房地产开发企业的税务筹划

　　有的时候，不是分的产品，我们看开发企业分的项目利润，我是开发商，你给我投，我给你30%的利润，如果我挣3个亿，我给你30%的利润，给你9000万。30%可以分9000万，你投多少钱呢？投5000万，我答应给你分多少呢？分9000万。这种方式是不是变相融资的方式？31号文说了，凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理，开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。第二，你这是不是投资？是投资不是借款？不是，你们两个是合作开发协议，所以你不能执行利息的利润。投资方取得该项目的营业利润、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业的所得税。收到利息的一方，是红利所得，如果是个人，还要补交个人所得税。如果是企业的话，税务机关说，取得投资方一方，也要按照股息、红利所得交税。

　　这里牵扯到这样一个模式，对合作者分配的利润不管不是法定的股东投资者，但是还是作为股息所得征税。对于现企业所得税法实施之前形成利润，按照2000年110号文件规定。新的所得税法规定，如果这个项目没有税率差的话，就不需要补税了。

　　这是讲了一下，购地阶段，购地阶段应纳税的税种我们看一下，实际上来讲，也是非常复杂的。这是讲了购地的风险，那么到地购完以后，就进入到开发阶段了，那么开发阶段这个阶段的风险是什么？这个主要就是前期工程费，包括总体的规划、设计、可行性研究、勘察设计、临时工程、七通一平或三通一平费用等。在开发建设阶段就分了，首先是前期工程费。首先就是前期开发，总体规划等，在这个阶段，经常发生委托其他单位，个人或境外公司提供劳务的行为设计，或者有的企业单独委托人做设计，这个阶段我们的税收风险主要来源于个人所得税的代扣代缴，还有跟境外企业合作的时候，还要代缴预提所得税的纳税处理风险。户型设计的纳税风险，合同条款当中纳税风险和交易的风险，这个过程我们要明确。

　　第一，支付个人劳务费的纳税处理风险。有的是个人设计，你要支付劳务费。房地产开发商支付款项的话，如果委托个人设计，你对个人支付的时候，还要代扣个人所得税。有的时候支付给境外了，有的大开发商寻求境外设计公司设计，自己也有设计人员，还要跟境外设计公司合作设计，这要给境外公司付劳务费，房地产开发企业要考虑，根据劳务发生地的原则判断是否交纳营业税，根据中华人民共和国营业税暂行条例第一条的规定，中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务，转让无形资产或者销售不动产的单位或者个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例交纳营业税。你们只是通过互联网方式，把你要求的设计图纸发给对方，他设计好给你发过来，你们两个也签了一个合同。第一，美国一方交不交营业税？这就牵扯营业税的税种。这种情况是不交的。还有一种情况下，就是他派了四个技术人员到中国，然后设计了图纸，你付了1000万，这个时候交不交个人所得税？要交。如果他们没有公司在美国，就是几个人，那么房地产开发企业要代扣个人所得税。境外公司在中国境内取得所得没有？我们看，中华人民共和国企业所得税法，第37条规定，对非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得应交纳的所得税，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。在中国境内没有机构，也没有场所，但是还是在中国境内取得所得，他来四个人，给你设计收你1000万，实际上境外机构在中国境内应尽纳税义务。谁负责代扣义务呢？房地产开发商负责代扣义务。

　　那么房地产开发企业在前期工程阶段，也会存在着关联交易的纳税风险。房地产开发企业在合作当中，会出现关联交易的纳税问题。这个咱们就不展开讲了。

　　户型定位的纳税风险。户型设计阶段的纳税风险主要表现在户型设计结果会对后期纳税义务产生不同的影响，如果在设计阶段不能充分考虑到这些影响，可能会导致税收上的被动。如果增值率不超过20%的话，有可能实行免税的待遇。户型设计对于开发商来说，也是非常重要的。西安是144平方米之内，住宅是多少，都有规定，如果都属于普通住宅标准范畴，那么你就有享受优惠政策的待遇。当然各地执行标准不一样，大家要研究普通住宅还非普通住宅的界限。

　　另外还要注意房地产企业即建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题。如果是商铺、营业网点，楼上是住宅，到时候交土地增值税的时候，应该怎么交？这个也非常复杂。如果合在一块儿算，土地增值税不用交，如果分开算，还要交很多增值税。我们就沟通，在这种情况下，应该不应该交土地增值税？国家土地局说，这个地方不用分开算。分开算，又牵扯到一个问题，成本怎么做衡量，你做帐的时候没有分开，怎么分摊你的计税成本呢？楼上建筑物卖3000块钱，下面卖10000块钱，税务机关往往按面积分摊你的成本，这样一算了，底商的增值额就特别大，还要交大量的增值税。所以说在户型设计当中，和前期会计处理当中也非常重要。

　　户型定位也非常重要。户型定位对于土地使用税和印花税也有影响。2008年24号文件规定，开发商在经济适用住房，商品住房项目中配套建造廉租住房在商品住房项目中配套建造经济适用房，如能提供政府部门出具的相关材料可按廉租住房经济适用房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商的土地增值税。

　　户型定位对外商投资企业购买国产设备增值税的影响，在基础设施的建设过程中，外商投资的房地产开与企业，需要购买供热设备、供水设备、供电设备、供气设备、通讯设备，照明设备，根据财政部国家税务局关于调整外商投资项目购买国产设备退税政策范围的通知，开发普通住宅的外商投资企业也可申请退还增值税。这一点很多企业都会疏忽掉，户型设计也非常重要。当然基础设施也非常重要。

　　实际上房地产开发企业，开发阶段税收周期更长了，基础设施费包括哪些呢？供热设备、供水设备、供电设备、供气设备、通讯设备，照明设施、以及绿化这些设施发生的设备以及安装费都在基础设施费项目内归集。1、预提费用是否可以税前扣除？2、外商投资房地产企业购买国产设备可否享受增值税退还政策？3、委托哪些单位施工需要代扣代缴营业税？这个阶段的风险，我们首先考虑到，因为有很多企业，可能在新的企业所得税法实施之前，对于预提费用是否可以税前扣除，内外资房地产企业规定是不同的。对于外商投资经营开发房地产的企业，由于基础设施建设与工程完工或土地增值税，企业所得税的汇算清缴工作不同步，造成一些基础设施费在房地产销售时进行预提。根据国家税务总局2001年142号文件规定，企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。对于内资企业来讲，2006年31号文件明确规定，预提费用不得税关扣除。31号文件已经作废了，大家一定要想到31号文件的法律效力已经失效了，这个政策随着新所得税法的出台，这个文件已经作废了。作废之后，配套的规定还没有出来。前一阵出来一个房地产开发企业预售阶段的纳税，这个问题出现以后，下一步还有一个配套办法，还有具体的文件规定，所以这个地方很复杂。咱们就不展开了讲了。

　　外商投资房地产企业购买国产设备可否享受是增值退税政策？咱们全国看来，这个政策用得不好，大连也不知道退什么，购买国产设备，退增值税怎么退？对于外商投资房地产开发企业没有对应的政策。五是咱们有很多税收政策，作为企业这一方，比较有意思，他对政策的理解不充分。我们2007年在东北有一家客户，他是外资房地产开发企业，一期交了6000多万所得税。我们就想了，他这个中外合资，外方占90%以上的股权，中方占得很少，按照外商企业投资所得税法的规定，外商如果再投资的话，可以享受退税40%。他没有想到，因为都是工业企业，外资房地产开发也可以享受这个政策吗？他不知道。你一期交了6000多万所得税，如果你找一个会计所做一个验资报告，把未分配的利润转成股本，这样就可以退40%的所得税，我们很多情况下，我们企业、房地产开发商就把这个政策忘了，有很多政策自己想不到，就把政策漏了。我们就把所有的风险点，分析出来，基本上不让有遗漏，你没有想到，我可以想得到，使用我软件的使用者，你就不会有遗漏了。所以我觉得房地产开发企业税收风险非常之大，我们有很多文件没有看见，所以这样的，我们引出所有的文件，凡是跟他有关的，如果你一点，就进入相关链接了。在开发阶段、销售阶段，都是按照这样一个逻辑，这是非常重要的。由于时间关系，我不能分开都来讲。

　　实际上我们这次纳税风险识别系统的时候，是从6个方面识别的，一个是从咱们常规的从买地、开发建设、销售、物业管理，第二就是特殊业务。特殊业务就是债务重组、并购等非常规业务的风险识别。第三就是新的税种识别一遍。比如说西安，陕西省国税局、地税局有关的跟税务总局的补充文件，到这个地方了，陕西省国税局、地税局可能出一些文件，可能补充国家税务总局的文件。第六个方面就是按照新文件的新系统，我们出一个文件，补一个文件，风险随时添到你的软件里面了。下一步企业控制风险，这就非常重要了。

　　光开发阶段就讲了一下午，非常复杂，由于时间关系，这个就不展开讲了。

　　为了使我们的企业能够快速把风险加以识别，实际上我们还把房地产开发面临的难点问题也进行归类，我们的软件过程当中还有教练咨询模块，把房地产开发企业所面临的问题，进行了管理，实际上也是简要的说一下。这是一个问题一个问题的，比如说某一个房地产公司以土地使用权出资设立新公司，是否须缴纳营业税和土地增值税等，都是我们纳税人实务当中面临的问题，我们咨询模块的时候，把纳税人所有问题，可以很时务的问题，都做到一块儿，有时候是一些实际的内容。

　　比如说单纯转让土地使用权是否享受加计扣除20%的待遇。这个根据土地增值税的相关细节规定，从事房地产开发的纳税人可依取得土地使用权所支付的金额，及房地产开发成本，加计20%。如果把买的地直接卖了，不适用这个条例。未形成产品而仅是地皮的买卖，故不允许加计扣除，具体的判断，还须与当地主管税务机关做咨询沟通。

　　有的企业说了，以地投资于全资子公司可免征契税？这个我想，文件当中，也进一步明确了，根据财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知，企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地，房屋权属的无偿化转，不征收契税。是指母公司转到子公司之间的关系，以同一自然人设立个人全资子公司之间的关系，以及同一自然人设立的个人独资企业之间，同一自然人设立的个人独资企业与一人有限责任公司之间的关系。我们房地产公司在税收筹划的过程当中，还要掌握房地产开发企业的内容。

　　今天我们实际上今天只讲了买地这个阶段的问题，建房阶段呢，开发建设阶段讲了一点儿，没有讲全，然后是售房阶段，然后到管房阶段，按照这个顺序来，这是仅仅是我们思路当中的一个方面。第二个方面按照什么呢？按照房地产开发企业可能还有特殊业务，特殊业务可能更复杂，今天的时间可能更没有办法展开讲。

　　房地产开发企业还有很多主导的税种，我们讲了三个税种。等会儿我们留一点儿时间，把房地产开发中核心的税种这些风险做一个讲解，我们先休息十分钟。

　　主持人：大家请回到会场，现在开始讲课。

　　李记有：
　　刚才课下有几个问题，关于房地产土地使用税的问题，在房地产开发企业原来没有太多关注，现在加大了这方面的管理。房地产开发权证是否要交房地产土地使用税？有的公司是通过投标方式取得一宗土地，已签订了土地出让合同，但因未缴清出让金，尚未获取国有土地使用证，而我们当地的地税局就要求我们缴纳土地使用税，请问税务机关的要求有依据吗？税务机关的执行行为是有依据的，对房地产开发企业开发用地应自何时缴纳土地使用税，原税收规定是自取得建造商品房用地土地使用权的次月起按规定缴纳城镇土地使用权。缴纳时间发生了重大的变化，是财政部2006年186号文件，是按合同约定，什么时候土地交付使用的，合同约定交付土地使用的时间，你没有取得证，是按合同约定的时间。合同上没有约定的，按照合同签订起次月缴纳。

　　第二个商品房建设期间缴纳的土地使用税应计入开发成本还是管理费用？均无特别具体明确的规定，但鉴于该项业务的特殊性，应属于企业会计准则存货所规定，使存货达到当前状态和场所所必须的开支，合理的指出应计入开发成本，而不应依一般的会计处理规定，计入期间费用。

　　三、已部分销售的住宅小区，还要全额计提土地使用税吗？
　　实际上税法规定对购买户已办理土地权证的相关土地面积，因相关的土地使用权已经再归属你公司所有，依土地使用税条例规定精神，原则上应是随销售进度下的产权分割。北京2005年550号文件，房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。那么税务机关，你要提供证据，提供相关土地使用权，在会计上权属相关转移的产品，和成本帐目处理做以辅助和配合。土地使用权已经转移，或招致税务机关不认可贵公司相关土地不予计税的行为。大家还要掌握这样一个规定。有的开发商已经卖了60%了，你能够提供证据，这一部分可以不交税了。