预收两年房租房产税应一次申报

　“预收的房产租金收入可以分期申报营业税，而作为同一计税依据预收的房租收入，为什么不能分期申报房产税？申报缴纳的房产税为什么不按权责发生制原则作账务处理？”最近，某企业财务人员向江苏省南通市地税局12366纳税服务热线咨询。

　　原来，2006年10月1日，该企业将其闲置房屋对外出租给自然人李某使用，租赁期为两年，租期为2006年10月1日~2008年10月1日，月租金10000元，两年租金一次性支付。2006年10月8日，该企业收到李某所交房租240000元。从2006年11月10日起，以合同约定的月租金收入10000元作为计税依据，该企业按月向主管地税机关申报缴纳了营业税、房产税及相关税款。截至2008年7月，该企业已申报缴纳了这笔房租收入应缴营业税10500元、房产税25200元及其他相关税款。2008年8月1日，税务稽查人员在对该企业2006年度~2007年度的纳税情况进行检查时，发现该企业2006年10月取得这笔房产租金收入，没有按照规定的纳税义务发生时间，一次性申报缴纳房产税，因此对该企业作出如下处理决定：追缴2006年11月10日少申报房产租金收入房产税27600元，并从2006年11月11日税款滞纳之日起至实际缴纳或解缴税款之日止，按日加收滞纳税款万分之五滞纳金。

　　对此，该企业财务人员不能接受并提出异议：房产租金收入营业税可以按月分期申报，为什么同一计税依据的房产税就不能按月分期申报？属于两年的房租收入一次性申报缴纳房产税，既不符合房产税按年征收、分期缴纳的规定，又不符合权责发生制原则，税务部门的处理决定是不是搞错了？针对该企业财会人员疑问，咨询员结合财税规定，作了耐心细致的解释。

　　第一，预收的房租，可以分期申报缴纳营业税。

　　预收的房租，该企业可以分期申报缴纳营业税，这是税法的特别规定。《营业税暂行条例》第九条规定，营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。这是法律的一般规定。但对纳税人收取预收性的款项如何申报纳税，并没有作出具体的规定。为此，《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。而预收的房租并不属于转让土地使用权或者销售不动产的范畴，因此预收的房租营业税纳税义务不在当天。由于法律、法规没有对纳税人除转让土地使用权或者销售不动产这两项课税项目以外的其他预收款项的纳税义务发生时间作出规定，因此，财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）明确规定，单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间可以按照财务会计制度的规定，以该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。而按财务会计制度的规定，应在整个受益期内分期确认收入。纳税人取得的房租收入属于营业税的应税劳务，因此该企业一次取得的这笔房产租金收入，可以按照房屋租赁合同的受益期限分期申报缴纳营业税。

　　第二，预收的房租，不可分期申报缴纳房产税。

　　《房产税暂行条例》第三条规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政政府规定。这是房产税的一般规定。

　　税法适用特别法优于普通法原则，对于同一事实涉及一般法律和特别法律规定时，特别规定的效力优于一般规定。国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）对于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题作出规定，纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。江苏省地税局《关于明确房屋出租房产纳税义务发生时间的通知》（苏地税函[2000]135号）规定，出租房屋的纳税人，其纳税义务发生时间为实际取得租金收入的当天。

　　在具体的政策执行过程中，纳税人不能随意分解租金收入，应以收到的实际租金作为计税依据。房产税按年征收、分期缴纳的规定，也仅适用于依照房产原值计算缴纳房产税的情况。