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七、企业分立后转让股权
思考：以企业分立形式转移土地使用权是否也视同销售，土地转移是否受投资比例的限制？
1分立过程需缴纳的税费
1.所得税（股东方）
注：特殊性税务处理——12个月以后转让股权，以规避59号文件限制，但是可以在此前签订远期的地下合同确定利益关系。
缴纳依据：
四、企业重组，除符合本通知规定适用特殊性税务处理规定的外，按以下规定进行税务处理：
（五）企业分立，当事各方应按下列规定处理：
1.被分立企业对分立出去资产应按公允价值确认资产转让所得或损失。
2.分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础。
3.被分立企业继续存在时，其股东取得的对价应视同被分立企业分配进行处理。
4.被分立企业不再继续存在时，被分立企业及其股东都应按清算进行所得税处理。
5.企业分立相关企业的亏损不得相互结转弥补。
五、企业重组同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定：
（一）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
（二）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。
（三）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
（四）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
（五）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
六、企业重组符合本通知第五条规定条件的，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按以下规定进行特殊性税务处理：
（五）企业分立，被分立企业所有股东按原持股比例取得分立企业的股权，分立企业和被分立企业均不改变原来的实质经营活动，且被分立企业股东在该企业分立发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：
1.分立企业接受被分立企业资产和负债的计税基础，以被分立企业的原有计税基础确定。
2.被分立企业已分立出去资产相应的所得税事项由分立企业承继。
3.被分立企业未超过法定弥补期限的亏损额可按分立资产占全部资产的比例进行分配，由分立企业继续弥补。
4.被分立企业的股东取得分立企业的股权（以下简称“新股”），如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权（以下简称“旧股”），“新股”的计税基础应以放弃“旧股”的计税基础确定。如不需放弃“旧股”，则其取得“新股”的计税基础可从以下两种方法中选择确定：直接将“新股”的计税基础确定为零；或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的“旧股”的计税基础，再将调减的计税基础平均分配到“新股”上。
（六）重组交易各方按本条（一）至（五）项规定对交易中股权支付暂不确认有关资产的转让所得或损失的，其非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。
非股权支付对应的资产转让所得或损失＝（被转让资产的公允价值－被转让资产的计税基础）×（非股权支付金额÷被转让资产的公允价值）
2.印花税（存续分立或新设分立各方）
缴纳依据：同上。
2股权转让需缴纳的税费
1.所得税（一般性税务处理情形）
2.印花税
八、企业合并后转让股权
1合并过程需缴纳的税费
1.所得税（被合并方）
注：特殊性税务处理——12个月以后转让股权，以规避59号文件限制，但是可以在此前签订远期的地下合同确定利益关系。
缴纳依据：
四、企业重组，除符合本通知规定适用特殊性税务处理规定的外，按以下规定进行税务处理：
（四）企业合并，当事各方应按下列规定处理：
1.合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。
2.被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。
3.被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。
五、企业重组同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定：
（一）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
（二）被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。
（三）企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
（四）重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。
（五）企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
企业重组符合本通知第五条规定条件的，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按以下规定进行特殊性税务处理：
（四）企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并，可以选择按以下规定处理：
1.合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。
2.被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。
3.可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。
4.被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。
（六）重组交易各方按本条（一）至（五）项规定对交易中股权支付暂不确认有关资产的转让所得或损失的，其非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。
非股权支付对应的资产转让所得或损失＝（被转让资产的公允价值－被转让资产的计税基础）×（非股权支付金额÷被转让资产的公允价值）
2.印花税（合并与被合并方）
缴纳依据：同上。
2股权转让需缴纳的税费
1.所得税（一般性税务处理情形）
2.印花税
九、合作开发
1一方出地一方出钱共同设立项目公司的情况
1.出地方以不动产出资入股涉及的税费（同上述）
规避方法：
（1）出地方除项目土地外无其他主要资产或者除土地以外的资产、债权债务容易剥离，则出钱方以增资形式进入出地方公司；
（2）出地方除项目土地外还有其他主要资产或者除土地以外的资产、债权债务不容易剥离，则出地方以企业分立的形式将土地分立注入分立后的新公司，出钱方随后增资入股。
2.物业分配回股东涉及的税费
项目完成开发建设后将物业分配回股东视同销售，项目公司缴纳增值税、土地增值税、印花税、企业所得税，股东缴纳契税、印花税。
3.项目公司完成物业销售后将股息、红利/股权投资收益分配给股东所涉的税费
项目公司层面完税，股东取得的税后收益不再纳税。
2一方出地一方出钱（出钱方不入股），双方合作建房
1.合作建房的认定
（1）伪合作建房的典型模式（实质为借壳操盘）：甲方拥有土地并拥有开发资质，乙方拥有资金，双方合作建房，然后分配物业。具体操作模式为：a）以甲方为主体开发，实际由乙方运作；b）乙方将资金投入到甲方；c）乙方以甲方的名义出售房屋，缴纳增值税、土地增值税、企业所得税。
（2）财税法意义上的合作建房：必须是出地和出钱方联合立项，或者由出钱方立项。合作各方建成后分房按现行税收法规应倾向于认定为视同销售行为，按规定应缴纳增值税，但土地增值税方面，如建成后按比例分房自用的，则暂免征收土地增值税；如建成后转让的，则应征收土地增值税。
缴纳依据：
二、关于合作建房的征免税问题
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
2.一方出地一方出钱合作建房的法律和财税逻辑
对于一方出地，一方出钱的情形，如果项目开发建设过程中出钱的一方未以股权形式投入资金到出地方的公司，或者双方未成立合作公司（一方出地一方出钱共同注入项目公司），则出钱的一方实际上是对出地方的债权投资。出钱方取得的“投资收益”实质上应为利息或服务费收入（类似代建），如分得房产也自然需按视同销售处理。
税收分析及缴纳依据：
二、关于合作建房的征免税问题
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。 |
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