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问：依据财税〔2010〕121号文件，地价计入房产原值缴纳房产税，容积率低于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，地价是按平均单价计算吗？高于0.5的，是全部地价计入房产原值吗？如果全部计入，但厂区内的道路、绿化、料场等构筑物占地面积也要计入，不是与房产税的税法有悖吗？
答：《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三项关于将地价计入房产原值征收房产税问题规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
根据上述规定，对按照房产原值计税的房产，房产原值应包括土价。容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。具体在计算时应按房产建筑面积的2倍占总用地面积的比例，分摊计算土地价款，将其计入房产原值；在确定应计税的容积率时已考虑道路、绿化等占地因素的影响，所以只要房产容积率高于0.5，即应将全部地价款计入房产价值缴纳房产税。
【 总局答疑—— 如何理解财税[2010]121号中的宗地容积率？ 】
【将地价计入房产原值计征房产税问题的分析 (刘志耕)】
【地价款计入房产原值计算方法举例
问题:房产原值包括地价，请问：
1、购买的商品房做为办公室，房屋面积30平方米50万，交房产税时用加地价吗，怎么计算地价，房产税如何计算。能否举例说明。
2、自建厂房的容积率如何计算，房产税如何计算。能否举例说明。
答复:1、对购买的商品房，购买时的房屋价款已含土地价值，因此对购买的商品房，按照购买时的房屋价款计算房产税即可。
2、容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。
例如，某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。
再如，某企业以8000万元购置了一宗建筑面积为5000平方米的房地产，其中，该宗土地面积1000平方米，地价2000万元，通过计算可知宗地容积率为5，因此，应将全部地价2000万元计入房产原值计征房产税。 】
总局答疑——
财税[2010]121号文对于房产购建的执行时间问题
关于房产原值规定的政策演变——
财税地字[1986]8号 房产税、车船使用税若干具体问题的解释和暂行法规
财 税[2008]152号 关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知
房产税计税原值的确认及新旧政策衔接
[肖宏伟点评——
国土部和住房城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》今后住宅用地的容积率指标必须大于1。
实际执行：
如容积率大于1，则将土地价值按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。
如容积率小于1，且大于0.5，可以按容积率乘以土地价值，以此结果再按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。
如土地10000平，价值1000万，容积率0.6，地上房屋6000平一半征税一半免税，那么，如土地单独核算，土地价值计入房产原值征税的价值是：1000*0.6/2=300万。
如容积率小于0.5。按上例计算的计入房产原值的价值加倍。
也就是说，如果上例容积率变为0.4，那么，计入征税房产原值的土地价值是400万。
有些不合理。
很多计算还要靠实战解决。] |
