房地产开发企业的税务筹划

　　我们在企业的运营当中都会牵扯到法律上的安排，房地产开发企业在重大的税收决策中，都应该系统的把控这样一个风险。结果这个案例，我们在2004、2005年，还接触了跟它类似的案例，也是一个产权式酒店，它比较特殊，并不是房地产开发商，是一个投资公司，投资公司走了一个捷径，他把房地产开发企业开发的一栋楼全部买下了，他间接的进入房地产开发了，买下来以后，他把它做成产权式酒店了，先装修，装修成四星级宾馆，他说我这是一个产权式酒店，然后找当地的律师做了一个很好的法律方案，再把这个酒店分割成一个单元，卖给投资者。当时股票市场不火，很多人就看好了这种形式了，卖完以后再回租，再给他租金回报。

　　当时这种模式很受欢迎，这个企业用了4个月时间，就把这个酒店卖出去了90%了。我当时就跟这个酒店的人接触，我就问财务经理，你们家是做什么的？是做产权式酒店的。怎么交税呢？等于把不动产分割成物理单元，卖给投资者了，等于卖的过程中已经产权转移了，我交税，交营业税、城建、附加。卖完以后我再签回租合同，我返给他租金，对方要交房产税、个人所得税，我再成立了一个公司，由它回租的，它通过酒店运营收取房间的收入、餐饮的收入、夜总会的收入等等，把它作为一个公司运营。第一个先按照销售交税。第二个取得租金的个人纳税，我履行代扣业务。第三个酒店运营公司正常的运行要有一定的业务，然后纳税.

　　 三个环节是我投资公司纳税，投资公司买了一栋楼又卖出去了，我们按照销售不动产交税，我说卖了多少？他说卖了1.6亿元，交了多少税？800多万。他说，凡是买了产权式酒店的，都跟我签合同了。第二都要正规的发票。第三我的发票是当地税务局领出来的，而且是联网的，而且是机打发票，所有的购房者都要发票我也没办法。他一说我就划了个问号，我就觉得当时这个企业这个地方有问题，当时我马上想到2003年有个财税06号文件，企业购置的不动产，再行转让并不是按照发票的全额交税，我看他买了1.6亿，交了800万，他是按照1.6亿交税了，企业购置的不动产，不动产可以减掉，所以跟我谈话谈了半个小时，我发现这个企业肯定是多交税款了，按照我们国家规定，企业多交税款如果纳税人发现自己履行纳税义务错误，多交税款了，多长时间可以退回呀？是截至交税款之日三年内发现的，都可以退还。后来在我们的帮助下，这个企业后来才发现，他这个楼是9000万买的，又花了1000万的装修费，然后卖了1.7、1.8个亿，后来这个企业在我们的帮助下，把多交的税款退回来了，现在我们已经签了第四年合同了，成了铁杆的客户了。

　　很多企业在税收过程中，有很多政策，由于纳税的一方并没有全面的掌握，可能就没有想到这里的税收问题，因此，我们企业运营过程中，一定要准确的把控我们的税收风险，来进行税务规划。什么叫税务规划呢？我们刚才讲了两个例子，实际上到底什么是税务规划？税务规划是指纳税人利用税法的特定条款和规定，实际上都是纳税人利用了某一项政策，然后改变了业务的性质，或者改变了业务流程，或者改变了业务的关系。我们看这些规定，都是纳税人利用了税法的特定规定，我们刚才讲，那个企业为什么会少交税呢？是因为利用了2003年财税06号文件。刚才那家土地平整的企业，也是把控了土地平整的性质，然后进行了法律关系的调整，从房地产开发企业变成了土地平整建筑施工的企业，由内资换成了中外合资企业，要想税款少交都必须符合条件，都是纳税人利用了某些特定政策进行了改变，还有我们把资金占用费改成了违约金，都是调整了性质，都是纳税人利用了某些纳税政策，然后做了一些改变，带来了税款的减少。

　　什么是偷税呢？偷税是不是纳税人利用税法？是纳税人违背税法，它都是企业改帐了，改合同了，改了一些不该改的地方，实际上你在哪改的？偷税在哪改的？是在业务发生之前改的？还是发生之后改的？是业务发生完了，帐没有记进去，所以就造成了偷税。税收筹划是纳税人利用了某些政策，这种改变是从源头上改的，偷税在哪改的呢？不是纳税人利用税法，而是纳税人违背税法，进行改帐。偷税谁实施的？偷税都不是董事长实施的，都是今天在座的财务人员配合实施的。偷税是改帐，明明业务发生了，你改出来的，明明施工成本就是1个亿，你改成了1.6亿，这些改的都是结果既定，你给改了，这些都不属于税收筹划的范畴。

　　比如说，我在其他地方，接触了一家房地产开发商，他为了少交土地增值税和个人所得税，他怎么做呢？这是带有土地拆迁补偿性质的，他拆迁的有300多个商户，实际上地上建筑有300多家，他为了多加成本做了1200家，虚构了800、900家虚假资料，然后加大拆迁补偿的费用，这样的话，这个企业的项目就亏损，不交税，既不交土地增值税和个人所得税。他是伪造了拆迁合同，编造、伪造了土地拆迁合同，地上只有300多家要补偿的，他做了1200家，人为的多加了800、900家，拿一个收款收据就可以扣除，双方签订一个补偿协议就可以了，实际上只有300家要补偿的商户，做出来1200家，造成了少交税款，这就是偷税了。我们企业一定要把握好两个性质，税收筹划是纳税人利用了税法的特殊政策，这个是跟偷税有本质区别的，纳税人要达到少交税款的目的，必须达到税法的规定，然后做出与税法相适应的调整，使我的企业完全符合税法的条件，然后这种方式带来的少交税款就完全合法了。

　　而我们很多企业为了少交税，往往是在帐上做文章，税收筹划不是帐上的文章，往往是帐外的事情，是事前要做的，而不是事后做文章的。很多企业往往喜欢在事后做文章，发生了然后做处理，这说明都有一定的问题的。

　　实际上我们通过上面几个案例的分析，我们认为作为房地产开发企业税收筹划是可以给企业带来巨大价值的，这样的方案和那样的方案的策划会给企业带来巨大的价值，可以给企业带来价值，我们不妨举一个例子看一下。原来在2006年以前，有一个公司在销售的环节上做了一个策划，怎么做的呢？比如说这个公司经过深入研究，发现一个秘密，假如说这个企业是2003年，这个企业我们看怎么做税务规划，这个企业预计的收入是10亿，他当时就研究销售方案，销售方案比较了，我这个公司是一个售楼处，售楼处可能有15个人做售楼的，这15个人假设通过工资，每个人加上销售提成，一个月1万块钱，在北京、上海月薪加上销售提成一万块钱，这是一种方式。

　　如果这个企业，这个房地产开发商15个人去做销售，每人每月1万块钱，实际在所得税之前按照工资扣的话，比如说1600，2006年才1600的，以前是800或者960，15个人扣除的金额是很有限的，他就说我能不能不这样设计，我可以建一个售楼处，但是我委托一个售楼公司，它在这里卖房子，实际是一个售楼公司了，房子的合同跟谁签呢？跟房地产开发商签，我给售楼公司付售楼佣金，假如是2%，售楼公司假如还是15个人，我们看一下这个售楼公司要付2%，10亿销售额的2%是多少呢？是不是2000万？是2000万。这个支付多少钱呢？一个人一个月公司1万，乘以12，180万，但是我们首先看一下，这付的2000万，按照原来的企业所得税扣除办法，2000年84号文件，我付出的佣金能不能在所得税中扣除，跟单位做的没有金额限制，给个人支付佣金不能超过5%，他们是合同关系，付2%可以在税前扣除？可以。这2000万可以扣除，这个售楼公司跟他什么关系？假如说关联关系，这个公司自房地产开发公司的所得额，我付2%佣金的回报是1%到4%之间，我超没超标准？没有。一般在1%到4%之间，我付2%，实际上这2000万是房地产开发商的利润，转移到哪了？转移到销售公司，销售公司获得的是佣金回报，佣金交营业税，按服务业交营业税。

　　财税2002年有一个208号文，这个文件怎么说的？新办的服务型企业，安置下岗人员达到30% ，可以免三年个人所得税、营业税、城建、教育附加。什么是税收筹划？是当一个企业有两个或者两个以上政策可供选择的时候，就用这种方式解决了它的一部分问题，2000万等于他的一部分所得转移到免税企业。国税2006年有个31号文件，31号文件怎么说的？房地产开发企业不得享受新办服务业企业，这是在2006年才开始实行的，之前很多企业，我们今天在座的房地产开发企业不是一天了，有想到这个政策吗？很多政策出台以来，大家没有仔细分析它，当一个企业找到两个或者两个以上的政策差异，找出税务筹划点。

　　我们再说另一个客户的项目，这个客户是开发写字间的，从事写字间的开发，这个写字间只租不售，这个写字间租金每平米是9元钱每天，在西安能达到这个水平吗？他们一天最贵的可以达到30多块钱每平米，这是算中档的，每平米每天9块钱，他每年的租金差不多2亿。当时这个房地产开发商就说了，这2亿首先有5.5%交营业税附加了，还要交12%的房产税，他觉得这个税收压力非常之大。同时，这个企业就问了，我们只租不售，交不交企业所得税？第二交不交土地增值税。

　　当时跟企业的财务总监和企业家对话的时候，企业遇到的一些税收困惑。第一，我们看企业交不交企业所得税，如果我开发的产品采取出租形式，它的成本是多少？折旧要不要扣除？如果扣除的话，那么就转为固定资产了。转固定资产可以扣折旧，如果按照2006年的31号文件，房地产开发的房地产产品作为固定资产，是视同销售交企业所得税。什么是视同销售？房地产企业开发的产品按照2006年31号文件，也就是房地产开发的产品转做固定资产的话，允许提折旧，但是要视同销售，实际上这个楼租金可以租2亿，开发成本大不大呀？是不是得几十亿呀，交多少企业所得税呀，压力非常大。如果不转固定资产，这个地方的租金成本还有没有？没有成本折旧了，压力就在这。新的所得税法，这个地方还是不是视同销售？新的所得税法，就没有视同销售一说了。2003年到2007年的3月1号就作废了，我们就让他转做固定资产就转到2007年，在视同销售这一节中，没有讲到房地产企业开发的产品，不视同销售。以前是内部交易，不视同销售，只有内资企业，31号文件房地产开发的企业转做固定资产的要视同销售。按照新法是不视同销售了，就不用考虑这个风险。

　　 第二个土地增值税，交不交土地增值税呢？不交，土地增值税的核心是所有权发生转移，并取得相应利益的情况下，包括继承，在这种情况下，才交税，土地增值税也不交。

　　只租不售呢，如果房租2亿，我能不能先租给我的物业，我自己有物业公司，房地产开发商，我能不能先出租给它，整体出租给它，价格按照60%计价，它按照100%再租给客户，中间我插一杠子，比一比我们看能不能比出效果来。如果房地产开发商把房子整个对外的售价是2亿，先租给物业公司1.2亿，实际上房地产开发商把房屋租给物业公司的时候，首先按照1.2亿按照5.5%交营业附加，再按12%交房产税。现在物业公司把房子转租出去了，它怎么交营业税呢？是按照2亿乘以5.5%，还是2亿减去1.2亿再乘以5.5%呢？是哪个对？告诉大家，后面这个是错的。我们国家目前对房地产的转租业务并没有任何文件明确，由差额交营业税。因为上海的房地产企业规定，只在第一道租的时候交税，等于有8000万，这12%交没交，一年是960万，十年下来多少？少交多少房产税呀，9600万，对企业有没有价值呀？有。现在整体来看，这两个公司都是谁的？都是自己关联企业，我们看一下这两个亿加上了1.2亿，再乘以5.5%，自己这么一算帐并没有占多少便宜。告诉大家，如果我们的税法规定，转租的话，可以按照差额交，这个就有效果了。

　　从这个事情可以看出，我们的企业必须找到不同的方案进行比较，然后找出筹划空间，比来比去，税收筹划就是动脑筋动得多一点儿，不断转弯。刚才销售公司转过去了，在这个地方转不出去了。纳税人要不断地变化，明明是自己卖房子，自己的售楼处，现在改成一个售楼公司卖房子，售楼公司是自己的，现在变化以后，税收筹划还是自己的企业，变来变去就变回来了，折腾来折腾去，就变回来了，这就叫防不胜防。在这个过程中，大家一定要理解税收筹划一定会给企业带来巨大价值的。

　　税收筹划是企业在税收上的合法安排。第三税收筹划是在企业主动变化中实现的。前一段时间有一个企业问我，说他向信托公司借款，房地产企业向信托公司借款，但是现在约定的年利息都达到15%了，这个15%可以不可以在所得税中扣除？实际上这说明大家对新的所得税法研究的不到位，企业和非金融企业，向非金融企业借款，实际上是可以扣除的，这里可没说向银行借款，信托公司是不是金融机构？它应该是非银行的金融机构。所以就可以在税法中完全扣除的，所以大家要研究税法，向金融机构借款，可以全额扣除。

　　税收筹划要求企业主动围绕税收政策的变化做出举动。07年前，他向信托公司借款做了两个合同，一个是按照银行的利率做的一个合同，另一部分多出的部分怎么办呢？双方又达成了一个服务合同，向它付服务费，向信托公司付服务费，服务费实际上也是利息，新税法出台以后，就自己调整了，完全是利息了。但这样会不会容易出风险呢？所以，咱们企业做事的时候，稍不留神风险就出来了。税务局就想原来你还有一个服务合同，现在就成利息合同，你利息就这么高了，被问的人给人家解释了。原来利息一样，我们只是签了两份合同，就说漏嘴了，这样原来的合同就是虚假合同，也就是说，企业在运行过程中，做每件事情最好做到滴水不漏。