房地产开发企业的税务筹划

　　《税法》是大家一定要站在一个高度去看它，他不可能把每一家企业具体的事情上升到一个高度，它只能是一个原则，企业要进行专业判断。你这么一说，我觉得有一定道理，因为你是卖别墅的，能买起别墅的人，都在哪儿出没呢？都在高尔夫俱乐部出没，所以说我们公司购买的会员卡，不是让董事长自己消遣和娱乐，是我们公司营销战略的组成部分，你可以提供一些证据，哪些人是在这里谈成的。这说明我们作为纳税一方要有举证的责任，企业一定要理解举证的责任。后来我们给企业出了一系列的主意，我说你回去之后，你不要简单的跟税务机关沟通，你要提供进一步的证据，你们公司为什么要买会员卡，有没有董事会同意？我们公司有什么决议，我们除了开发高尔夫的会员外，我还有其他措施，我把营销方案提出来，你看买会员卡是不是在营销方案中，甚至哪几个项目是在这谈成的，这个时候税务机关就可以采信你的证据了。纳税人要提供更多的证据，来证明你的安排和做法是经得起推敲的。

　　但是我们往往很多企业，在进行税务处理的过程当中，没有下工夫，所以说这种风险自然存在的。实际上我们的税收风险来于什么呢？在进行税务处理的过程当中，我们很多企业往往把简单的问题，更多的跟税务机关的谁沟通呢？跟专管员沟通，大家在税务交流和交换意见的时候，不要问一个人，要从不同的渠道和层面获得不同的信息，这个信息获得的过程中，往往出现失误或者偏差，就会给企业造成很大的损失。

　　去年我们在大连接触一家房地产开发商，这个董事长就说了，实际上我们董事长不研究税，我们把这个事情移交给企业的财务部去研究了，这样就会出现什么问题呢？大连的房地产开发商，它盖的是类似别墅的，户型都非常大，都是200平米以上的大户型的房子，都是非普通标准住宅了，它那个地方傍山，他经过研究调查，凡是能买起这个房子的，都希望房子非常大，所以他们就不能开发小户型，原来开发的时候都是大户型。所以这个企业牵扯到企业土地增值税预征的问题，土地增值税怎么预征的问题。正好当时税务局有一个文件，文件是怎么规定的？住宅预征率是1%，非住宅是2%。那么这个企业财务经理到税务机关一问，这个专管员说，你们的项目属于非标准住宅，你按照预征的规定，应该按2%预征，因为你的房子是非普通标准住宅，应该预征率是2%。当时我们企业财务经理给我回复，他向税务机关征询，税务机关说应该预征2%，是税务机关答复我们2%。这次技术人员给我讲，我们就问你们的咨询人员了，问一下你们对这个问题的理解，你们的人员并没有轻易答复我们，而是让我们提供了当地税务机关的文件。他们看出文件的破绽来了，住宅1%，非住宅2%，说没有说非普通标准住宅2%了。非住宅是什么呢？非住宅是指商户和写字间，我们是属于住宅，但是属于非普通标准住宅，非普通标准住宅是不是住宅？大家说非普通住宅是不是住宅？是。还是1%，你们的咨询人员给我们这样答复，我们就明白了。他说李老师，如果没有咨询机构，我觉得财务经理给我的答复，按税务局2%的税收来征，我们应该是非普通标准住宅应该是1%。

　　我们要研究税法应该研究税收政策是怎么写的，自己先钻研，然后问税务局专管员。我们以前一出现问题就向税务专员问，如果答错了，如果我们按2%征收的话，就会差1000万，我们这些风险都是自觉不自觉产生的，就会发现这样或者那样的风险。

　　所以我们想，在企业的运营过程中，控制企业的税收风险是必然的过程，房地产开发商如何控制在企业纳税上的风险是必然的过程。有的时候我们的风险是防不胜防的。什么是防不胜防呢？有的时候可能这个方案不是财务做出来，都是营销做出来的，财务人员核算的时候才会想到这个问题。我们前一个阶段在沿海地区有一个房地产开发商，正好看到他有一个宣传，我们就看出一个问题。他们做了这样的一个促销手段，凡是购买我第一套房屋的人，你买我第一套房子的时候，因为它是一个县级市，房地产开发商本来少。买我第一套房子的人，我按购房款，给你折一个积分卡。如果第一套50万，给你折成5万的积分，等于你购房款的价折算成储值卡一样，这个积分什么时候有效率呢？如果你在我公司买第二套房子，这个积分会折算成给你一定的激励了。我给你会员卡的积分是没有价值的，我给你折成积分了。假如你在这买第二套房子，我开发另外一个小区你又买了一套，你拿会员卡就可以享受会员待遇了，房子可以折扣，把你的分值折算成折扣，或者我给你送电冰箱、空调，我把你买第一套房子的款给你折成积分。

　　他给我讲销售方案的时候，我觉得这个企业挺有创意的，我再给他说，你行使积分奖励的时候带没有带个人所得税？你赋予他奖励的时候，你还要代扣20%的个人所得税，因为他不是你的员工，所以你给他的奖励，等于是他获得其他所得了，要征20%的个人所得。他说李老师，这个我们没有，我们很多情况下，我们企业有可能没有想到，这里会隐藏着这种风险。而且他不是一套啊，这个地方购房者一人买几套的很多，这个奖励在实际中会很多的，我们给他送空调或者送冰箱了，还有个人我就直接给他现金了。还有的情况下，我给他折扣了，如果税务机关在专项检查中，发现你兑现积分奖励了，他一旦想到这里还隐藏个人所得税，这就是你的风险。如果我们没有对我们每一个促销方案、销售方案进行深度的论证的时候，你的风险都要准确的估计，你的业务所产生的法律风险，大家一定估计到这种风险。

　　在这个过程中，我们企业往往这些促销方案、销售方案，是不是由财务部门提出的？不是，是由经营部门、运营部门提出的，他们进没进行税收上的论证呢？没有。你没有看什么税务风险，视而不见。什么时候出现问题了，税务机关检查的时候，人家把这个问题查出来了，这说明我们中国的企业还没有把税收风险作为一个制度来考量。

　　境外的企业，大的跨国公司你看他们是怎么控制风险的？他们在做每一个合同，做促销方案的时候，都会有专业的人员帮他们做风险审核，你看看达能和娃哈哈有没有约定谁缴税款呢？取得收益的一方必须要纳税，这个早就定下来了，国内的企业和国内的企业签合同的时候，往往没有阐述税由谁承担。达能设计合同的时候，你这个股权激励是由谁承担纳税的义务，人家在设定的时候就约定好了，说明人家有一套相关的制度规避自己的税收法律风险。而我们国内的企业并没有制度化，并没有体制化，所以我们会有这样那样的风险。

　　实际上呢，作为房地产开发企业，税收风险实际上是巨大的。实际上我们企业管理税收，我们第一个目标是控制风险，第二个目标控制什么？大家说我们企业，我们研究税收的第二个目标，是合法的少交税款。也就是说，我们第二个目标追求的境界是合法的少交税款。第一个目标是控制风险，使我们的企业税收核算能够规范，使自己的企业能够避免税收的风险来运营。第二个风险就是我们要合法的少交税款。那么既想做到少交税款，又要做到合法并不是一件容易的事情。既做到合法，又能做到少交税款，并不是一件容易的事情。

　　我们在这个过程中，我们有一次接触了一家企业，这家公司做了一个什么业务呢？做了一个土地一级开发业务，受当地政府的委托，从事土地的一级开发，土地一级开发双方跟政府约定，除了土地一级开发，它自己要垫资，政府没钱。政府先把土地征用了，然后你进行土地的平整，使生地变成熟地，我给你8%的利益回报，如果我这个土地是60亿，我给你4.8个亿。然后土地平整后变成熟地了，就可以招拍挂，政府通过招拍挂的方式把土地转让给其他的房地产开发商和企业。这个过程中，你的回报怎么交所得税呢？对方购地者除了交土地出让金，还要出一笔土地平整费，政府是通过土地筹备中心获得土地出让金，你获得土地平整的费用。这家公司觉得这个业务要面临很大的税收风险。当时董事长就问我，李老师如果我们投资60亿作为一级开发，我最终按照政府给我4.8亿的补偿，这4.8亿牵扯到我还有没有费用，这8%是土地平整的收入，是不是净收入呀？是平整费用都回来了，另外给你8%，另外给你8%的回报，等于4.8亿要交33%的所得税，这是在2005、2006年的时候，这个企业觉得我要交这么多的税，一个亿都没有了。

　　第一，你们作为税务咨询机构你们有没有什么好办法？所得税这块给我们想一下办法。第二，我的营业税怎么交？第三，我还交不交土地增值税。这一系列的问题都是他的董事长和财务总监咨询我的，我看这个企业营业执照是××城建开发有限公司，营业执照是房地产开发业务，经营范围房地产开发。我想这家房地产开发商它从事的土地平整业务到底怎么交税，是值得我们深入思考的。如果它获得8%的净回报，按照要交33%的税，就没有收入了。你应该按8%获得净收入，交33%的所得税，这个董事长一直让我想办法，看所得税能不能不交。后来我就想，房地产从事土地平整到底业务性质是什么？土地平整到底是什么业务？把地我给平整了，修成道路、桥梁了，使生地变成熟地是房地产开发吗？正常的房地产开发企业交营业税怎么交的？销售不动产，是在我在这儿把房子建了，我把房子卖出去了。

　　还有一种方式是把土地使用权转让出去了，按照转让资产交税，我想这个房地产开发企业，这个土地是房地产开发公司的吗？是国家的，是政府的，怎么转让土地使用权呢？没有。第二，他销售不销售不动产呢？没有。它到底做什么了？做土地平整了。后来我就想在营业税中做土地平整业务，在外商投资企业和企业所得税中，外商投资企业从事土地平整业务的外商企业，可以认定为生产性的外商投资企业，是什么意思呢？我们税法有规定，生产性外商企业，可以自获利年度起可以免二减三，这个政策多好呀。

　　你看文件依据规定怎么规定的？外资专门从事土地平整业务的企业，可以认定为生产性外商投资公司，还可以自获利，免二减三。我们的企业经营范围是房地产开发企业，中外合资的房地产开发企业，能不能认定为生产性外商投资企业呢？不行。后来我的委托方不是外商企业，而是内资企业，营业范围是房地产开发，名称是××城建开发有限公司。我说你先从税收上走，咱们一块商量，变更你的营业执照，主要改变两个地方做变更。一变更你的经营范围，现在把房地产开发业务去掉因为你没有做房地产开发，这个项目这么大你完全可以把它去掉。就直接写土地平整，就做土地平整。咱们一定跟工商局找关系，把你的经营范围变更，从房地产开发项目转成土地平整。你原来两个股东，再吸引一个股东，他说我正好有一个境外的公司。我说，你再引起一个境外的投资商，这个公司名称还是××城建公司，第二企业就变成了中外合资企业了，外资占了25%。第二业务范围变成土地平整了。这两个改了以后，我们看这个企业在税收上发生了戏剧性的变化。第一这个企业还交不交企业所得税了？免二减三，什么时候获利？在政府土地招拍挂的时候，免二减三了。第二，把营业税也解决了，政府把这个项目给他了，他把这个又转包出去了，土地平整业务是什么？是属于建筑类劳务的其他作业，其他业务里包括土地平整，营业税不按照5%交了，所得税也解决了，而且他找没有找税务局，不用找了，不用找关系了，也不用贿赂他们的，我就是一家中外合资企业，我们就是免二减三，就把这个问题解决了。

　　我们作为房地产开发上，一定要根据自己业务的性质，然后去定性，我的业务流程到底是什么，我的业务流程到底是什么，一定要巧妙的、准确的定性。也就是说，我们很多企业在进行操作的过程中，缺乏对你业务的安排，所以说，你的企业就没有找到一个很好的切点，这个企业经过我深度分析，这个企业变成什么企业了？是房地产开发企业吗？原来是房地产开发企业做土地平整，给蜕化成建筑施工企业了，正好符合土地一级开发业务，土地一级开发就是平整土地嘛，是在后面改变的，合同签完了，自己一调整，自己把自己的税收解决了，也不张扬。我不交税是因为《税法》规定的我不交税，是企业通过定性，然后找出节税的空间。

　　这两天我又接触到一家公司，正好税务局查帐，查到一个问题，这家公司在报纸上打了很多广告。它是一个公寓，是一个产权式的公寓。这个房子类似于产权式酒店，房子我盖完了，把房子卖给了很多很多小业主，卖完之后，双方约定我再回租，但是这个房地产开发商，为了能够在报纸上更好的吸引购房者，你交的不是银行贷款嘛，首付款用免三年租金，第一次我返你三年租金，然后这个租金等于直接返给你了，这个三年租金怎么返呢？我把房子定价，原来比如1万一平米现在我按8000块钱一平米卖给你。实际上我第一次返给你怎么返呢？等于我房子的钱降价了，我房子8000卖给你，实际上这个房子1万块钱一平米。为了使我的房子更好的卖出去，这个房子我还回租过来，到第三年再付给你租金，前三年不付你租金了，你赠送我三年的租金充值我的房款。

　　这一次税务局查帐，把它打的报纸广告拿过来了，这个房地产开发商房价按照8000块钱一平米做的，广告上打了赠送3年租金，所以你的房价不是8000，是1万，然后你给他三年租金，这麻烦了。房地产开发商是按照8000块钱记帐的，这个企业做这个安排的时候，实际上有问题，这次税务局在查帐的过程当中，就引出了很多很多问题。第一个问题我们看一下，如果这个房价是1万，然后你帮助购房者交了一些房款，那就是1万了，营业税按照1万块钱交税，营业税得这样交。第二个问题就出来，你要把这个租金交给购房者，你还代理个人所得税，这个方案指定的过程中，没有经过系统的分析，你不是正宗的房东，你怎么做？我为了能够使我的销售模式，能够让更多的消费者认同，我采取的是折扣销售，我卖的时候房价就是8000，但是附加条件，我这个房子必须回租。为了推广这种模式，我售房的时候是折价，不是赠送，你赠三年租金，你的房价就不是8000，是1万，这样税务机关就抓住这个问题的要害了，这个企业正在税务机关检查当中，问题还没有处理完呢。当时就没有想到，广告这样打，购房者踊跃呀，出6万块钱就可以把房买了，但是实际上不是6万，而是8万。实际上用这种方式替代了，我前提为了能让我的销售模式被认同，所以为了这样的方式，来买我房子的人，首先是折价，不是赠送，如果是赠送价格就不是8000块钱，而是一万了。