《财税[2016]36号》规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。《通知》将土地价款纳入差额征税范围内，使得土地价款虽不参与进项税额计算，但可以直接从销售额中减除，实质上达到了参与增值税计算的效果。纳税人在进行差额扣除时，需取得合法有效的扣除凭证并合规申报。
《通知》规定，纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人跨县（市）提供建筑服务，在建筑服务发生地预缴，在机构所在地申报；纳税人销售不动产，在不动产所在地预缴，在机构所在地申报；纳税人出租不动产，在不动产所在地预缴，向机构所在地申报。
《通知》规定，北京、上海、广州、深圳四城市，个人销售购进不足2年的住房按照5%征收率全额缴税；个人销售购进2年以上（含2年）的非普通住房以销售收入减去购房价款后的差额按照5%征收率缴税；个人销售购进2年以上（含2年）的普通住房免税。北京、上海、广州、深圳四城市以外的其他地区，个人销售购进不足2年的住房按照5%征收率全额缴税；个人销售购进2年以上（含2年）的住房免税。 这延续了之前的营业税优惠政策。同时，即使个人需按照简易征收缴纳增值税，但因为增值税价外税的属性，计税依据=全部价款/（1+征收率），税基的下降使得实际缴纳的增值税仍较原营业税有所下降。因此个人销售房产不会因营改增而税负上升，这符合之前国务院常务会议中“优惠政策原则上延续”、“所有行业税负只降不升”的要求，也与中央提出的房地产市场“去库存”的经济工作任务保持一致。此外，二手房市场保持活跃对于促进房地产开发、建筑业的发展也会产生积极影响。 金融业
对金融业全面征收增值税，在国际上尚不多见。虽然中国在1994年税制改革后便对金融业开征营业税，并给予了差额征税、税收优惠等配套政策，但鉴于增值税与营业税在税制原理、抵扣链条、发票管理上的诸多差异，金融业纳税人仍需进行周密准备，以应对营改增带来的机遇与挑战。《通知》规定，金融服务，包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。
《通知》规定，金融业适用一般计税方式缴纳增值税，税率6%。采用一般计税方式而非财税[2011]110号文中的简易计税，有助于金融业全面进入增值税抵扣链条。对于金融行业的纳税人而言，虽然6%的税率与原营业税政策下5%税率相比上升不大，但企业若不能足额取得进项税额，仍存在自身税负上升的风险。
贷款是金融业纳税人的主要经济业务。根据普华永道《2014年中国银行业回顾与展望》的研究成果，吸储与放贷构成银行业的主要业务，相比较各类复杂的衍生金融产品，中国大型商业银行与其他股份制商业银行超过七成的收入来源于利息。因此贷款利息的增值税政策更加受到关注。《通知》规定，贷款服务，以提供贷款服务取得的全部利息及利息性质的收入为销售额。
《财税[2016]36号》将融资性售后回租纳入贷款服务，按照6%税率缴纳增值税。融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。在前期营改增中，融资性售后回租作为融资租赁的一种业务形态，被纳入“有形动产租赁”按照17%税率缴纳增值税。《通知》的调整使得售后回租的经济实质与税目更加匹配。
金融商品转让，包括转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权。《通知》延续了营业税政策的规定，金融商品转让按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额，出现正负差，按照盈亏相抵余额为销售额。盈亏相抵后余额为负的，可结转下期继续抵减。但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度，纳税人应在管理投资计划时予以重点关注。
《通知》规定，以1个季度为纳税期限的规定适用于银行、财务公司、信托投资公司、信用社。这使得部分金融业在纳税期限上将以季度为单位。鉴于金融业独特的组织结构和经济特点，金融业纳税人应重点关注后续出台的相关配套文件。
《通知》完整保留了营业税中金融业的优惠政策，普遍受到关注的优惠有：人民银行对金融机构的贷款免税；统借统还业务中，企业集团或核心企业或财务公司符合一定条件向集团内企业收取的利息免税；以合格境外机构投资者(QFII)委托境内公司在我国从事证券买卖业务为代表的部分金融商品转让收入免税；一年期以上人身保险产品取得的保费收入免税。 |
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