浅析房地产企业所得税的管控逻辑

　　引言：贯穿房地产的生命周期的，团队都是围绕承诺达成而努力，不断的复盘，不断的调整方向，对于所有的打法，策略也围绕着核心指标去判定。对于房地产的税务模块，核心是三税，今天探讨一下企业所得税的管控逻辑。

　　首先先解决一个问题。

　　Q：为什么要考虑超全案的问题呢，即使有不也可以通过未弥补亏损抵免吗?

　　A：这个要从两个维度来进行考虑：

　　1、为什么要考虑超全案的问题：

　　(1)最大最核心的问题是，现在面粉贵了，看看每个地方的地货比，就可以很明显的感受到。

　　(2)09年31号文，对于项目不同业态，是采用成本平摊的逻辑。但是实际中业态的毛利率并不取决于建造成本。而是基于其的商业逻辑、使用价值、时代背景。

　　很简单例子，之前是一铺养三代，现在商铺能少做就少做，之前车位想方设法占用公摊区域多卖业主，现在是能少建尽量少建。Soho没有户口，住宅有户口。不同业态的销售节奏也是不同的，有的滞销，有的热销。在竣备确认收入时，相同的成本下，其毛利率千差万别。成本分摊就是排排坐，分果果。怎么分，奥妙大了去了。

　　2、未弥补亏损的适用问题：

　　(1)土地装在项目公司进行开发的，一般操作是一个地块一个项目公司。究其原因，笔者认为一方面是独有的有限责任公司下，项目公司可以成为集团公司的防火墙;另一方面也有税源归属的问题。

　　(2)房地产的模式影响。房地产是建立在预售制度下的，税法下收入确认时间一般都晚于现流的时间，基于纳税必要资金，也为保持财政收入的平滑等，就出现预缴提前入库的制度。预缴制度只能针对大部分人公平。

　　(3)会计的基础假设试用性弱，在会计的基本假设中有一个持续经营假设，大部分房地产企业契税并不满足持续经营的假设，地块交付后，一般情况下再取得土地的概率很低。有的可能因为投资逻辑，当地不再有满足取地条件的地块;有的可能因为合作项目的原因，双方已无在合作的基础;有的可能因为公司迁移的问题，没办法用该公司去其他区域取地……

　　其次，来探讨管控逻辑。

　　房地产企业的所得税管控，围绕的是不超全案应缴所得税进行。对于超缴进行分类：一种是天生超缴的，全案毛利率低于预缴毛利率的控制，一种是后天超缴的，因销售业态的毛利不同，规避阶段性超缴的问题。这边继续啰嗦一下应纳税所得=会计的利润总额±纳税调整数，这是间接法计算企业所得税的逻辑。管控也会回归至会计的利润总额，以及纳税调整数。

　　一、天生超缴

　　1、申请降低预缴毛利率;

　　2、调整销售与竣备节奏，把握季度多缴下，汇算清缴退税;

　　3、围绕着会计利润总额的构成明细，纳税调整数进行去寻找可能的空间……

　　二、后天超缴

　　1、心中有数

　　(1)关注动态收入、成本、费用的全案情况，框定全案所得税金额

　　这边特别提醒关注货值风险，成本风险等因素。何出此言，房地产的运营团队很多是拿地一波人，续销期一波人，尾盘一波人。地产考核都是年度考核，奖金也是按年发放，规模维系是需要不断拿地，为了保住位置，以及获取集团的投资配额……

　　(2)关注收入(回款、面积、货值)、成本(取票进度)、费用的整体进度。

　　2、手中有术

　　竣备时点的变化的可能影响;围绕着会计利润总额的构成明细，纳税调整数进行去寻找可能的空间……

　　3、逻辑在心中

　　要有一个全案所得税的逻辑，又有一个累计所得税应缴数，再有一个当期的应缴数，以及一个累计已缴数。累计的应缴数是为了消除不同年度时间性差异是否调整到位，全案所得税是为了防超缴，累计已缴数是看空间。

　　实操中，若实际毛利率低于预缴毛利率的话，项目也不怎么赚钱，需要考虑项目进行成本优化，费用管控，货值提升，提升毛利率才是核心。但对于限价不愁卖的地方，考验运营能力的地方，另说了。

　　最后，来点小提示

　　技术手法，还是要有法可依，有依可寻，绝对不是万能的，风险和收益要谨慎评估，财务只是刹车片，不是魔术师。