例解房地产企业“预收账款”和“合同负债”的差异及涉税分析

　　有网友问，房地产企业的收入哪些应计入“预收账款”，哪些应计入“合同负债”，这两个科目下的收入税务处理是否一致呢?小编举例分析如下：

　　“预收账款”和“合同负债”科目

　　预收账款是指企业收取的款项并不构成交付商品或者提供劳务的履约义务。它以实际收到款项为前提，不以履约义务为前提。核算在合同签订前收取的款项，或者所收取的款项与合同规定的履约义务无关。比如房地产企业在合同签订前收取的订金、诚意金等预收款项。

　　会计处理：

　　借：银行存款、现金

　　贷：预收账款

　　合同负债是指企业已收或者应收客户对价而应当向客户转让商品或者提供劳务的义务。它以履约义务为前提，并不一定要收取款项。核算在合同签订后履约义务确定，所对应收取的款项或者应当收取款项的权利。比如房地产企业在合同签订后收取的定金等预收款项。

　　会计处理：

　　借：银行存款、现金、应收账款等

　　贷：预收账款

　　在合同成立前已收到的对价不能称为合同负债，但可作为预收账款。合同一旦正式成立，又要将预收账款转入合同负债。

　　“预收账款”和“合同负债”涉税处理

　　一、“预收账款”涉税处理

　　“预收账款”科目下核算的预收款项，由于与合同履约义务无关，一般在合同签订前收取，比如房地产企业签订合同前收取的订金、诚意金等预收款项，笔者认为不应计算缴纳增值税、土地增值税、企业所得税。

　　1.增值税。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(八)项第9目规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。这里规定的是采取预收款方式销售所开发的房地产项目，可见这里需要预缴增值税的预收款项对应的是有履约义务的，也就是销售所对应的房地产项目，而“预收账款”科目核算的是没有履约义务的预收款项，所以不应当预缴增值税。

　　通过一些地方的答复，也可以得到印证：

　　(1)《湖北省营改增问题集》第42问：房地产开发企业预收款的范围以及对预收款按3%预缴增值税是否能用来抵缴当期增值税应纳税额?

　　房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

　　(2)《山东国家税务局全面推开营改增试点政策指引(六)》中“关于房地产开发企业预收款范围问题”：房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款。诚意金、认筹金和订金不属于预收款。

　　(3)河南省答复：2016年河南省国税局《营改增问题快速处理机制专期九》第六个问题针对“房地产开发企业收到购房人的定金、订金、诚意金、意向金时，是否视同收到预收款按照3%的预征率预缴增值税”进行答复，以下为答复的具体内容：“订金”目前我国现行法律中没有明确规定，它不具备“定金”的担保性质，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额，也没有20%比例的限制。“意向金(诚意金)”在我国现行法律中不具有法律约束力，主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念，在实践中意向金(诚意金)未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。综上，定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款;收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。

　　2.土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。笔者认为签订合同前收取的订金、诚意金，不属于转让房地产的全部价款及有关的经济利益，只有在合同签订后才能认定为转让房地产的收入。

　　关于是否计征土地增值税，各地规定不一，具体以当地政策依据为准：

　　(1)广州规定，穗地税函[2012]198号第四条规定：房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同，房地产开发企业收取的订金、定金、违约金、赔偿金，不得确认收入;房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金，确认为收入。

　　(2)安徽规定，安徽省地方税务局公告2012年第2号第十一条规定：房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。在清算土地增值税时，买受方在签订合同前因撤销购买意向而向销售方支付的违约金，不计入销售收入，不征收土地增值税。

　　3.企业所得税。根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。笔者认为，房地产企业在签订合同前所收取的订金不属于企业所得税的收入，不需要缴纳企业所得税。

　　二、“合同负债”涉税处理

　　“合同负债”科目下核算的预收款项，必须以履约义务为前提，核算在合同签订后履约义务确定，所对应收取的款项或者应当收取款项的权利。比如房地产企业在合同签订后收取的定金等预收款项，笔者认为应当计算缴纳增值税、土地增值税、企业所得税。

　　1.增值税。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(八)项第9目规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。可见合同签订后确认履约义务所对应的预收款项应当计算缴纳增值税。

　　通过一些地方的答复，也可以得到印证：

　　(1)《山东国家税务局全面推开营改增试点政策指引(六)》中“关于房地产开发企业预收款范围问题”：房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款。

　　(2)河南省答复：定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款;收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。因此，你公司收取的“定金”按照河南省税务机关的答复口径需要视同收到预收款预缴增值税。

　　2.土地增值税。根据《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第五条规定，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。笔者认为签订合同后收取的定金，由于确认了履约义务，属于转让房地产的全部价款及有关的经济利益，应当计算缴纳土地增值税。

　　通过一些地方的答复，也可以得到印证：

　　(1)广州规定，穗地税函[2012]198号第四条规定：房地产开发企业与购买方未签订房地产销售合同，房地产开发企业收取的订金、定金、违约金、赔偿金，不得确认收入;房地产开发企业与购买方签订房地产销售合同后，房地产开发企业收取的订金、定金以及由于购买方违约而产生的违约金和赔偿金，确认为收入。

　　(2)安徽规定，安徽省地方税务局公告2012年第2号第十一条规定：房地产开发企业转让房地产时收取的定金、诚意金等，应一并计入销售收入预征土地增值税。

　　3.企业所得税。根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。笔者认为签订合同后收取的定金，由于确认了履约义务，属于企业所得税的应税收入，应当计算缴纳企业所得税。