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前段时间频出的房地产调控政策触动了很多人的神经，尤其是商住房新政更是让一些人措手不及。
北京市商住房调控政策出台后，个人不得购买新建商住房了。想买新建商住房，就得是文件里明文表述的“合法登记的企事业单位、社会组织”，且得一次性全款付清一套至少500平方米的商住房；购买后如果想转让，必须得产权满3年才可以上市交易。虽然个人仍可购买二手商住房，但也只能全款，且购房者在京必须无房（含所有类型）；如果是非京籍人员，还需在京连续缴纳5年社保或个人所得税，个人所得税需60个月连续缴纳，不能中断。
新政执行后，一些人开始打起注册公司购买商住房的主意。笔者认为，个人通过注册公司购买商住房，要事先充分考虑税收因素。
日常运营税务问题
注册一家企业，从登记到注销都会涉及税务问题。首先要办理营业执照和其他各种证照，办理了营业执照后30日内需前往主管税务机关做税务登记。随后，相关的申报纳税义务随之而来，增值税及相应的城建税和附加费都需要按月申报（即便是零申报），所得税需要按季申报（即便是零申报），每年5月31日前还需要汇算清缴。就个人所得税而言，除每月综合申报，还需要每月进行个人明细申报，即便是零申报，也不能省略，否则会影响个人相关权益，比如购房资格、摇号资格。
笔者了解到，这些事目前在北京，可以委托中介公司做，初始成本为数千元，后续运营费用每年也需要数千元。此外，单位购买的房产，每年需要缴纳房产税和土地使用税，如果房子是自用，房产税按照房产原值的70%乘以1.2%计算，城镇土地使用税按照占地面积算，北京最便宜的为1.5元/平方米。但是，既然购房是用来投资的，公司是空壳，自用的可能性就不大，如果用来出租，那么需要按租金的12%缴纳房产税。
按目前政策，3年以后房子才能转让，因此以上这些税费至少需要维持3年。除此之外，还应考虑到因为长期零申报可能引发的税务稽查与评估风险，这些风险所需要付出的时间成本甚至是税务代价，可能就不好预期了。
转让环节税负问题
既然是投资，就当然需要考虑转让的情况。按目前的政策，可设想一下，北京的商住房新报项目分割单元不得低于500平方米，按每平方米3万元计算，每套商住房至少需要1500万元的成本。假定3年后该商住房涨到了2000万元，涨了500万元，该企业想要把商住房卖掉，需要缴纳的各项税费如下。
增值税：因为是为了购买商住房注册成立的公司，一般应该是小规模纳税人（或者说是不经常发生应税行为的企业），可以适用差额5%的征收率。那么应纳增值税为25万元（500万×5%）。但如果在此期间登记了一般纳税人的身份，那么销售时取得的全部价款和价外费用是应税销售额，增值税销项税额为198.2万元［2000÷（1+11%）×11%］，可以抵扣相应的增值税进项税额。但一般而言，专门为购房投资成立的空壳公司不会有什么可抵扣的进项。如果购买的是新建商住房项目，目前抵扣新增不动产进项税额需要分两年抵扣。
城建税及附加：应缴城建税是增值税的7%，应缴教育费附加是增值税的3%，应缴地方教育费附加是增值税的2%，合计应缴税费为增值税的12%。
企业所得税：既是为了购买房产注册的公司，差不多是一个空壳公司，基本上没什么成本，全部盈利都属于应税收入，应缴纳25%的企业所得税，大约有100多万元。
土地增值税：土地增值税是以企业转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收，算下来大概为几十万元。
这样算下来，个人通过注册公司购买商住房，即使房价再上涨，获利也有限。所以，投资方案要充分、准确地考虑税收可能带来的影响。毕竟房屋中介的目的是为了高额佣金，而投资是关乎自己的钱袋子。
（上文来源：2017--8-25，中国税务报-中国税网，作者单位：北京市海淀区地税局）
华税短评：
伴随金税三期以及全球金融账户涉税信息交换的逐步落地，个人的财富日趋透明化，境内外买房、保险等投资行为，愈发要求应充分考量其中的税务因素。主要包括两个方面：（1）税务合规性风险，纳税人需要按照国内外的相关税法要求履行纳税义务，否则将会面临补税、行政乃至刑事处罚；（2）要把税负成本纳入投资决策考量因素之一，而不能仅仅考虑投资的收益。 |
