公共配套设施费,指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。具体来讲,房企开发项目配套设施包括:居委会用房、派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、商店、文体场馆、中小学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、健身设施或用房、环境卫生用房、自行车棚、公共厕所、其他服务设施等等公共配套设施费。全面营改增后,房地产企业对以上公共配套设施的处置应如何进行税务和法务处理一直是广大房地产企业和税务机关征管人员关注的焦点和热点问题。
(一)房地产企业项目内建造公共配套设施产权归属的法律分析 根据《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号)第七十三条和第七十四条的规定,建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房,和占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有,但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。 根据《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条:国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。同时根据《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号)第五十二条的规定,国防资产属国家所有。 基于以上法律规定,地下人防设施权属应为国家所有。通过地下人防设施改造的车库,收益归投资者所有。 关于印发《物业承接查验办法》的通知(建房[2010]165号)明确:建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备,不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。《关于进一步规范住宅小区及商住楼通信管线及通信设施建设的通知》(信部联规[2007]24号)也明确规定,通讯设施作为项目配套设施统一移交。 2、产权归属的法律分析 通过以上法律规定,营改增后的房地产企业项目内建造公共配套设施的产权归属分为两种以下情况: (1)产权归属于全体业主的公共配套设施 建筑区划内的道路、绿地、喷泉用地、居委会用房、会所、停车场(库)、物业服务用房、变电站、热力站、水厂、文体场馆、健身设施或用房、环境卫生用房、自行车棚、移交给政府公用事业单位管理的供水、供电、供气、供热、邮电通讯、通信和有线电视等公用设施、其他公共场所和占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等都属于业主共有。 (2)产权归属于地方政府的公共配套设施 建筑区域内建筑造的并无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的派出所、中小学校、幼儿园、托儿所、医院用房、地下人防设施、邮电场所、公共汽车交通站、文体中心、廉租房等公共配套设施都属于地方政府所有。 (二)房地产企业项目内建造产权归属于全体业主的公共配套设施的税务处理
1、增值税的处理:视不同的情况而不同 根据财税[2016]36号文件附件1:《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第(二)项规定,单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产应视同销售进行增值税处理,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 《中华人民共和国公益事业捐赠法》(中华人民共和国主席令第19号)第二条 自然人、法人或者其他组织自愿无偿向依法成立的公益性社会团体和公益性非营利的事业单位捐赠财产,用于公益事业的,适用本法。第三条 本法所称公益事业是指非营利的下列事项:(一)救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动;(二)教育、科学、文化、卫生、体育事业;(三)环境保护、社会公共设施建设;(四)促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。第十条 公益性社会团体和公益性非营利的事业单位可以依照本法接受捐赠。本法所称公益性社会团体是指依法成立的,以发展公益事业为宗旨的基金会、慈善组织等社会团体。本法所称公益性非营利的事业单位是指依法成立的,从事公益事业的不以营利为目的的教育机构、科学研究机构、医疗卫生机构、社会公共文化机构、社会公共体育机构和社会福利机构等。 根据以上法律政策规定,房地产企业项目内建造公共配套设施无偿移交给地方政府,用于公益事业或者以社会公众为对象的不视同销售处理,不缴纳增值税。如果房地产企业将公共配套设施无偿移交给政府部门,并非用于公益事业或以社会公众为对象,则按视同销售,征收增值税。也就是说,房地产企业项目内建造公共配套设施无偿移交给地方政府不视同销售征收增值税必须同时满足以下三个条件: 一是房地产企业无偿移交给地方政府,未单独作价结算销售额的公共配套设施; 根据国家税务总局公告2016年第18号第五条的规定,一般纳税人资格的房地产开发企业中,销售其开发的房地产项目(选择适用简易计税方式的除外),当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算: 当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款 该公式中的“房地产项目可供销售建筑面积”是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。 提醒各位读者:房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送(移交)给政府的,如果上述设施属于未单独作价结算的配套公共设施,无论在项目区域内(红线之内)还是项目区域外(红线之外)无偿赠送用于公益事业,不视同销售;否则,则应视同销售征收增值税。 二是房地产企业项目内建造公共配套设施无偿移交给地方政府的用途是用于公益事业或者以社会公众为服务对象; 三是房地产企业建造公共配套设施在可售面积之外。如果在红线之外建造的公共配套设施无偿移交给地方政府于公益事业的,同样不视同销售征收增值税。
如果房地产企业建造公共配套设施在可售面积之内 ,则要么将公共配套设施的销售价格分摊到每一位买房者的购房价格中,要么单独对外作价销售。因此,提醒各位读者:房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送(移交)给政府的,如果上述设施在可售面积之外,作为无偿赠送的服务用于公益事业,不视同销售;如果上述配套设施在可售面积之内,则应视同销售,征收增值税。 2、土地增值税的处理:不视同销售不征收土地增值税,但其成本、费用可以扣除。
3、企业所得税的处理:视同销售缴纳企业所得税。
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