房地产企业销售合同常见风险点处理

现实情况的确是这样，小业主对税收概念不会太强，大部分都不需要抵扣增值税的，开具何种税率的发票也不会抗议。值得注意的是，如果小业主办理房产证时，了解需要缴纳的契税计税依据是扣除增值税后的不含税金额，采用一般计税方法能够少交契税，很有可能会要求房地产企业开具11%税率的发票。

为了更直观定量计算差异额，假定售房总价含税收入为100万元，适用3%的契税，两种模式对比如下表：

以此为例购房款为100万元时，一般计税方法下少交1600元，以现在一线城市动辄500万元一套不动产为例，则会相差8000元左右，更为关键的，现在销售的不动产项目，多数为采用简易计税方法的项目，这样会导致小业主会多交契税，到时是否会有争议，我们不去过多讨论。

笔者建议：我们财务人员应在日常工作要求公司修改销售合同，规避公司未来办证不必要的争议，退一步来说，即使公司不采纳，未来真的出现问题，也不是因为自己工作失误所导致。

二、印花税缴纳问题

对于印花税缴纳问题很多房地产企业存在一定困惑和疑虑，计税基数到底是以合同含税金额还是不含税销售收入额依据。我们注意到国家税务总局颁布的（财税〔2016〕43号）《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》的文件，并没有明确规定印花税计税基数是否应包含增值税，如此一来造成了印花税缴纳出现了政策空白点。主要出现以下几种情形：

情形1：合同没有明确注明不含增值税合同额和增值税额，只有合同总额，比如最常见的房地产销售合同，按照合同总额缴纳印花税；

情形2：合同没有明确注明不含增值税合同额和增值税额，只有合同总额，从降低税负的角度出发，还是按照换算的不含增值税合同额缴纳印花税，如果有争议再补税；

情形3：合同分别注明不含增值税合同额和增值税额，因为政策不明晰，还是按照合同总额缴纳印花税；

情形4：合同分别注明不含增值税合同额和增值税额，从降低税负的角度出发，还是按照不含增值税合同额缴纳印花税，如果有争议再补税；

情形5：部分合同未按照印花税应纳税义务时间缴纳印花税，存在需要补缴印花税的情况。

笔者建议：根据国家税务总局的政策口径文件的精神，与主管税务机关沟通，印花税计税依据，避免多缴纳印花税，或者偷税的风险。

具体文件如下：

4月25日视频会议有关政策口径委托代征组发言材料

第四，关于印花税计税依据问题

这次两部委下发的《通知》中没有提到印花税计税依据问题。主要是营改增之前，这一问题就已明确，没有变化。各地执行口径仍按照印花税条例规定，依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。

笔者以某项目销售总额10亿元测算，一般计税方法下，不含增值税合同金额为90,090万元，如果分开注明，可以少缴纳印花税4.95万元（9,910×0.05%）。

综上所述，建议在签订合同特别是不动产销售合同时，应在合同中分别注明不含税增值税合同金额和增值税额，避免在未来工作中，给我们财务人员以及公司造成不必要的麻烦和损失。