拍卖房屋收入个税算多少？税局文件口径不一引争议

　　根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条规定，法院在进行司法拍卖时应当公布拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式。实践中，拍卖公告中列明的税费大多由买受人承担。因此，个人通过司法拍卖竞拍房屋时，应当考量可能产生的各项税费，综合考虑最终成交价款。竞拍房屋根据能否提供房屋原值证明，在计征个人所得税时又有所区别。本篇华税律师通过一则税案与您一起探讨。

 

　　一、案情介绍

 

　　张某于2016年10月9日通过淘宝网司法拍卖平台，以X万元的价格成功竞得了某房屋。2016年11月21日与江岸区人民法院签订了《拍卖成交确认书》，该确认书约定，对拍卖标的过户、所涉税费等均由买受人自行承担。2017年2月28日，张某代理人按照税务机关的要求缴纳个人所得税人民币29922元，税务机关出具了完税证明。后张某认为税务机关在征收个人所得税时，应适用1%的税率，而不应当适用3%的税率，税务机关对个人取得房屋拍卖收入的政策理解适用有误，向市地税局提起行政复议，复议维持，张某诉至法院，要求区地税局撤销个税征税行为，并对国税总局相关规范性文件的合法性进行审查。

 

　　二、争议焦点及各方观点

 

　　本案争议焦点为：对于法院强制执行拍卖房屋与纳税义务人主动送拍房屋，在无法提供房屋原值等相关凭证的情况下，是否应统一适用3%的核定征收率？

 

　　张某认为：《国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2007]38号）和《关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》（国税函[2007]1145号）并未规定对于人民法院通过司法强制拍卖程序而实施的转移房屋所有权的行为如何适用税率，应当按照1%的税率进行核定征收。

 

　　法院认为：上述两份文件并未对纳税义务人主动送拍和法院强制执行拍卖等不同情况进行区分，统一按照核定征收率3%征收个人所得税并无不当。

 

　　三、华税分析

 

　　（一）个人转让房屋所涉个人所得税的法律法规梳理

 

　　1、个税缴纳的一般规定

 

　　根据个人所得税法的规定，个人取得的财产转让所得应当缴纳个人所得税，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额确定应纳税所得额，税率为20%。即个人转让住房的，应当按照收入额减除原值及合理费用后的余额计税。

 

　　2、无法提供原值凭证时的核定

 

　　为完善制度，加强征管，根据个人所得税法和税收征收管理法的有关规定国家税务总局制定了《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号），进一步明确了个人房屋转让时房屋原值的证明如何提供，不同方式取得房屋时房屋原值和合理费用如何确定。

 

　　第三条规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

 

　　第五条规定：对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

 

　　3、房屋拍卖收入的特殊规定

 

　　对个人通过拍卖市场将房产拍卖，根据国税〔2007〕38号文第四条的专门规定，纳税人如不能提供合法、完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，按转让收入额的3%征收率计算缴纳个人所得税。国税函[2007]1145号对此进一步规定，个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。

 

　　（二）本案《拍卖成交确认书中》约定张某代房屋所有人承担税费的条款有效

 

　　在许多情形下，纳税义务主体并不一定是最终的税款承担主体。在交易过程中，双方可以约定应缴纳税款由非纳税义务主体方承担。与纳税义务主体的法定性不同，税款承担主体可以通过合同条款进行约定。最高人民法院在相应的司法判例中也明确该观点。如《山西嘉和泰房地产开发有限公司与太原重型机械(集团)有限公司土地使用权转让合同纠纷案》裁判摘要：“虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，当事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的，并不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。”因此，本案原告张某通过法院司法拍卖网络平台竞拍涉案房屋，并根据约定承担涉案房屋的税费，不违反法律规定，税务机关可以受理其税费缴纳。

 

　　（三）本案依法应当按照3%的税率进行核定

 

　　本案中，张某无法提供房屋原值等相关凭证，且该房屋原所有人名下有其他房产，不符合“满五唯一”免征个税的范围，国税[2007]38号文及国税函[2007]1145号文未对主动送拍和人民法院强制执行拍卖等不同情况进行区分，因此地税局按照核定征收率3%征收个税并无不当。

 

　　小结：本案之所以会引发争议，笔者认为，关键原因在于国税函[2007]1145号文对房屋拍卖收入直接规定了按照3%的核定征收率，但对于一般的个人房屋转让，根据国税〔2007〕38号文由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局综合考虑地段、价格等因素在1%-3%的幅度内进行确定，例如本案中张某所在武汉市，根据武汉市《市地税局市房产局关于我市个人住房转让所得征收个人所得税的意见的通知》（武政办[2006]169号）规定，采用核定征收方式征收个人所得税的，核定征收率暂定为l％。通过拍卖或个人交易，性质均是转让，在核定征收率上却存在较大差别，特别是本案中张某认为司法拍卖应区别于1145号文及38号文中所规定拍卖，是本案出现争议的关键。