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继上一期专栏中探讨了生活服务业营改增将如何减重前行后，本期聚焦业界热议并且“制度细节悬疑多”的房地产业。
问题一：建筑业增值税税负变化将如何影响房地产业？
在项目开发建设活动中，房地产业和建筑业往往形成密切合作关系，建筑安装成本是房地产开发成本的重要组成部分。目前，我国房地产企业就其房地产转让和销售收入适用5%的营业税税率，建筑业的营业税税率为3%。按照财税[2011]110号文件所提到的基本原则，营改增后建筑业将适用11%的增值税税率。而结合建筑业管理现状，以及建筑企业的材料供应商和材料种类“散、杂、小”的特点，可以预见建筑企业的部分成本支出无法或者很难取得增值税专用发票，这一情况将可能导致建筑业在适用税率上升的同时，可抵扣的增值税进项税额却较为有限。一般而言，建筑业作为房地产业的上游服务提供商，按照增值税税种特点——逐环节征税、逐环节抵扣、逐环节传递，在合理的市场交易中，建筑企业会考虑将相关的增值税税负传递到房地产业。这样一来，房地产企业不仅要考虑本身改征增值税后因税率、计税方式等调整所带来的影响，还需要对建筑业的增值税税负变化进行了解，充分考虑可能由此引发的建筑业建造价格变动，并做好积极的应对。
问题二：房地产企业的土地购置费是否允许参与抵扣？这一政策影响何在？
房地产开发成本中，土地成本是一项相当重要的支出。以全国工商联2009年发布的一则报告为例，在参与调研的北京、青岛和呼和浩特等九个城市的有关项目中，土地成本占直接成本的比例高达58.2%。因此，有关土地成本的税务处理在很大程度上将会影响房地产企业的税负水平。有鉴于此，目前业界普遍关注营改增后，房地产企业的土地购置费是否允许参与进项税额抵扣这一问题。虽然答案还未揭晓，但房地产企业可从以下两方面分析政策影响：
•如果土地购置费不得参与进行税额抵扣：对于房地产二级市场而言，房地产成交价格包含土地购置成本。所以，此时如果将房地产交易全额纳入增值税计算范围，那么实际上相当于已对土地购置费征收了增值税。在缺乏前端土地购置费增值税进项税额的基础上，如果后端房产交易含税价格维持不变，则可能导致房地产企业增值税税负上升，由此带来的商业影响值得房地产企业密切关注。
•如果土地购置费允许参与进项税额抵扣：虽然此时房地产企业的税负压力减小，但仍需要考虑与土地购置成本有关的11%增值税对内部资金流带来的潜在影响。房地产企业应关注房地产开发项目的建设周期和销售时点，在充分顾及到未来销项税额与土地购置成本进项税额相互抵补的时间匹配度的基础上，制定有效的销售策略，做好资金的合理安排。
问题三：房地产企业如何做好过渡期的政策适用？
考虑到房地产企业具有建设周期长的特点，营改增后房地产企业将会面临老项目、老合同如何进行过渡的问题。从之前部分服务业营改增过渡期政策来看，我们相信相关税收政策制定部门会将新项目适用新办法、老项目适用过渡办法的思路继续体现在房地产行业中，以实现房地产业营改增平稳顺利的过渡。为此，房地产企业需要密切关注房地产业营改增过渡政策的出台进展，并进行细致分析。在具有政策适用选择权的情况下，考虑就新办法、过渡办法两种不同情况下对增值税税负进行测算，并根据目前房地产项目的实际进展程度、后续取得增值税进项税额发票的金额预计等因素来合理选择适用的办法。此外，在选择过渡性政策时，还需要关注过渡性政策的操作性、可执行性，以及是否存在用以解决增值税税负增加的财政扶持/财政补贴等政策。
问题四：营改增后，房地产企业在销售地产方面是否会面临特殊挑战？
营改增后，对于房地产企业的地产销售业务而言，除了其他营改增行业所面临的一些共同问题以外，如何有效提高销售地产的进项税额和销项税额的匹配度，按照项目的不同阶段分重点实施增值税合规管理，可能会成为房地产企业的一项特殊挑战。其中对于进销项时间错配的难题，相关企业有必要考虑通过制定合理有效的销售策略和项目运营方案加以应对。具体而言：
•在项目建设期，一般预计房地产企业会取得大量的进项税额，但此时项目还未达到预售状态，因此可能还没有销项税额得以抵扣。此时，房地产企业需要做好进项税额的会计核算，以及进项税额对资金流占用的管理；
•在达到预售状态后，房地产企业可能会取得大量的销项税额，在进项税额抵减销项税额后，房地产企业将需要缴纳一定金额的增值税。此时房地产企业需要注意增值税的纳税义务时点、收入额的确认（是否包含全部价款和价外费用，特别是对于需要缴纳增值税的价外费用进行有效区分），做好增值税的计算和申报工作，以及相关增值税发票的开具等；
•在预售和项目开发后期，房地产企业通常还有大量的建筑安装成本的投入，可能会继续取得一定额度的增值税专用发票。如果预计在预售阶段可能会确认绝大部分收入，导致出现后续销项税额不足的情况，那么房地产企业一方面需要考虑制定合理的销售策略，以及有效的成本费用进度安排管理制度，以提高销售地产的进项税额和销项税额的匹配度；另一方面，房地产企业还需要考虑如何管理和合理利用相关的进项税额，以实现房地产企业税务效益的提升。
问题五：营改增后，房地产企业在商业地产方面是否会面临特殊挑战？
商业地产是指作为商业用途的地产，常用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。对于房地产开发商而言，运作商业地产通常有“只租不售”、“完全出售+后续管理”、“租售结合”、“先售后租”等形式。房地产企业需要考虑各种不同运作模式对商业地产增值税处理所带来的影响。举例而言，营改增后商业地产业务可能出现的增值税常见问题包括：
•如何管理进项税额与销项税额的匹配度：与地产销售业务类似，在商业地产的经营活动中也可能出现进销项错配的情况。相关企业应准确匡算进项税额得以实现全部抵扣的时间表，一方面从财务管理上考虑进项税额不能及时抵扣对房地产企业资金占用带来的现金流影响，另一方面从业务运作模式调整上考虑如何使得进项税额尽快合理合法抵扣销项税额；
•如何识别商业地产收益的性质并区分其收入组成：源自商业地产的收益在形式上表现多样，这些收益既可能表现为不动产租金（可能适用11%增值税税率）、资金融通收益（可能适用6%增值税税率），也可能包含设备出租、水费、电费、电话费、上网费、传真费、物业管理费、装修费用等名目的收入（可能各自适用6%、11%或17%的增值税税率），甚至归属于不征收增值税的投资收益。因此相关房地产企业需要对商业地产的每一类别的收入在合同上进行合理安排和细致划分，并做好会计资料支持，按各自适用的增值税税率进行申报，避免由于会计核算不清导致税务机关按照最高增值税税率征收增值税，从而导致较高的税务成本。
问题六：房地产企业应如何抓住营改增的机遇，实现税务优化？
挑战和机遇往往是并存的，房地产企业需要积极行动起来，密切关注增值税税制对自身带来的影响，在量化分析的基础上，作出必要的调整，以实现税务优化。常见应对方案如下：
•对具有不同业态的样本项目增值税税负进行模拟测算，以了解在其他因素不变的情况下，营改增对样本公司带来的增值税税负影响，为后续销售价格制定、供应商采购谈判等提供参考建议。在测算过程中，企业需要从房地产业样本项目的销项税额、进项税额两端出发，以了解营改增可能对收入、成本和费用带来的影响和税负变化率。
•对供应商进行筛选和信息完善：考虑到增值税进项税额的抵扣，房地产企业需要对供应商进行筛选，根据商业实质的要求和具体业务的需要，考虑选择具有一般纳税人资格的供应商。对于入围的供应商，考虑到未来增值税发票升级版的需要，在现阶段，还应要求供应商提供完整的发票信息，为未来顺利开票做好准备。
•对过渡期合同进行梳理：一方面，需要对过渡期房地产项目进度进行梳理，区分新建、在建、即将完工、已完工等各种状态，以考虑如何适用相关的过渡期增值税政策；另一方面，需要与合同签约方就过渡期合同的交易价格、增值税税负承担主体、发票的开具和取得要求、纳税义务时点等进行协商或重新确认，并考虑签署相关的补充协议来明确上述条款变化。
•对5月1日前的业务发票进行结算：及时就2016年5月1日前在会计上已经实现的收入、和确认的成本费用进行营业税发票结算，以避免在营改增后，对5月1日前已实现的收入不能向客户开具营业税发票，以及不能就相关的成本费用取得营业税发票的情况。
•制定增值税管理流程：及时制定房地产业增值税适用政策及常见问题法规手册，并制定发票管理手册、业务流程操作手册等，为不同业务部门提供相关的增值税遵从指导。
•重新审视公司的业务模式和组织架构：分析不同商业模式和组织架构的税务影响，作出必要的调整，这可能涉及公司设立形式、运营模式转换等方面，以实现税务利益的优化。
•做好增值税内部培训工作：除了参与金税税控设备培训、税务部门主办的增值税培训外，房地产企业还应按财务人员、业务人员和管理人员，以及营改增实施前和实施后等几个维度分别开展增值税内部培训。
问题七：在5月1日前房地产企业应做好哪些准备？
截至本文发稿日（3月15日），房地产营改增具体细则还未出台。若相关细则在2016年3月底出台，则距离2016年5月1日仅30余天，留给房地产企业的应对时间十分有限。虽然国家税务总局王军局长在两会答记者问中提到税务机关将会延长5月份增值税的申报截止期，即从2016年6月15日延长到6月25日；但考虑到自2016年5月1日起，房地产企业已需要全面缴纳增值税，并据此进行相关的会计核算和内控管理，所以结合房地产企业的特点，我们特别建议房地产企业在2016年5月1日前应做好如下事项：
•抓紧建立增值税的会计核算体系，实现收入、成本和费用的价税分离，以便准确核算销项税额、进项税额和增值税应纳税额；
•做好增值税发票的管理培训工作，确保企业在5月1日后尽可能取得增值税专用发票，并能够向相关客户开具增值税专用发票/增值税普通发票；
•做好增值税的申报培训、学习和管理工作，确保能够准确归类和统计，并为第一次增值税申报做好相关准备；
•充分研究并分析过渡期税收政策带来的影响，确定不同种类房产的增值税纳税方式，并对已签订的采购、销售合同进行分类处理，根据市场供需情况，采取暂缓或加快进度等方式进行适当调整，以尽可能及早应对房地产营改增的潜在影响。
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