深地税发[2009]24号 深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程

　　14、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

　　15、纳税人建造普通标准住宅出售，经过清算增值额未超过扣除项目金额20%的，向主管税务机关递交《土地增值税清算申报表》和《退税申请表》。经过主管税务机关检查核实后，办理退税手续。

　　对申请退税的土地增值税清算，由各区局按税务检查程序实施。

　　16、纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

　　(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

　　(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　17、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

　　(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　18、属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　19、纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、销售的，分期清算土地使用权扣除项目，可选择按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。

　　20、主管税务机关在日常管理、纳税评估、税务稽查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，核定征收土地增值税。

　　(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;或者无法按清算要求提供开发成本核算资料、所提供的开发成本资料不实、虚报房地产开发成本等;

　　(2)擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的;

　　(3)《土地增值税鉴证报告》提出保留意见;

　　(4)主管税务机关审核确定其有疑问的;

　　(5)符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的;

　　(6)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　对核定征收的房地产开发项目，不得享受任何土地增值税减免税优惠。

　　21、对本规程第三章第20条所列情形之一的，由主管税务机关核定征收。核定征收办法另行制定下发。

　　22、纳税人报送《土地增值税清算申报表》及附送资料由主管区局综合服务科受理。税务机关受理土地增值税清算申报后，管理科应对纳税人报送的清算申报表以及全部资料进行逻辑审核，对申报与资料相符的发送《土地增值税缴纳通知书》，确定纳税人缴纳时间和期限。如申报表与资料有误，通知纳税人重新填报。上述工作在20个工作日(不包括重新填报时间)内完成。

　　23、对办理注销税务登记的房地产开发企业按照税务检查程序进行。

　　24、纳税人不按规定如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、或有偷税等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、六十三条等相关规定进行处罚。

　　25、主管税务机关应加强对房地产开发项目的日常管理，建立项目管理制度。应自纳税人购置土地、取得规划审批开始，按项目分别建立档案、对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算等情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

　　26、主管税务机关每年需安排对上年度受理的《土地增值税清算申报表》按不低于10%的比例进行检查。检查程序、时限等按我局税务检查管理规定实施

　　第四章 清算鉴证管理

　　1、土地增值税清算鉴证是指税务中介机构接受委托对房地产开发企业土地增值税清算申报的信息实施必要审核程序，并出具土地增值税清算税款鉴证报告，以增强税务机关对该信息信任程度的一种业务。

　　2、具备注册税务师行业执业资质、纳入注册税务师行业监管的税务中介机构，均可以从事土地增值税清算鉴证工作。

　　3、中介机构从事土地增值税鉴证应严格按照国家税务总局制订的《土地增值税清算鉴证业务准则》等税收法律法规规章，并对鉴证行为负法律责任。其按规定出具的鉴证报告税务机关可以采信。

　　4、税务中介机构与纳税人签订土地增值税鉴证业务约定书，对鉴证对象实施必要的审核程序，在对鉴证对象进行充分的取证、审核后，出具土地增值税清算申报鉴证报告。

　　5、鉴证内容包括：转让房地产开发项目取得的全部收入，取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本(包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用)、房地产开发费用(包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用)等金额和凭证的审核情况，总体评价，鉴证结论，鉴证意见。

　　6、主管税务机关每年安排对税务中介出具的土地增值税清算鉴证报告进行抽查。对没有如实审核房地产收入及扣除项目、造成少缴土地增值税的，主管税务机关对其鉴证报告不予认可，并及时将情况报告市局，由市局统一对外通报并将情况反馈注册税务师管理中心，由主管单位按规定处理，同时其3年内将不得从事土地增值税鉴证业务。

　　第五章 旧房转让征收管理

　　1、单位和个人自建或购买的房地产1年后转让适用旧房转让政策，不包括房地产开发企业二级市场开发销售房产。自建房迄止时间为房产证登记时间至转让合同签订，购买房地产迄止时间为购买合同签订至转让合同签订。从房地产三级市场购买的房产均认定为旧房。

　　2、转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。按评估价作为扣除项目，是指建筑物的评估价，不包含土地价款。

　　3、纳税人转让旧房及建筑物，如果土地使用权价款与房产建造价格无法区分，不能取得房产建造评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止，每年加计5%计算扣除项目。

　　4、以评估价作为扣除项目的，按政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除项目。主管税务机关受理后对评估机构资质情况进行审核，对符合条件的房地产评估机构出具的评估报告主管税务机关将可予以采信，准予作为土地增值税扣除项目。主管税务机关应加强对评估机构出具评估报告的管理，对经查实不按规定进行评估，造成纳税人少缴税款的，主管税务机关应及时将情况报告市局，由市局统一对外通报，其以后出具的评估报告税务机关将不予采信。

　　5、单位和个人转让自建房产缴纳土地增值税填报《土地增值税纳税申报表》，并同时报送以下资料：

　　(1)《土地增值税清算申报表》;

　　(2)房地产证、房地产转让合同;

　　(3)取得土地使用权支付金额凭证，房地产开发成本和费用明细表及凭证。

　　按建筑物的评估价作为扣除项目的应按规定提供评估报告。

　　主管税务机关管理科审核确认扣除项目及原始凭证或评估报告后，发送《土地增值税缴纳通知书》，确定纳税人缴纳时间和期限。上述工作在20个工作日内完成。

　　6、单位和个人转让购买房产土地增值税由国土产权登记中心负责代征，主管税务机关应做好代征税款工作的管理。代征单位应建立代征档案，按月结报税款，并向主管税务机关提供代征税款明细表。

　　7、单位和个人转让购买房产土地增值税也可由纳税人自行向房地产所在地主管税务机关申报缴纳。纳税人填报《土地增值税纳税申报表》，并提供房地产证、转让合同、扣除项目凭证。综合服务科受理申报资料后在2个工作日内转管理科审核，对申报与资料相符的在5个工作日内发送《土地增值税缴纳通知书》。

　　第六章 区局与稽查局职责划分

　　各区地方税务局负责辖区内房地产开发项目的土地增值税清算工作，各稽查局在税务检查中发现的有关土地增值税问题的，按照以下规定和程序：

　　(1)对检查中发现未按规定预缴土地增值税的，责令限期向房地产所在地区地方税务局补缴，并加收滞纳金。

　　(2)稽查局在检查中发现以下情况：

　　符合清算条件未进行土地增值税清算的;

　　纳税人未如实清算土地增值税的;

　　转让房地产行为未申报缴纳土地增值税的。

　　稽查局就其土地增税预缴情况进行检查，并向纳税人发出《稽查建议书》，限其15日内到房地产企业所在地区地方税务局进行土地增值税清算申报;同时，向房地产企业所在地区地方税务局发出《税务稽查信息反馈书》，通知区局对纳税人进行土地增值税清算;当中若有涉及偷、逃、骗、抗税的情况存在则由稽查局按税务检查程序处理。

　　本规程自下发之日起执行。此前下发的文件与本规程相抵触的以本规程为准。

　　附 件：1-8.zip

　　1.《土地增值税项目登记表》

　　2.《各区局负责监控的土地增值税重点税源户汇总表》

　　3.《土地增值税预缴申报表》

　　4.《土地增值税清算申报表》

　　5.《土地增值税纳税申报表》

　　6.《土地增值税清算通知书》

　　7.《土地增值税缴纳通知书》

　　8.国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知(略)