房地产企业“营改增”纳税评估：回迁安置房涉税问题

　　在推进新区建设和旧城改造过程中，房地产开发经营企业可能都会涉及到土地征用和拆迁安置问题。在实践中，拆迁补偿主要有三种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。其中产权调换就涉及到回迁安置房问题。

　　回迁安置房是指按照城市危旧房改造的政策，拆迁人或开发商将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁安置的政策标准以及事先签订的拆迁协议，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋（国家税务总局公告2014年第2号）。

　　对产权调换即实物还建的回迁户，大部分房地产企业向原居民采取的“拆一还一，无偿转让，多增补价” 安置房所有权的方式。

　　“营改增”后，在增值税税务处理上，作价补偿，会计和税务处理基本一致，而以非货币性形式即实物还建支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，由于其行为的特殊性，一般情况下作非货币性交易处理，即按“以物易物”处理，税务处理和会计处理有所不同。根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第十四条第（二）项规定，“单位和或者个人向其他单位和个人无偿转让不动产的，视同销售不动产，但用于公益事业或者以公众为对象的除外”。也就是说，作为被拆迁方获得的实物还建补偿，应当视同销售，依法缴纳增值税。

　　在计税依据上，根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第四十四条规定：“纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

　　（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

　　（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

　　（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：

　　组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

　　成本利润率由国家税务总局确定。”

　　但回迁安置房与商品房性质不同，不宜按照同地段商品房市场价进行核定。但”营改增”后，主管税务机关对回迁安置房销售额如何核定，国家税务总局并没有统一明确政策。按照不增加纳税人税负的原则，根据《关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）文件精神，纳税人发生财税【2016】36号）第十四条第（二）项规定，视同销售不动产征收增值税，其计税销售额按“组成计税价格=成本×（1+成本利润率），成本利润率由国家税务总局确定。”但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。同时，由于回迁安置房所处地块的土地出让价款并非该纳税人承担，实质上该地块的土地使用权不属于该纳税人，因此，核定的销售不动产计税依据中不应包含土地成本。

　　在房地产企业增值税纳税评估过程中，关于回迁安置房，我们需要注意在涉税处理上是否存在没有视同销售，或者仅将补价部分计入收入缴纳增值税。