拆迁偿还等面积安置房也应按成本价核定计征营业税

　　案情简介：近期，某税务机关对一家政府投资的房地产企业实施纳税评估时发现：该单位主要从事拆迁安置房建设和销售业务，企业按照当地政府要求，与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》，以产权调换方式为主并结合按质作价、互找差价、作价补偿等方法，安置规划区内被拆迁户。该企业在申报缴纳销售不动产营业税时以向被拆迁户实际收取价款为计税依据。主管税务机关核实企业相关业务后，以同类住宅房屋成本价为计税依据重新核定产权调换等面积部分的营业税，以同类住宅房屋的市场价重新核定超过拆迁面积部分的营业税，并补缴营业税26716750.4元、城建税1870172.53元、教育费附加801502.51元、地方教育附加503685.21元。

　　税法分析：拆迁安置房的建设与销售大多是政府成立的房地产企业操作的，因拆迁安置房情况复杂、企业财务人员业务水平参差不齐、对拆迁安置房税收政策掌握不清，大多数从事拆迁安置房建设的房地产企业都是按向被拆迁人实际收取的补价作为计税依据缴纳营业税及附加，对拆迁偿还等面积安置房部分未缴纳营业税。

　　国税函[2007]768号文件明确了房地产企业对被拆迁户实施房屋产权调换时如何缴纳营业税的问题：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换，房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给被拆迁户，并获得相应的经济利益，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。由于产权调换没有现金交易，涉及营业税计税营业额的确认问题，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税;对偿还面积超过拆迁面积的部分，应当按照市场价作为营业税计税依据。