公共租赁住房建设与经营：不同主体在不同环节可享差异化税收优惠

　　前段时间，为继续支持公共租赁住房(以下简称公租房)建设和运营，财政部、国家税务总局联合下发《关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部 税务总局公告2023年第33号，以下简称33号公告)，将公租房建设和运营有关税收优惠延续至2025年12月31日。

　　整体上讲，33号公告优惠涉及建设和经营等多个环节，涉及城镇土地使用税、印花税、契税、房产税、增值税、土地增值税、个人所得税等多个税种，也还涉及公租房工程项目方、公租房经营管理单位、企事业单位、提供公租房的社会团体以及其他组织、个人和公租房承租方等多个主体。从国家税务总局宁波市税务局12366纳税缴费服务热线(以下简称宁波12366热线)的咨询电话看，不同主体的政策关注点有明显差异。

　　建设单位：根据公租房面积确定优惠范围

　　最近，宁波市鄞州区“和泰雅苑”公租房项目的财税人员致电宁波12366热线，询问能否按照33号公告规定享受城镇土地使用税优惠?

　　33号公告第一条明确，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。根据注册信息，“和泰雅苑”属于宁波市鄞开集团有限责任公司，其项目内的全部建筑均为公租房，公租房建筑面积占全部建筑面积比例为100%。根据33号公告，可以全额减免城镇土地使用税。

　　建设单位如果在其他住房项目中配套建设公租房，需要按照公租房建筑面积占总建筑面积的比例，计算城镇土地使用税减免数额。例如，某项目总建筑面积为18000平方米，配套公租房建筑面积为2000平方米，该地城镇土地使用税税额为每平方米每年3元。那么，该建设单位一年可以减免城镇土地使用税18000×(2000÷18000)×3=6000(元)。

　　值得注意的是，建设单位享受33号公告的城镇土地使用税优惠无须申请，在纳税申报时勾选“享受”。同时，应将不动产权属证明、载有房产原值的相关材料、纳入公租房及用地管理的相关材料、配套建设管理公租房相关材料、购买住房作为公租房相关材料、公租房租赁协议等留存备查。

　　经营管理单位：符合条件可享多种优惠

　　在宁波12366热线的咨询中，公租房经营单位十分关注可以享受到的税收优惠。笔者发现，33号公告明确的公租房经营单位可以享受到的税收优惠较多，包括印花税、房产税、契税、增值税等。

　　整体来讲，对公租房经营管理单位，免征建设、管理公租房涉及的印花税。需要注意的是，在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例享受建设、管理公租房涉及的印花税。

　　公租房经营管理单位如果购买住房作为公租房，可以享受免征契税、印花税优惠。公租房租赁双方，可以不用缴纳签订租赁协议涉及的印花税。享受这一优惠时，需要满足“公租房经营管理单位”“购买住房”这两个特定条件。对于所购买的住房以前是否属于公租房，33号公告未作限制。

　　33号公告还明确，对公租房免征房产税，对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。符合条件的公租房经营管理单位，在享受增值税免税优惠时，需要将经营取得的租金收入填写到增值税减免税附表中。需注意的是，公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入。未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策。

　　企事业单位：捐赠住房支出可按规定税前扣除

　　在宁波12366咨询电话中，还有一些纳税人关注：捐赠住房作为公租房，对应支出如何在所得税税前扣除。

　　33号公告明确，企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后3年内在计算应纳税所得额时扣除。其中，根据企业所得税法实施条例第五十一条，公益性捐赠，指的是企业通过公益性社会组织或者县级以上人民政府及其部门，用于符合法律规定的慈善活动、公益事业的捐赠。

　　现行税法规定，企业所得税纳税人对外捐赠住房应视同销售(转让)住房确认收入并计算缴纳所得税。33号公告明确，将捐赠住房作为公租房纳入了公益性捐赠政策执行范畴，即在符合企业所得税法等政策情况下，纳税人上述捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

　　举例来说，2023年9月，某企业将几套公允价值为200万元的住房，捐赠给当地政府用作公租房，已按规定缴纳相应的税费(假设无其他纳税调整和捐赠事项)。假设该企业2023年利润总额为2000万元。根据33号公告，该企业在年度利润总额12%以内的部分240(2000×12%)万元，准予在计算应纳税所得额时扣除。所以，在满足捐赠税前扣除的相关税收法律法规的情况下，所捐赠住房作为公租房的200万元全部可以在税前据实扣除。

　　如果捐赠方是个人，33号公告明确，个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。

　　来源：中国税务报  2023年12月08日  版次：06 作者及单位：张宁 永轩  国家税务总局宁波市税务局。