湖北地税关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》鄂地税发[2008]211号），有的含糊规定以国家有关部门审批为依据（例如安徽）。但是，最麻烦的事情在于，房地产业的项目开发周期过长，国家有关部门审批文件也过多，实务中经常会出现不一致的情况，例如土地使用证没有确认分期，规划许可证确认分两期，而房产交易部门根据开发单位的申请分四期下发销售（预售）许可证，这种情况该如何处理？ 2、成本如何分摊 《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定： 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第五款规定： 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。? 具体情况同所得税基本一致。 3、分期的其它问题 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条第二款规定： 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 对于滚动开发来说，存在分期取得销售（预售）许可证的情况，或存在在某一个单期内分批取得销售（预售）许可证的情况，以及存在整个滚动的期间取得一个大的销售（预售）许可证的情况。对于最后一种情况，再对照该条规定，就会发现执行起来有一定的难度。 |
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