无租使用不动产不会涉及税金吗

　　前言

　　实务中无租使用不动产行为一般分为两种情形：

　　第一种是关联企业间无租使用，企业间出于关联方关系无偿使用。

　　第二种是非关联企业间名义上的无租使用。例如八戒公司名下有60亩商业用地，一直未开发，2021年12月1日悟空公司拟向八戒公司租赁该土地，不支付租金，但由悟空公司出资建设商铺、写字楼用于出租(以八戒公司名义报批报建)，土地租赁期限为50年，租赁期届满土地及土地上的建筑物、附着物均无偿归还八戒公司，从业务实质来看，悟空公司并非真的无偿使用八戒公司土地，而是以出资建设的商铺、写字楼换取土地50年的使用权。

　　上述两种无租使用不动产的情形，税收处理有所不同，小必接下来为大家分析一下：

　　案例分析

　　1、增值税

　　第一种情形，对于“无租使用”不动产，根据税收征管法第三十五条、第三十六条和财税[2016]36号文附件1第十四条、第四十四条的规定，税务机关可以核定征收。计税销售额按依次按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格、其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定、按照组成计税价格、组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×(1+成本利润率)确定。即出租方也应按“服务业——租赁业”税目缴纳增值税。

　　第二种情形增值税并未单独作出规定，参考营业税时代下国税函发[1995]156号“合作建房”第2钟处理方式的规定，属于以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。悟空公司是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，八戒公司是以出租土地使用权为代价换取建筑物。八戒公司发生了出租土地使用权的行为，对其按“租赁服务”征增值税税;悟空公司发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征增值税。对双方销售额的确定，营业税的规定是按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定，增值税小必认为很可能要求以悟空公司的出资额为基础确定销售额。

　　2、企业所得税

　　第一种情形，双方是关联方关系，根据企业所得税法第四十一条和《特别纳税调整实施办法(试行)》(国税发〔2009〕2号)的规定，税务机关有权对关联方之间发生的明显违背独立交易原则的房产、土地租赁行为进行调查、调整，以免直接或间接导致国家总体税收收入的减少。

　　第二种情形，八戒公司间接取得了非货币形式的租金收入，应该并入收入总额中缴纳企业所得税，租金收入可以悟空公司的出资额为基础确定。悟空公司是否需要缴纳企业所得税?小必认为悟空公司虽然无偿使用了八戒公司房产，但是其付出的对价是投资建设商铺写字楼，并未产生所得，所以无偿使用不动产无需缴纳企业所得税，仅需就试用期间经营商铺、写字楼取得的收入缴纳企业所得税。

　　3、房产税

　　第一种情形，根据《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)第一条的规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。如果承租方是免税单位的，根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规》(财税地字〔1986〕8号)第二十五条的规定，纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税，免税单位“无租使用”部分可以免征房产税。

　　第二种情形，八戒公司实际取得了非货币收入，由出租方按“从租计征”计算缴纳房产税，取得的租金收入明显不合理的，税务部门可以按照房产税暂行条例和税收征管法的有关规定，根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，核定应纳税款。

　　4、城镇土地使用税

　　根据城镇土地使用税暂行条例和《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字〔1988〕15号)的规定，城镇土地使用税通常是由拥有土地使用权的单位或个人(出租方)缴纳。在纳税人不在土地所在地，土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，以及纳税单位“无租使用”免税单位的土地时，由土地使用人来缴纳土地使用税。如果承租方为免税单位，根据《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的补充规定》(国税地〔1989〕140号)第一条的规定，对免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税。

　　5、印花税

　　无租使用是否缴纳印花税，实务中存在争议，根据《国家税务总局关于进一步加强印花税征收管理有关问题的通知》(国税函〔2004〕150号)第四条规定拒不提供应税凭证或不如实提供应税凭证致使计税依据明显偏低的，税务机关可以核定纳税人印花税计税依据。

　　6、土地增值税及契税

　　第一种情形不涉及土地增值税和契税。

　　第二种情形，对于八戒公司不涉及土地增值税和契税。对于悟空公司出资修建的商铺、写字楼租赁期届满归还八戒公司，土地增值税和契税是否被认定为“转让不动产”?小必认为：契税方面，根据《契税法》第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，由于以八戒公司名义报建，建成后初始确权到八戒公司，整个过程权属并未发生转移，所以悟空公司不需要缴纳契税;土地增值税方面，税务机关可能要求悟空公司按照转让地上建筑物计算缴纳土地增值税，悟空公司可从“以八戒公司名义报批报建并且建成后初始确权到八戒公司，未实际转让”来争取不缴纳土地增值税。

　　来源：税律风云     作者：宋佳
 

　　2008年9月的解答——

无租或无偿使用房产如何计征房产税

　　问：无租或无偿使用房产如何计征房产税?

　　答：房产税一般由房屋产权所有人缴纳。对纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，按照政策规定，应由使用人代为缴纳房产税。

　　来源：安徽财税网