房地产开发企业的税务筹划

　　四、房地产开发企业有没有优惠政策？刚才已经说了，在这个方面大家可以了解一下。
　　刚才下面有人问这个问题，实际上我们作为房地产开发企业，指导的税种是营业税、企业所得税和土地增值税，那么今天我们把房地产开发企业主导的税种做一个简要介绍。
　　1、房地产开发企业在销售不动产中营业税的问题。房地产开发企业主导税种，第一个税种是营业税，营业税的主要问题是什么？比如说，房地产开发企业，预售阶段，收到的预售款，交不交营业税？收到预售款的当天，就发生营业税了，纳税就发生了。预售阶段，土地增值税是预征，企业所得税是预交的，预计的毛利率。今年新的企业所得税法出来以后，咱们回去查一下，预征怎么征？原来的预计毛利率，有20%、15%、10%的，然后减去期间费用，再减去相关税金，减不减土地增值税？减去相关的税，当时写营业税的附加，在31号文件当中，减去营业税附加，没有说土地增值税，但是实际上这个地方，土地增值税减不减？是减的。咱们以前是预售阶段，是预售的毛利率，实际上这个销售收入加上预计毛利率再去营业税附加，营业税附加没有说土地增值税，福建省就直接下文了，可以减土地增值税。这个时候减了，有什么问题呢？实际上减多了。有没有可能土地增值税是免的？有的。所以在这个地方很可能留下一个问题。清算的时间什么时候清算？完工的时候开始结算。土地增值税什么时候清算？因为清算的时间不一样，也会给房地产开发商造成很大的压力，这一块儿还没有算成土地增值税的清算条件，给房地产开发商造成的影响还没有感受到。第一预售阶段。

　　第二在营业税当中，大家需要掌握的，营业额当中也就是代收的款项处理，房地产开发企业在销售房屋的时候代收维修基金等等，在山东还接触到别的公司代售别的业务，代收在营业款中怎么规定？要把代收的并到营业额当中，除非政策中明确规定的，除了维修基金。营业额当中代收款项，一定要明确。

　　第三在营业税当中，有的房地产开发企业把房子卖了，把周围的庄稼、林木、还有草皮都卖了，那么卖这些地方交不交营业税？按什么交营业税？我们房地产公司卖房子过程中，我把庄家、草皮一块儿卖了，也算销售不动产。地上建筑物和附着物，附着物包括庄家、草坪，实际上按照销售交税的。我们还有时候牵扯到委托代建，房子立项不是房地产开发企业，是委托方，比如我给大学盖教学楼，实际上谁立项，是以学校的名义到建委到相关部门立项的，然后是自建固定资产，但是我房地产开发商代建，我只约定了按照待建的5%或者8%收取手续费，这个项目投资2个亿，我们收8%的手续费，换句话讲8%多少钱？1600万。我只需1600万乘以5%来交税。代建是按什么交税？是按照服务业，你帮着给提供服务，来交税，所有权是谁的？人家甲方的，你转不转使用权？不转，但是这个过程当中会出现一个问题，如果你不同时符合以下条件，税务机管会认为你不符合条件。一、委托方立项。二、你不垫资金。三、施工方把发票开给委托方。如果不同时符合，你就等于销售建筑物了。

　　去年我们在山东有一家开发商签了一个协议出事了，你这个不属于委托代建，属于你在建。在这个过程当中不适用委托代建。大家还要注意很多问题，而房地产开发商说了，我在卖房子时候我是精装修，我还是精品房，这个时候我们是不是要考虑，比如说房地产开发商，这个房子假如说4000块钱一平米，每平米4000块钱，然后我还代收了500块钱的装修费。这种情况下，装修费按不按销售不动产交营业税？如果我们房地产开发企业没有收，我跟的装修公司签合同，装修公司收，这种情况下，房地产开发企业不交。这种方式，装修是谁完成的？装修公司。

　　还有一种情况下，我房价定在4500元，然后我每平假说2万平米，我自己花了1000万的装修费，装修公司给我开了1000万的发票，我把装修费打包到房价里面去了，但是房地产开发商收到施工发票1000万，装修费是不是成本？是期间费用还是成本？是成本，是成本，我们要加计扣除20% ，在精装修过程当中是装修公司直接对购房者，还是由施工企业直接对我房地产开发商，这两者之间要算一笔帐，特别是临界点的时候，这个房子怎么算更合适？应该爱一个细微的差异。前一段时间我们算过一次，房地产开发企业在营业税当中，还有可能出现什么问题呢？销售先租，后售，还有售后，回购，或者回租。房地产开发企业一点点的概念，房地产开发企业先租，租的过程当中，交不交税，交营业税、房产税，当然还有企业所得税，在这个过程当中，土地使用税交不交？交。后者属于什么？销售不动产。销售的环节成两个阶段，回收是代扣，你不是纳税人，对方是纳税人。房地产开发商经常会有什么问题呢？以房抵工程款，或者以房抵债，或者以房进行投资，还有可能以房做投资，等等。这就是说，在这个过程当中，他所面临的一系列问题，我们看房和工程款交不交营业税、企业所得税？都交。以房做投资呢？那不一定交不交。你看是不是风险，如果共同承担风险不交，如果按照一定利润收取的，按提成还要交。这是第一个投资的环节。

　　以房投资交不交土地增值税？也分两种情形，因为房地产开发企业以开发产品对外投资，那么2006年的31号文件，明确规定是视同销售。土地增值税要交，你不适用95年的文件，企业增值税你房屋做投资，属于视同销售的范畴，企业所得税也要交，这个地方顺便把这几个政策，在模糊地带都需要明确一下。以房作为股东分配，我们不分钱，直接分房子，是不是都是销售？以房子做股东分配，所有权发生转移的，企业所得税、增值税都交了。

　　房地产开发企业经常发生甲供材。开发企业在盖房子过程当中，施工企业是乙方，咱们买材料了，在这个环节中，出了一些问题。乙方怎么交税呢？不管是包工包料还是不包工不包料？都应该交税。对方约定相关的税金由谁来承担？甲方。房地产开发企业、施工企业报价单非常有意思，家装的时候，包括料钱、人工成本、运输费多少钱，后面就是税金多少钱，人家报价的时候把税金含进去了。我们报价5万也好，10万也好，我们含税了，我们还需要对方给我们付税金，我们这个行业报价非常含蓄，报一个价就完事了。这个税金由谁提供，谁承担。作为房地产开发企业施工一方，往往报价把这两个都含，把税金单独列出来，这个时候经常出现一些问题。作为房地产开发商，怎么核算。税务机关要把握两点，要多开施工费用，要双重扣除。第二个在过程当中，大家一定要理解，施工企业开发票，含不含料钱？不含。发票可能含1000万，他实际上不是按1000万交的税，是按1000加你的料钱3%交的税。在实际操作当中，很多企业五花八门，有的要求施工企业多开发票，你得把料钱给我交进去。还有很多规定，不让施工企业买材料。说明税务机关总的文件当中没有规定好，文件规定的不细，导致一个地方一个说法，所以这个地方也要明确。

　　第八项，房地产开发企业，他有可能买烂尾楼的。我买个烂尾楼，对方把烂尾楼转给你的时候，对方交不交税？也就是说对方给你开不开发票？这就牵扯到一个问题，我这个楼盖了20层的楼，现在盖了16层，我无力建了，我现在转让。你作为承接一方，一般都是市政府协调，在这个过程中，把房子盖到16层了，它还需要大量的费用，内部装修、外部装修费用，这个时候转给你了。已经是施工阶段，让销售不动产交税。你接着盖，又投了几个亿，把房子盖好再卖，你交营业税怎么交？可不可以接着交？这个地方有争议。我们按照16号文件，可以减少购置余额营业税，这个文件不适用房地产开发企业。这是第一，第二，这种情况下，他不属于差额交营业税的范畴。说你的房子等于没有盖完接着盖，虽然你买的是半成品，现在你盖成成品，你是追加投资，这个过程当中，有争议。

　　大连市地税局解释，如果差额交税，买来的是成品，卖的还是成品，你使用了一半又转让了。但是营业税怎么规定的呢？实际上销售不动产转让，卖的还是销售不动产，地方税务部门执行的过程中，加入了个人的理解，所以这也是很复杂的方面。在房地产开发企业营业税当中，相对来讲，跟其他的土地增值税要简单一些。基本上，我个人认为这些问题都是代表性的问题。实际上，也是我们在房地产开发企业当中，这个税种上的一个问题，由于给我的时间到今天下午的4点，现在还剩7、8分钟的时间，我想房地产开发企业主要的问题还是冰山中露出了一个小角，今天的讲座主要让大家感受到了房地产开发企业税务中的风险，房地产开发企业作为管理税收的目标是什么，一个是控制风险，一个是获得税收利益，换句话，第一个管理税收的目标，是控制风险第二个是做到合法的少交税款。实际上，我们企业在税收上面临两个风险，第一个有多交税款的可能，第二个风险是什么呢？我不知道这个要征税，税务机关查出来了，我面临的风险，企业面临两种风险，作为一个房地产开发企业，面临的风险是非常巨大的，房地产开发企业的风险怎么来的？为什么有风险？风险怎么来的？

　　风险从哪来的？我们只有知道风险从哪来的，我们才知道在哪控制，房地产开发企业风险从哪来的？我们经过细致的研究，认为风险来源于识别系统，我不知道这个风险，就没有识别，使我没有认识到这个风险，国家税务总局有一个文件来了，我就不知道2008年的24号文件，房地产配套开发的经济适用房或者经济适用房、廉租房，可以免土地使用税，如果这个过程中出租的廉租房还免所得税呢，第一我们对税收政策没有建立识别系统，因为我们没有察觉到，不知道这里有风险，比如说房地产开发企业跟境外的企业合作，我忘了这个环节上要代扣企业所得税等等，还有我的企业在促销过程中，比如说房地产企业销售时优惠的积分奖励，没有代扣所得税。这些内容都属于我的风险，风险怎么来的？我没有识别，我没有建立识别机制，我不知道这个地方应该这样规定，我不知道这个地方还要交税。比如我在收购项目公司的时候，我没有考虑要代扣所得税，我没有想到这个地方我有代扣的义务，比如说我没有做项目调查，我不知道有风险。没有对纳税系统进行系统的识别。

　　第二个风险来源于，我们想象一下，一个企业我们一个员工对外出差了，比如说到北京出差了，我问大家，咱们公司有没有相关的出差的制度？有，差旅费报销有没有制度？有，是不是一天补助有多少，各公司不一样，但是至少有相关的体系，我问大家，咱们管理税收的当中，在座的哪家公司有制度？你们公司有没有税收的制度？没有。你们公司有吗？没有。也就是说，我们每年要交几百万甚至上千万，甚至有的企业要收上亿的税款，我们的风险来源于我们内部的控制系统，没有一个完整的内控系统，就是管控系统，也就是说我们企业的税收风险来源于我们没有一个管控的系统，没有建立起机制来，到什么时候要做什么事，我知道哪有风险了，但是在哪个环节控制，我没有做，没有建立管理控制的程序，这是风险的第二个方面。

　　第三个方面，我们的税收风险是什么风险？实际上是专业的，也就是咨询，我们的税收文件不是谁都可以看懂的，这需要解读，也就是我们的税收风险，并不是一个谁都可以看懂的，税收需要专业判断，换句话是需要专业判断的，这个时候我们很多企业会发现这样或者那样的风险。为什么会出现这样那样的风险呢？我们的税法需要大家解读，我们很多问题还需要别人帮你分析风险，我们自己往往有很多问题，我们往往还看不懂，今天我们就以税法第57条做一个分享，本法设立前批复的企业，按照国务院的规定，在本法实行5年内，享受定期减免和优惠的，可以在本发颁布后，继续享受到期。这一句话大家可以读懂的不多。本法公布前设立的企业，本法是哪天公布的？能答上来吗？是2007年3月16号。那么，现在有一个房地产开发企业问我了，是山东一个企业告诉我，我们3月16日当天拿的执照，当天算不算？当天算不算本法公布前设立的企业，大家就有争议了，含有3月16日。依照当时的税法规定的，享受定期减免和优惠的，可以在本发颁布后，继续享受到期后。低税率过渡不过渡？不过渡。这个15是不过渡到25，不过渡怎么办？2008年重新认定，重新认定高新企业的，执行15的政策，不符合规定的，执行25。新的所得税法，规定了西安高新园区的高新技术企业都是按照25的所得税率预交的，说明在座的都不是高新技术企业，按照所有的法规规定，享受定期减免和优惠的，享受到到期日期为止。软件企业获利年度免二减三，自获利年度起免二减三，软件公司假如说07年成立的，07年亏损，08年盈利，08年免税不免税？09年免税不免税？实际上这就牵扯到获利年，假如说07年1月在西安高新园区成立的软件公司，07年亏损，08年盈利，09年盈利，08、09年免税吗？税法说了不免。为什么税法需专家帮助分析，税法说怎么样的才要过渡呢？依照当时的税收法律和行政法规规定，我们看一下什么是税收法律？是人大通过的，什么是行政法规呢？是国务院通过的。财税的文件不属于行政法规的范畴，所以这个文件的法律机制不够，就不在过渡的范围。所以说，我们研究税法如果没有专业的机构的帮助，我们很多情况下，都是靠自己企业自己研究税法，觉得看懂了，实际上没有看懂。作为软件企业财政部出台1号文件，08年1月1号设立的软件公司可以实行免二减三，有的企业赶紧把07年成立的企业废立，然后成立新企业，这说明税法需要很多人帮助理解，说明很多文件我们需要专业的咨询机构的帮助，也并不是说每个税收文件大家都可以充分识别这种风险，还是需要专业帮助。我们得出这个结论，企业纳税风险来源于识别系统、管控系统、审核系统，还有可能我们的企业对这个问题没有充分的估计，按照自己的理解做了。在这种情况下，都可能产生我们的风险，房地产开发企业的风险既然来源于三个方面。我们控制怎么控制？建立房地产开发企业的三大系统，就是软件叫的三维控制系统，第一个帮助房地产开发企业建立识别系统，建立系统的识别，而且这个系统是一个开放式的系统。也就是今天国家税务总局的政策变了，这个系统就变了，所有对使用者来讲，可以快速的建立识别系统，这个识别系统是从六个纬度识别的。常规业务、特殊业务、分税种，11个税种都把风险归类出来了，税种优惠的执行过程中的具体的法律要件，然后还有地方的，陕西省国税、地税，西安市国税、地税补充文件中的风险，第六个随着我们对房地产开发企业的深入，我们又发现了风险，就是补丁风险，我们再补丁的加入系统中。

　　第二个系统是建立在房地产开发企业的管控，整个进行控制，从9个方面来进行管控的，比如说房地产开发企业的模拟核算，房地产开发企业的土地增值税的清算等等，甚至把房地产开发企业的相关的敏感数据，比如说我的施工成本到底应该高到什么程度，应该有一定的敏感的东西，从9个角度帮助走程序，走了程序就可以控制风险。

　　第三个系统是咨询教练系统。实际上，我们企业的基本的内容。实际上我们帮助房地产开发企业构建整个的系统。

　　第三个系统是咨询教练，就是互动的平台了，而且互动平台又带有视频系统，比如说国家税务总局出一个政策，我们都有一个专家访谈，大家可以远程的就看到了，国家税务总局又出台了一个文件，而且大家有什么问题，可以通过软件实现互动的咨询，等于把房地产开发企业放在一个系统的解决方案中了。我顺便把系统向大家简单的做一个介绍。今天我的课程就到这里，谢谢大家！