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（二）“土地开发支出”明细科目，核算征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用，包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。 （三）“其他直接支出”明细科目，核算经同级财政部门批准的可直接归属于土地储备项目成本的其他支出。 （四）“待摊支出转入”明细科目，核算分摊计入土地储备项目成本的待摊支出。 （五）“交付成本”明细科目，核算本期已交付项目的成本。 3、“1101收储项目”科目的主要账务处理如下： （一）为土地储备项目发生各项支出时，借记本科目，贷记“银行存款”、“零余额账户用款额度”等科目；采用 财政直接支付方式的，借记本科目，贷记“财政拨款收入”科目。 （二）对出包工程，土地储备机构应定期与施工单位进行工程结算。办理结算时，按照实际发生的项目支出，借记本科目，按照可抵扣的预付工程款，贷记“预付工程款”科目，按照应付未付的工程款项，贷记“应付工程款”科目。 （三）结转待摊支出时，借记本科目（待摊支出转入），贷记“待摊支出”科目。 （四）单个收储项目完成收储后交付的，应按照该项目归集的成本进行结转，按照本科目“征地和拆迁补偿支出”、“土地开发支出”、“其他直接支出”、“待摊支出转入”各明细科目的借方余额合计，借记本科目（交付成本），按照本科目“征地和拆迁补偿支出”、“土地开发支出”、“其他直接支出”、“待摊支出转入”各明细科目的借方余额，贷记本科目（征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、其他直接支出、待摊支出转入）；同时，将该项目成本结转入“交付项目支出”科目，借记“交付项目支出”科目，贷记本科目（交付成本）。 单个收储项目未全部完成收储、部分先交付的，应按合理的方法计算确定交付部分的成本并进行结转。计算方法一经确定，不得随意变更。单个收储项目部分交付时，按照计算确定的交付部分的成本，借记本科目（交付成本），贷记本科目（征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、其他直接支出、待摊支出转入）；同时，将交付部分的成本结转入“交付项目支出”科目，借记“交付项目支出”科目，贷记本科目（交付成本）。待该收储项目最后未交付部分完成收储后交付时，按照最后交付部分的成本，借记本科目（交付成本），贷记本科目（征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、其他直接支出、待摊支出转入）；同时，将最后交付部分的成本结转入“交付项目支出”科目，借记“交付项目支出”科目，贷记本科目（交付成本）。 4、“1101收储项目”科目期末借方余额反映尚未交付的土地储备项目累计发生的收储成本。 5、“5001交付项目支出”科目类似于房地产开发企业的“主营业务成本（商品房销售成本）”，用来核算本期已交付的土地储备项目的实际支出。 交付项目支出的主要账务处理如下： （一）项目全部或部分交付时，借记本科目，贷记“收储项目（交付成本）”科目。 （二）期末，将本科目借方余额转入“土地储备资金”科目，借记“土地储备资金”科目，贷记本科目。 本科目期末结转后无余额。 五、土地储备资金的收支确认 “3001土地储备资金”科目核算土地储备资金各项收入与交付项目支出的差额，类似于房地产开发企业的“本年利润”科目和“未分配利润”科目。 期末，将各收入科目贷方余额转入本科目，借记“财政拨款收入”、“其他收入”科目，贷记本科目。将“交付项目支出”科目借方余额转入本科目，借记本科目，贷记“交付项目支出”科目。 本科目期末余额，反映土地储备资金各项收入与交付项目支出的累计差额。 六、土地储备应交税费的核算 “2004应交税费”科目核算按税法等规定计算的为土地储备项目应交纳的各种税费。 《土地储备资金会计核算办法》没有明确具体税种的核算和缴纳方式，依据现有的税收政策规定我们分析如下。 1、土地储备机构是否应当缴纳营业税 土地储备机构为市、县人民政府批准成立、隶属于国土资源管理部门的具有独立的法人资格的事业单位，是否应当缴纳营业税？ 营业税是对土地使用权的转让环节征税，按照《营业税税目注释》，“转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为”。财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二条第八款规定：土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 土地储备单位的主要职能就是代行政府国有土地一级市场运作，即国有土地使用权的出让。在实际运作过程中，反映为如下两种方式。 一种是只行代理职权，不发生土地使用权转移，起中介服务作用。土地储备单位掌握了政府全部拟开发土地的信息，并且允许土地储备单位将“生地”变“熟地”。前期投入的资金由政府投入或由土地储备单位投入，对土地储备单位投入的，则待土地取得收益后由政府予以补偿。经过招商引资，土地储备单位从中提供中介服务，最后由政府以挂牌拍卖的方式将土地使用权直接出让给投资商，出让金纳入政府财政，而土地储备单位获得部分佣金和前期投入补偿。对土地储备单位此项业务取得的收入，如果作为政府部门纳入财政预算管理的办公费用性质的财政拨款，不属于营业税征税范围，应该与土地储备资金分账核算。如果土地储备单位作为一个独立的经营机构，向出让和受让双方取得的土地交易服务性质收入，则应按营业税中的“服务业―代理业”缴纳营业税，但是在实际工作中，这种方式在纳税征管方面存在着如何具体定性以及定量的问题。 |
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