深地税发[2009]24号 深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程

广东省深圳市地方税务局关于印发土地增值税征管工作规程的通知

深地税发[2009]24号        2009-01-09

各基层局：

　　现将《深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程》印发给你们，请遵照执行。

深圳市地方税务局土地增值税征管工作规程

　　为规范我市土地增值税征管工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)等法规和文件规定，制定本规程。

　　土地增值税由房地产所在地的区地方税务局及所在辖区税务所(以下简称“主管税务机关”)负责征收管理。

　　第一章 项目登记管理

　　1、纳税人自房地产项目立项，即取得《固定资产投资项目投资许可证》后30日内到主管税务机关综合服务科办理项目登记，办理项目登记时应提供以下资料：

　　(1)《固定资产投资项目投资许可证》;

　　(2)土地受让合同;

　　(3)《土地增值税项目登记表》;

　　(4)税务机关要求提供的其他资料。

　　2、主管税务机关综合服务科对纳税人提交的材料进行审核，并按照纳税人提交的《固定资产投资项目投资许可证》号码为其编制“项目编码”。对材料齐备、填写项目齐全无误的，验原件后留存复印件，原件退回纳税人。

　　管理科在2个工作日内将《土地增值税项目登记表》内容录入土地增值税管理系统。

　　3、纳税人就该开发项目应分别在办理建设项目施工许可证、房地产初始登记以及领取《房地产预售许可证》后30日内到主管税务机关管理科备案，对一个房地产开发项目领取多个预售许可证的，应分别在领取之后30日内备案。办理备案提供以下资料：

　　(1)《建筑工程施工许可证》、《房地产预售许可证》;

　　(2)房地产预售许可证包含拟销售房产明细表;

　　(3)房地产初始登记成本、费用审核资料;

　　主管税务机关管理科将该项目有关信息录入房地产开发项目档案。

　　4、各区局建立房地产开发企业重点税源监控制度，对确定为重点税源监控的房地产开发企业具体监控内容如下：

　　(1)土地受让有关信息，包括土地坐落位置、取得价格、取得方式、用途、面积、容积率等;

　　(2)房地产开发情况及相关信息，包括房地产项目名称和位置、立项、用途、结构、开发面积、成本、费用、施工单位、建设施工进度、预计竣工时间、分期开发情况等;

　　(3)房地产销售信息，包括已销售房地产的名称、位置、结构、用途、面积、销售收入、销售费用、收款方式、收款时间等;

　　(4)完税信息，包括预征土地增值税情况、土地增值税清算情况及相关税种的完税信息等;

　　(5)有关购买方信息，包括购买房地产人的名称、纳税人识别号、联系方式、购买的房号、面积、单价、总价等。

　　对已确定的重点税源户信息，于每年的1月31日和7月31日前向市局相关处室报送《各区局负责监控的土地增值税重点税源户汇总表》。

　　第二章 税款预缴申报管理

　　1、房地产开发企业开发的房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。即在项目全部竣工结算前开发销售和转让房地产取得的收入先按预征率征收税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。

　　2、房地产开发企业预缴土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准，纳税人在房地产销售合同签订次月纳税申报期限内就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。

　　3、预缴土地增值税实行网上申报。纳税人填报《土地增值税预缴申报表》，在主管税务机关限定的纳税期限内申报缴纳。

　　未按规定预缴的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

　　第三章 项目清算管理

　　1、土地增值税清算，是指符合清算条件的纳税人依照税收法律、法规、规章及其他有关土地增值税的规定，自行计算房地产转让应缴纳土地增值税额，或根据已预缴土地增值税数额，确定补缴或退税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关综合服务科提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　2、符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(3)直接转让土地使用权的;

　　(4)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　3、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的;

　　(3)经主管税务机关纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目;

　　(4)广东省税务机关规定的其他情况。

　　4、对2005年11月1日后签订房地产销售合同取得的收入清算土地增值税。

　　5、开发销售房地产开发项目，纳税人符合第2条规定的清算条件起90日内主动到房地产所在地区地方税务局综合服务科报送《土地增值税清算申报表》。

　　整体转让未竣工决算房地产开发项目的和直接转让土地使用权的应于转让合同签订之日起90日内，向房地产所在地区地方税务局综合服务科报送《土地增值税清算申报表》。

　　上述申报暂不接受电子申报、网上申报、邮寄申报。

　　6、主管税务机关日常管理中，对符合清算条件的纳税人发送《土地增值税清算通知书》，纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内向主管税务机关综合服务科报送《土地增值税清算申报表》。

　　7、开发销售房地产项目的纳税人在申请清算时，报送以下资料：

　　(1)《土地增值税清算申报表》;

　　(2)《房产出售情况表》;

　　(3)房地产开发项目财务会计报表;

　　(4)房地产开发项目土地增值税扣除项目明细表，具体包括取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、利息支出、转让房地产有关税金等明细表;

　　(5)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。

　　整体转让未竣工决算房地产开发项目的纳税人，在申请清算时，报送以下资料：

　　(1)《土地增值税清算申报表》;

　　(2)房地产开发项目财务会计报表;

　　(3)房地产转让合同;

　　(4)取得土地使用权支付金额、房地产开发成本和费用明细表;

　　(5)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。

　　直接转让土地使用权的纳税人，在申请清算时，报送以下资料：

　　(1)《土地增值税清算申报表》;

　　(2)土地使用权证、土地使用权转让合同;

　　(3)取得土地使用权等扣除项目明细表;

　　(4)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。

　　8、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。

　　9、土地增值税清算以纳税人填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为单位。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条(一)项的免税规定。

　　如果开发期超过3年的，可根据其开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算。具体分期由房地产开发企业根据开发销售情况提出分期计划，报主管税务机关备案。由管理科室录入电脑。

　　10、纳税人自行计算房地产转让应缴纳土地增值税额后，根据已预缴土地增值税数额，确定应补缴税款数额，在主管税务机关确定的纳税期限内缴纳。

　　纳税人应当根据税收法律、法规和有关税收规定正确计算应缴纳的土地增值税额，如实填写《土地增值税清算申报表》，完整报送相关资料，并对申报表和所提供资料的真实性、准确性和完整性负法律责任。

　　11、纳税人在办理土地增值税清算时可委托税务中介机构对其清算申报表进行审核鉴证，由所委托的税务中介机构出具土地增值税清算鉴证报告。

　　对按税收法律法规和土地增值税有关政策和税务机关规定的要求和格式进行审核鉴证的，其出具的鉴证报告主管税务机关将可以采信。但主管税务机关有权对鉴证报告和鉴证工作底稿进行抽查。

　　在国内及境外上市的房地产开发企业，其财务报表已按我国证券管理有关规定经独立第三方会计师事务所审计的，其审定后的房地产开发项目收入、成本及费用数据同样具有土地增值税鉴证作用。

　　12、纳税人办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　13、对开征前已实现部分销售的房地产开发项目，只对开征后销售房地产(以签订房地产销售合同为准)取得的收入清算。开征后销售的房地产扣除项目金额按单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=项目总成本费用÷总建筑面积

　　增值额=销售收入-单位建筑面积成本费用×销售建筑面积