穗地税发[1996]101号 广州市地方税务局转发市政府颁发《广州市社区服务业管理规定》和《广州市新建住宅小区物业管理办法》的通知

广州市地方税务局转发市政府颁发《广州市社区服务业管理规定》和《广州市新建住宅小区物业管理办法》的通知

穗地税发[1996]101号        1996-05-05

　　现将广州市人民政府颁发《广州市社区服务业管理规定》(穗府[1995]135号)和《广州市新建住宅小区物业管理办法》( 穗府[1995]152号)的通知转发给你们。根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的有关规定，补充意见如下，请一并贯彻执行。

　　一、兴办经营性社区服务业和成立物业管理企业，应自领取营业执照之日起三十日内，持营业执照向地方税务机关申报办理税务登记。

　　二、穗府[1995]135号文第六条第一款所列的机构，以及从事物业管理的非企业性单位，(如居委会、村委会等)应自领取《社区服务证书》或自法律、行政法规的规定成为法定纳税义务人(即自取得第一笔应税劳务收入)之日起三十日内，向地方税务机关申报办理税务登记。

　　三、第一、二点所称的单位、机构，以下统称纳税人。纳税人应自领取营业执照、《社区服务证书》或自取得第一笔应税劳务收入之日起十五日内设置帐簿;应自领取税务登记证件之日起十五日内，将其财务、会计制度或者财务、会计处理办法报送主管地方税务机关备案。

　　四、纳税人应依法领购、开具、取得地方税务机关监制的发票，凡向住户(居民)定期定额收取服务(管理)费的，不视为提供零星服务，必须主动向住户(居民)开具发票，不得拒开;向个别住户(居民、不包括单位和个体工商业户提供特定的零星劳务 的，可免予逐笔开具发票，但必须如实填写《营业汇总凭证》，如接受劳务者索取发票的，也不得拒开。

　　五、纳税人应如实依期申报纳税

　　六、违反上述规定的，按税法有关规定处罚。任何单位和个人均可向地主税务机关举报违反税法的行为、(举报电话：337 9174)，税务机关将检举人保密，并按照规定给予奖励。

　　附件：

　　1.穗府[1995]135号

　　2.穗府[1995]152号

广州市地方税务局

1996年05月05日

　　附件1

广州市社区服务业管理规定

穗府[1995]135号        1995-11-23

　　第一条 为加强对社区服务业的管理，促进社区服务的发展，根据国家有关法规和国家民政部第十四个部委《关于加快发展社区服务业的意见》，结合本市实际情况，制定本规定。

　　第二条 本规定所称社区服务业，是指为满足社区成员的多种需求，由街道、镇、居委会和社会国量兴办的具有社会福利性质的居民服务业。

　　第三条 凡在本市行政区域内兴办的社区服务业均适用本规定。

　　第四条 各级人民政府的民政部门是本辖区社区服务工作的主管部门，负责组织、协调、指导和管理社区服务业。计划、经济、城建、规划、财政、工商、税务、物价、公安、文化、教育、卫生等政府有关部门和老龄委、残联、妇联、学联、共青团等群众团体组织应配合做好社区服务工作。

　　第五条 各区、县级市、镇人民政府，各街道办事处，应建立社区服务工作委员会。其职责是：

　　(一)组织制定、实施本辖区社区服务事业发展计划。

　　(二)兴办和管理社区服务设施，组织有关部门、单位及社会各方面力量，开展社区服务活动。

　　(三)筹集、管理并按规定使用社区服务资金。

　　(四)检查开展社区服务的情况，总结交流社区服务的经验。

　　第六条 区、县级市、街道、镇和居委会兴办的以老年人、残疾人和优抚对象为主，并向本社区居民提供便民服务的社区服务中心、敬老楼、工疗站等社会福利服务机构和方便居民生活的服务点、档，须向区、县级市民政局提出申请，经审核批准，发给市民政局统一印制的《社区服务证书》。兴办经营性社区服务业，还须到工商、税务部门办理登记手续。开业后，应使用法定发票，设置帐簿。

　　第七条 社区服务设施建设，应纳入城市公共设施配套建设规划，在新城区建设和旧城区改建中，应按每居住区(1?5万至3 万人口)设一处社区服务中心(含敬老楼、老人活动、残疾儿童日托站)，建筑面积300平方米至500平方米，由开发建设单位提供给街道办事处使用，其产权归国家所有，由房管部门按公有房屋管理。

　　第八条 社区服务设施应按每一个街道、镇兴办一所社区服务中心的指标立项，纳入当地经济与社会发展计划。

　　第九条 街道、镇兴办的社区服务中心为社会福利事业单位，应配德专职工作人员。区、县级市政府每年应安排一定资金，用于扶持社区服务中心。对托老、托残、医疗保健、康复、咨询、婚姻介绍等社会福利服务项目的收入免征营业税;缴纳所得税按国家有关规定执行。? 第十条 民政部门收养或照管的孤寡老人死亡，其生前租住的由房地产管理部门管理的公有房屋， 可视情况改由民政部门承租，用于社区服务;其生前属于本人私有而又遗赠民政部门房屋，由民政部门在办理房屋产权转移手续后，用于社区服务。

　　第十一条 街、道、居委会兴办社区服务机构所需的资金以自行筹集为主，还可从下列渠道筹集资金，建立社区服务发展基金：

　　(一)从国家减免社会福利企业税款用于发展福利生产和福利事业的基金中提取。

　　(二)向社区服务单位按其年纯收入3%至8%的比便集资。

　　(三)自办社区服务的有偿收入。

　　(四)社会损助。

　　(五)地方财政专项拨款。

　　(六)有奖募损自留福利资金的60%。第十二条 本规定自颁布之日起施行。

　　附件2

广州市新建住宅小区物业管理办法

穗府[1995]152号　　1995-12-20

　　第一章 总则

　　第一条 为加强新建住宅小区管理，维护业权人的合法权益，维持良好的生活环境和社会秩序，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

　　第二条 本市市区范围内新建的住宅小区或住宅组团适用本办法。

　　第三条 本办法所称新建住宅小区，是指实行城市综合开发，市政、公用设施配套建设比较齐全，用地面积2万平方米以上或建筑面积5万平方米以上的居住小区或住宅组团。

　　本办法所称住宅小区物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用、园林绿化、环卫、交通、治安等公共设施以及环境容貌等管理项目进行的维护、修缮和整治。本办法所称的业主委员会，是代表和维护住宅小区内房地产、公用设施等的产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。业主委员会由住宅小区内房地产、公用设施等的产权人和使用人选举产生。本办法所称的住户，是指住宅或非住宅房屋的所有权人和使用人。

　　第四条 广州市建设委员会(以下简称市建委)，负责本办法的组织实施。住宅小区物业管理的行业管理工作归口市建委。区建设主管部门具体实施辖区内住宅小区物业管理工作的业务指导和管理。

　　第五条 规划、国土、房管、市政、园林、环卫、公用、供电、工商、电信、公安等管理部门(以下简称专业管理部门)以及街道办事处，在各自的职权范围内，协同做好住宅小区的物业管理工作。

　　第二章 住宅小区的移交管理

　　第六条 住宅小区竣工综合验收合格后，方能办理移交管理手续。

　　第七条 在建的住宅小区，小区建设单位必须组织或托有管理资格的住宅小区物业管理单位(以下统称物业公司)提前界入管理。办理售房手续时，小区建设单位必须向购房者提供入住管理公约。

　　第八条未通过住宅小区竣工综合验收的住宅小区，在入住率达到50%以上时，住宅小区建设单位必须向所在区建设主管部门申报办理物业管理手续，并由建设单位或其委托的物业公司与业主委员会答订《住宅小区物管理合同书》;未成立业主委员会的，应与区建设主管部门签订《住宅小区物业管理全同书》，按合规定实行管理。

　　第九条 通过住宅小区竣工综合验收并领取《住宅小区(组团)验收合格证书》的住宅小区，住宅小区建设单位可凭小区验收合格证书，向所在区建设主管部门申报办理移交管理手续。办理了移交管理手续的住宅小区，由业主委员会与物业公司签订《住宅小区物业管理合同书》;未成立业主委员会的，由区建设主管部门与物业公司签订《住宅小区物业管理合同书》，按合同规定实行管理。

　　第十条 二个以上建设单位合建的住宅小区，由建设规模较大的建设单位牵头，办理住宅小区物业管理申报手续和移交管理手续。

　　第十一条 住宅小区移交管理时，建设单位应同时移交住宅小区综合验收档案资料，提供住宅小区管理统筹金和管理用房。

　　第十二条 住宅小区管理弘筹金，按以下标准提供：建筑面积5万万平方米以内的，每平方米建筑面积10元;建筑面积超过5万平米的，超出部分每平方米建筑面积5元。统筹金的标准可以根据物价指数的变化，由市建委会同市物价部门进行调整。住宅小区管理统筹金由住宅小区建设单位在移交管理时，一次性交给住宅小区所在区建设主管部门，专款用于住宅小区维护管理费用的补贴。具体使用办法，由市建委另行规定。

　　第十三条 住宅小区管理用房，按以下标准提供：总建筑面积0?15%比例的商业用房和总建筑面积0?1%比例的管理用房。所提供的房屋，按公产房租金出租给物业公司经营和使用，产权属小区建设单位。

　　第十四条 物业公司对住宅小区物业管理不善，区建设主管部门应根据业主委员会的意见，组织有关专业管理部门对存在的问题提出限期整改意见，逾期仍未整改完毕的，可提前终止原《住宅小区物业管理合同收》，并由业主委员会另聘物业公司接管该住宅小区的物业管理工作。

　　第三章 物业公司的条件和业务范围

　　第十六条 物业公司是从事小区物业管理及提供社区服务的经营单位

　　第十七条 物业公司须具有建筑、市政、园林经常化、水电、财务等方面的初级以上职称的技术人员。注册资金不少于50万元。

　　物业公司所聘用的公共设施维护人员，必须是持有有关专业管理部门颁发的上岗证的维护人员。

　　第十八条 成立物业公司，必须报市建委批准，领取资格证书;到市工商行政管理机关办理注册登记，领取《营业执照》。第十九条物业公司的业务范围：

　　(一)履行《住宅小区物业管理合同书》，按本办法规定的维护管理的标准、内容、职权管理住宅小区，依法经营。

　　(二)保管好住宅小区综合验收档案资料，收取住宅小区维护管理费和有偿服务费。

　　(三)对住宅小区内违章和违法行为，依据人住管理公约及本办法规定的职权进行处理，对须给予行政处罚的，应及时移交有关行政管理部门处理。

　　第二十条 物业公司应在住宅小区物业管理的基础上，积极开展社区有偿服务。鼓励物业公司一业为主、多种经营，可享受国家对第三产业的优惠政策。

　　第二十一条 物业公司必须接受住宅小区内住户的监督，定期听取住户对住宅小区物业管理的意见。每年向住户公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的维护管理费的收支、积累情况。

　　第四章 维护管理费用的收取和使用

　　第二十二条 住宅小区维护管理，实行以区养区、收支平衡、略有积累的有偿服务原则。向住户收取维护管理和有偿服务费， 由物业公司根据实际情况提出具体方案，由区建设主管部门审核后，报市物价管理部门批准。

　　第二十三条 物业公司负责日常的维护管理费用。楼宇外墙维修、道路修复、下水道清疏、公共设施更换等大宗项目的维修费用，可申请使用住宅小区管理统筹金或区城市维护费补贴，必要时可在住宅小区范围内通过集资解决。

　　第二十四条 利用公共场地经营及经营由建设单位提供的商业用房的收入，必须用于住宅小区物业的维护和管理。

　　第二十五条 住宅小区管理统筹金，应进增值积累，专款专用。区建设部门每年向市建委报告经会计师事务所审核的统筹金收支情况。

　　第五章 住宅小区物业的维护和管理

　　第二十六条 各行业主管部门应按住宅小区维护管理的内容，以相应专业的维护管理标准，规定和要求，指导和监督物业公司实施管理。

　　第二十七条 有关专业施工单位在住宅小区内从事工程建设或检修工程时，须通知物业公司配合，接受物业公司监督，确保区内公共设施的安全，并清理好施工现场。

　　第二十八条 有关专业离工单位因施工或检修，损坏了住宅小区公共设施的，应按规定给予赔偿。

　　第二十九条 住宅小区内的设施或植物影响了有关专业公共设施的安全时，有关专业管理部门应按专业维护管理规定和要求， 通知物业公司配合处理。

　　第三十条 住宅小区物业维护管理须达到下列标准：

　　(一)以验收后产竣工资料为依据，保持房屋及各项公共设施完好无损，保障其正常使用，维护原房屋使用性质。

　　(二)住宅小区内的绿化保存率达90%以上。无黄土裸露，路树无缺株，绿地清洁，绿化景观良好。环境优美、安静、整洁。

　　(三)没有乱搭乱建、乱摆乱放，乱贴乱挂，及改变建筑物结构及外貌。

　　(四)进入住宅小区的车辆，集中停放到停车场。

　　(五)住宅小区范围内的其他专业管理标准。 第三十一条 住宅小区物业维护管理的内容：

　　(一)维修、养护住宅区内的房屋、市政、园林绿化、环卫、安全防范设施和其他公共设施。维修户外接大楼表内(无设大楼表除外)范围的水、电、煤气等管线。

　　(二)维修路芝7米及7米以下道路的路面、门牌、路牌、路灯及排水设施，并定期清疏排水管井。

　　(三)养护管理区内树木花草，维护园林建筑小品和其他园林设施。

　　(四)日常环境卫生的清扫、垃圾清运和公厕的保洁及环卫设施的维护。

　　(五)维扩好区内交通秩序。

　　(六)加强治安防范和巡逻，保持小区良好治安环境。

　　(七)其他专业管理内容。

　　第六章 奖励与惩罚

　　第三十二条 物业公司管理的住宅小区经评比，获得市经以上优秀管理住宅小区称号的，由市建委给予奖励。

　　第三十三条 住宅小区住户，有下列情况之一的，由物业公司予以制止 批评教育、限期改正，逾期不改正的，可进行强制恢复;造成损失的，有权要求其赔偿。

　　(一)擅自改变小区内土地用途的;

　　(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁坏设施、设备、危及房屋安全的;

　　(三)私搭、乱建、乱停放车辆，在房屋公共使用的地方乱堆、乱放、占用绿地、破坏绿化、污染环境、影响小区景观、噪音扰民的;

　　(四)损坏住宅小区内的公共设施、设备的;

　　上述行为如需给予行政处罚的，由物业公司依法移交有关行政主管部门处理。

　　第三十四条 住宅小区物业管理单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由区建设主管部门责令其限期改正，逾期不改的，可提请市建委员销其资格证书。造成经济损失的，可追究赔偿责任。

　　(一)房屋及公用设施、设备不按期限修缮的;

　　(二)管理制度不健全，管理混乱，使区内公共设施遭受损失的;

　　(三)截留或挪用住宅小区维护管理费暂不构成犯罪的;

　　第三十五条 擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价部门依法处理。

　　第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，按照行政复议条例和行政诉讼法的有关规定申请复议，提起诉讼。

　　第七章 附 则

　　第三十七条 县级市的新建住宅小区物业管理，可参照本办法执行。

　　第三十八条 本办法自公布之日起实施。宅《广州市新建住小区管理暂行办法》同时废止。