鲁政办发[2005]39号 山东省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加强房地产市场调控，促进房地产业持续健康发展的意见的通知

山东省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于加强房地产市场调控，促进房地产业持续健康发展的意见的通知

鲁政办发[2005]39号        2005-06-03

各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

　　为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)，加强房地产市场调控，促进我省房地产业持续健康发展，省建设厅会同有关部门制定了《关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见》。该《意见》已经省政府同意，现转发给你们，请认真组织实施。

山东省人民政府办公厅

二〇〇五年六月三日

关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见

　　近年来，我省住宅与房地产业持续较快发展，已经成为国民经济的支柱产业。房地产市场发展总体是健康的，但住房供应结构不合理、少数城市住房价格上涨较快的问题也一定程度存在。为进一步加强和改善房地产市场宏观调控，切实稳定住房价格，促进房地产业持续健康发展，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)要求，结合我省实际，现提出以下意见：

　　一、提高认识，明确房地产市场调控的指导思想

　　(一)切实提高对房地产市场调控重要性的认识。房地产市场与住房问题密切相关，既是经济问题，又是社会问题。加强和改善房地产市场调控，采取有效措施解决存在的结构性、局部性问题，促进房地产业健康发展，对于解决居民住房问题、巩固宏观调控成果、保持国民经济平稳较快发展具有重要意义。各级、各部门要高度重视，把思想和行动统一到中央对当前房地产市场形势的判断上来，统一到中央关于加强宏观调控稳定住房价格的决策和部署上来，增强全局意识和责任意识，按照落实科学发展观的要求，切实把国家和省各项调控政策落到实处。

　　(二)明确房地产市场调控的指导思想。坚持住房市场化的基本方向，注重发挥市场机制和经济手段的调控作用，进一步培育和发展住房二级市场，不断完善房地产市场体系。坚持供需双向调节，从改善住房供应结构、合理引导住房消费入手，一方面大力实施安康居住工程，加大普通商品住房和经济适用住房建设力度，建立和完善廉租住房制度，建立健全多层次、多渠道的住房供应体系;一方面遏制投机性炒房，控制投资性购房，保护自住性购房。坚持因地制宜、区别对待，在正确把握当地房地产市场形势的基础上，科学确定调控措施，合理把握调控力度，不搞一刀切，既解决房地产市场中的突出问题，又保持房地产投资适度增长和住房价格的基本稳定，防止大起大落，促进房地产业持续健康发展。

　　二、加大规划调控力度，引导房地产业健康发展

　　(一)科学编制房地产业发展规划。各地要以当地国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划为依据，科学编制房地产业发展规划，合理确定年度房地产开发建设规模，保持投资规模的适度增长，努力实现房地产市场供求的基本平衡，促进房地产业与经济社会协调发展。

　　(二)抓紧制定安康居住工程实施规划。各地要根据《山东省安康居住工程实施方案》确定的目标，结合当地实际，抓紧编制近3年的安康居住工程实施规划和年度建设计划，尽快确定今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的市、县，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目建设为主，明确年度开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，向社会公布，稳定市场预期。

　　(三)改善和强化城市规划管理。要在符合城市总体规划的前提下，调整优化居住用地布局，适当提高住宅小区建筑容积率，增加高层住宅建设比例，从严控制低密度住宅建设，提高土地利用效率。对普通商品住房和经济适用住房项目，要在项目选址定点上予以保证，在规划审批上优先搞好服务。要加强房地产开发项目的规划许可监管，对规划审查后满2年未开工的住房项目，要重新进行审查，对不符合规划许可的项目坚决予以撤销;进行重新审查时，严禁擅自变更控制性详细规划规定的各项控制指标。

　　三、大力实施安康居住工程，改善住房供应结构

　　(一)进一步加快经济适用住房建设。经济适用住房是由政府提供政策优惠、限定供应对象和价格，具有保障性质的商品住房。供应对象的具体标准由各市、县人民政府制定，原则上应为人均收入低于上年度该市、县人均可支配收入的住房困难家庭。经济适用住房建设要切实落实国家和省有关优惠政策，推行项目招投标制度，切实降低开发建设成本。要实行政府定价，把建设单位利润控制在3%以内，严格限定套型面积和销售对象，使优惠政策真正落实到中低偏下收入的住房困难家庭。当前，各地要按照省下达的2005年经济适用住房建设投资计划，抓紧做好项目协调，尽快落实项目用地、建设单位、建设资金和优惠政策，确保年内完成开工建设600万平方米经济适用住房的任务。

　　鼓励房地产开发企业建设部分用于出租的经济适用住房，按照政府核定的租金标准，向不符合廉租住房保障条件、又无力购买经济适用住房的困难居民定向出租，解决其住房困难。

　　(二)建立和完善廉租住房制度。廉租住房制度是为解决城市最低收入家庭住房困难而建立的住房保障制度。各地要结合目前正在开展的城镇中低收入家庭住房状况调查摸底工作，全面掌握当地廉租住房需求情况，建立保障对象档案，按照财政预算安排为主、多渠道筹措的原则，抓紧测算出需要财政解决的廉租住房资金数额，列入财政预算，确保落实。2005年年底前，全省17个设区城市要全部建立起廉租住房制度。力争用3年时间对符合政策条件的城镇居民家庭全部保障到位，实现应保尽保。

　　省政府将把经济适用住房和廉租住房制度建设情况纳入对市、县(市、区)政府的目标责任制管理，加强监督检查。

　　(三)积极开展中低价位普通商品住房建设。各地要积极探索和建立政策完善、部门联动、规范有序的中低价位普通商品住房建设运行机制，合理确定建设规模并尽快组织实施。中低价位普通商品住房要严格审批程序，向城镇中低收入家庭和被拆迁居民定向销售。供应对象的具体划分标准和申请审批程序由各市、县人民政府制定实施。要根据当地住宅拆迁规模，合理确定安置住房建设计划，重点解决好城市公益性项目、基础设施项目、棚户区和危旧房改造所需的配套安置用房，确保被拆迁居民得到妥善安置。加强对城镇房屋拆迁项目的监管，对未纳入拆迁计划、未取得国有土地使用权批准文件及补偿资金不到位、安置方案不落实的项目，不予发放拆迁许可证。

　　四、强化土地管理，增加普通商品住房和经济适用住房建设用地供应

　　(一)优先保证普通商品住房和经济适用住房建设用地供应。

　　各地要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应，严格控制高档住房用地供应，继续停止别墅类用地供应。列入省建设投资计划的经济适用住房项目用地，要确保在当地年度建设用地计划中优先供应。中低价位普通商品住房项目供应土地前，应由城市规划主管部门依据控制性详细规划提出建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，由房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，作为土地出让的前置条件。

　　(二)依法强化土地管理。要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，严格执行法律规定，对无正当理由，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费;满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权，切实制止囤积土地行为。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。

　　五、明确享受优惠政策的普通住房标准，发挥税收对房地产市场的调控作用

　　(一)明确享受优惠政策的普通住房标准。享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率1.0以上，单套建筑面积120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，上浮比例不得超过20%.

　　(二)严格执行房地产市场有关税收政策。结合本地实际，及时公布各级别土地上住房交易的平均价格，严格按照界定的普通住房标准和住房交易价格适用税收优惠政策，对不符合优惠政策标准的住房，不得给予税收优惠。具体办法由省地税局会同有关部门制定。房产、国土资源管理部门要配合税务部门加强房地产市场税收征管。要严格执行国家和省政府有关规定，将税务发票或契税完税(或减免)凭证作为房屋、土地权属登记的要件，不能提供的，不予办理权属登记。要加强涉税信息交流，及时将转让及租赁等信息提供给税务部门，为税收征管提供方便。

　　六、加强房地产信贷管理，完善住房置业担保体系

　　(一)加强房地产信贷管理。人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。银行业监督管理部门要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。各商业银行要严格执行国家房地产信贷政策，不得擅自降低贷款条件和利率标准。

　　(二)完善个人住房置业担保体系建设。加强对住房置业担保机构监管，规范担保行为，严禁超能力担保和超范围经营，建立健全风险准备金制度，完善财务管理和会计核算、风险控制及信息披露等制度，积极开拓融资渠道，及时补充担保风险基金，鼓励担保机构为中低收入家庭购买普通商品住房和经济适用住房贷款提供担保，支持个人住房消费。

　　七、培育和发展住房二级市场，增加住房有效供给继续深入贯彻《山东省人民政府关于深化住房制度改革进一步开放和搞活住房二级市场的意见》(鲁政发[2002]22号)，认真清理制约市场发展的政策性、体制性障碍，优化市场环境，简化上市程序，提高服务质量，着力建立公开、公平、规范、发展的住房二级市场体系，增加住房市场的有效供给，引导居民通过梯级消费改善住房条件，促进住房一、二级市场的协调发展。依法加强房屋租赁合同登记备案管理，规范和发展房屋租赁业务。

　　八、加大住房公积金归集和使用力度，加强风险防范

　　(一)加强住房公积金归集工作。依法强化住房公积金归集力度，提高归集率，进一步扩大住房公积金制度覆盖面。合理确定缴存比例和缴存基数，单位和职工住房公积金缴存比例均不应高于15%，缴存基数不应超过上一年度职工月平均工资的3倍，各市调整缴存基数、确定缴存比例要依法报省政府审批。加快住房公积金管理机构调整进度，根据《住房公积金管理条例》(国务院令第262号)的规定，尽快完成机构调整及垂直上划工作，完善住房公积金管理体制。

　　(二)提高住房公积金贷款使用效率。在保证资金安全的前提下，努力简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限、改进服务，积极发展住房公积金委托贷款，提高住房公积金个人贷款使用率，支持居民解决住房困难、改善居住条件。各地可根据当地住房价格水平，参照商业性个人住房贷款有关规定，合理确定住房公积金贷款额度、还款期限，并提供多种适当的还款方式供贷款人选择。

　　(三)加强住房公积金风险防范。住房公积金是职工个人及其单位为其缴存的、专项用于职工购、建、翻修自有住房的长期住房储金。各市要强化风险防范意识，完善风险控制机制，加强贷款风险管理，尽快清理收回挤占挪用住房公积金和逾期贷款，保证资金安全，努力实现住房公积金的保值增值。要加快省级监督管理信息系统建设，建立健全各项规章制度，切实履行监管职能，加强对各地的监督指导，确保住房公积金管理规范运作。

　　九、规范商品房销售行为，整顿房地产市场秩序

　　(一)依法规范商品房销售行为。强化商品房预售管理，在建商品房未取得预售许可证之前，不得以任何形式进行销售或收取预订款性质的费用。严格执行国务院规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续，金融部门不得为其办理“转按揭”手续。房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，购房人在购房时必须提供有效身份证明;不能提供的，房地产开发企业或中介代理机构不得接受其认购。加快推行商品房预销售合同网上即时备案，提高商品房交易信息的透明度，防止私下交易。济南、青岛及住房价格上涨较快的城市，要于2005年6月底前基本实现商品房预销售合同网上即时备案，其他有条件的市县也要抓紧推进这项工作。严格执行商品房预售资金监管制度，实行预售资金专户储存，根据工程进度分批拨付用于项目建设，切实保证预售资金安全。

　　(二)整顿和规范房地产市场秩序。严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，加强房地产开发项目审批管理，各地要尽快制定房地产开发项目资本金的监管办法，严格执行房地产开发经营权、开发项目资本金、开发合同、项目手册等制度。依法严肃查处违法违规销售行为，对虚构买卖合同、囤积房源，发布虚假广告、提供不实价格和销售进度信息、恶意哄抬房价、诱骗消费者争购，出具虚假证明、协助预购人转让未竣工预售商品房，以及不履行开工、竣工时间、销售价格(位)和套型面积等项目控制性要求的，当地房地产主管部门要记入房地产企业信用档案。对情节严重、性质恶劣的典型案例，要依法查处，并公开曝光。

　　十、加强房地产价格管理，清理和取消不合理收费

　　按照经济适用住房和安置住房价格管理的有关规定，严格审核成本费用，控制利润水平。严格廉租住房租金管理，切实保障困难居民的住房权益。建立和规范基准地价定期确定和公布制度，以基准地价为依据，调控、引导土地价格水平。依法尽快制定和完善商品房销售明码标价有关管理办法，解决商品房销售中的信息不对称、价格不透明等问题。建立消费价格指数通报制度，对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，暂停提高公用事业价格和收费标准。要对涉及住房建设和销售的收费进行一次全面清理检查，对仍然实施已取消的收费项目、优惠政策未落实到位及依附于行政部门的中介机构乱收费的，要进行严肃查处。继续做好住房建设收费清理整顿，取消不合理收费项目，降低过高收费标准。切实执行房地产开发企业缴费登记卡制度，凡涉及开发企业的收费项目，执收部门和单位必须按规定如实填写缴费登记卡。

　　十一、加强房地产市场监测，强化信息和舆论引导

　　各地要加快房地产市场信息系统建设进度，加强对房地产市场特别是商品住房市场运行情况的动态监测，加强对房屋销售和租赁价格变动情况的分析，准确判断市场变化趋势，为加强和改善房地产市场调控提供可靠依据。济南、青岛两市的信息系统建设工作要于2005年6月底前基本完成。建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求、土地和住房价格变动等信息，加强舆论引导，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。

　　十二、加强组织领导，搞好协调配合

　　加强房地产市场宏观调控、稳定住房价格，事关维护人民群众的切身利益，事关房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，各级政府一定要把这项工作摆在重要议事日程，切实负起领导责任。各有关部门要在政府统一领导下，各司其职，密切配合，全面落实国家和省各项调控政策措施。省建立房地产市场宏观调控联席会议制度，由省政府分管领导主持，建设、发展改革、财政、国土资源、地税、物价、统计、人民银行、银监等部门参加，定期召开会议，分析形势，研究解决工作中的重大问题。各市也要建立相应的工作机制，切实做好房地产市场调控工作，促进房地产业持续健康发展，确保全省国民经济的健康运行。