聚焦拆迁补偿，再谈地产税筹

　　前言

　　房地产企业在从事城市更新或并购重组的过程中，经常会采取股权收购模式，而股权收购又不可避免的会涉及到股权溢价，股权溢价往往没有足额发票，我们除了可以借助于税收洼地解决一部分之外，还有无别的解决思路呢?

　　在建工程转让，税务筹划的新境界?

　　地产开发商们为了加大拆迁成本，现如今也学精了，自己培养若干个“钉子户”。别人1:1.3，他是1:5，还外加几千万乃至1个亿的现金。可即便如此，面对一个过百亿的项目，这点拆迁补偿费，依然是杯水车薪，解决不了根本问题。在总成本固定不变的前提下，前期成本占比过大，势必会挤占后期成本的比例空间。惟有突破总成本的桎梏，拔高总成本的基数，才能从根本上解决这一难题。那么如何拔高总成本基数呢，沥呕君认为，在建工程转让，就是一个很好的解决思路。

　　股权收购进来以后，“左手”将开发强度做到25%以上，再以在建工程的形式转手给“右手”，通过销售利润降档巧妙降低综合税负，能够极大程度提高项目的税务筹划效果。具体原理，参见笔者此前发布的微信文章《原创|以股权转让方式受让在建工程后的税务筹划思考》。

　　需要指出的是，此方案在实际操作中的确存有难度。原本是由A公司办理的四证，现在为了满足税务筹划的需要，B公司同样需要办理一次四证。房地产企业需要综合权衡一下，重新报批报建所花费的人力、物力成本，与税务筹划所带来的综合收益，孰高孰低。如果前者大于后者，那就放弃这条路;反之，则可以一试。

　　中国是一个“以票管税”的国家，城市更新中最大的成本构成来自于拆迁补偿，而拆迁补偿恰恰又是不需要提供发票的。正因如此，导致很多房企在这方面大做文章。

　　拆迁补偿的证据链管理

　　实务中经常提到的“合法票据”，怎么理解?在深圳，被拆迁户确权较为容易实现。甚至有人戏称：蓝本优于红本，无本优于蓝本。为什么这么说呢?比如针对小产权房，买卖双方只需要去村委做个鉴证即可(有律师在旁尤佳)，甚至不需要去公证处;哪怕是在更新局备过案的，还额外给你一次修改的机会，这在别的城市是没有的。产权变更时，没有人会有意识去主动缴纳相关税收，代扣代缴义务也没有切实履行。

　　当然，上文说的是深圳的规定，如果是外地城市，对此管理规定要严格许多。拆迁补偿，虽然税务局不要求开发商提供发票，但是也需要开发商备齐这几样东西，以备查验。①被拆迁户的身份证复印件;②拆迁补偿协议;③银行汇款支付凭证;④经被拆迁户签字确认的收条。实务中我们就经常发现，被拆迁户的身份证编号五花八门，显然与其同属一个行政村的事实难以吻合。既不属于嫁过来的媳妇，也不属于入赘的上门女婿(这两类人可以视同本村人口)，那么这些人并不具备被拆迁户的资格认定。

　　小结：拆迁补偿固然不需要为发票而烦恼，但笔者还是建议开发商应在一些细节上下功夫。

　　拆迁标准如何确定

　　最近，深圳某开发商被主管税局处罚了，原因是怎样的呢?且听沥呕君慢慢道来。

　　正常的拆赔比例一般1:1.3就到顶了，可这家开发商倒好，1:5不说，还额外加60亿的现金。为什么赔得这么高，原因不用再解释了，都是“友军”。本来这已经很离谱了，然而税局并不是因为这个开出的罚单。真正遭处罚的原因在于，收到60亿现金的这个被拆迁户，是个法人单位。按照现行税收规定，企业收到的这笔拆迁补偿费，应该缴纳企业所得税：60亿*25%=15亿。这家企业是怎么做的呢，简单的挂一笔往来款，就认为不用交税，这种想法可真是要不得。最后，这公司不单要如数补足税金，还要加上罚款和滞纳金，满打满算，这个被拆迁户(也就是开发商自导自演拆迁大戏中的“右手”)要交差不多28多亿的税。呜呼，哀哉!本来是打算借用此招搞搞税筹的，这下倒好，没达到税筹目的不说，还倒赔进去了一大笔税金。何苦呢?幸运的是，这家开发商最后找到了沥呕君所供职的智慧源公司，我们在了解了事情原委之后，就给他找了一份文件：2012年40号文《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》。根据该文件规定，企业符合政策性搬迁所得，可在最长不超过5年内递延缴纳。5年的缓冲期，为这家房地产公司赢得了时间。因为还没到纳税时限，所以不存在偷漏税，那么对应的罚款和滞纳金也就免了。

　　有读者要问了，那5年到期以后呢，不还是得交企业所得税吗?其实解决企业所得税的方法有很多，企业购买分红基金就是解决思路之一。分红基金，顾名思义，分红的部分免税，亏损的部分又可以弥补企业所得，一举两得。

　　虽然拆迁补偿的市场标准一直未有出台，但形如本案例所列述的这家房企，这个标准显然过高了，值得推敲。税务局层面能否得到通过，其实存在有很大的不确定性。

　　被拆迁户的涉税处理

　　案例

　　假定某被拆迁户从开发商那里取得了5亿现金，外加价值10亿的房屋(成本价3亿)，赔付率为1:1.3。其中，有一户为法人，获得了价值2亿的房屋(成本价6千万)，房屋净值2千万。问：1、开发商如何纳税;2、被拆迁户如何纳税?

　　沥呕君分析：

　　增值税

　　符合政策性搬迁的，无论被拆迁人是自然人or法人，增值税全免(财税[2016]36号文)。

　　所得税

　　符合政策性搬迁的，且被拆迁人是自然人的，免征个税(理论上，只有在国家规定补偿范围内的拆迁补偿所得，才免征个税;实务中，大湾区的几个城市因国家规定的拆赔标准过低，导致各地税局在具体执行时，针对个人拆迁所得部分，一律免征个税);如被拆迁人是法人的，则遵照2012年40号文的相关规定执行即可。

　　土地增值税

　　符合政策性搬迁的，无论被拆迁人是自然人or法人，土地增值税全免。