土增清算后的房屋再次销售还需要补缴土增税吗？

　　案例：

　　甲地产公司A项目在2017年已完成土增清算，在项目销售过程中，由于楼盘销售低迷，与其中的3户业主达成协议，业主只需要缴纳部分房款，其余款项由甲地产公司垫支，后续业主通过其他途径将房屋余款筹齐后，一次性交付地产公司，但后续由于业主信用等其他问题，未取得贷款，也未筹集到房款，甲地产公司后经法院诉讼判决，3户业主将该房屋退回甲地产公司，甲地产公司又将房屋另行进行了销售，价格较上次合同价增加2000元/平方米，同时，在2017年土增清算时，3户业主按正常销售已参与了土增清算，那么现在甲地产公司将房屋再另行销售增加的收入，是否还需要补缴土地增税?

　　观点一：需要补缴土增税

　　分析：项目在土增清算时，由于已经将项目所有的可以扣除的成本进行了审核和确认，同时收入按照销售时的合同金额进行了确认，项目在2017年土增清算时，已经按照项目的业态分别用收入减去可扣除项目成本计算出各业态需要缴纳的土增税。

　　现在，企业将房屋收回并重新出售，由于增值税、所得税都需要进行正常计算缴纳，那么针对土增税，高出的2000元/平方米需要按尾盘清算对待，由于成本在2017年清算时，已经按照清算时审核的可扣除单位成本*面积进行了确认，因此本次以尾盘清算的成本为0，其余项目按照增加的销售收入、销售产品增加的的税金及附加据实计算申报。

　　观点二：不需要补缴土增税

　　分析：由于项目已经在2017年进行了清算，该3套房屋的面积已经做为可售面积参与了整个项目的清算，就是说在税务清算系统中，该3套房屋已经做为已清算房屋对待，系统也已将其自动划分为已完结清算过的房屋，现在企业由于一些特殊原因重新销售造成售价提高，不影响也不需要重新就增加的部分再计算缴纳土增税。

　　同时，从实务角度出发，税务系统已生成显示该房屋已参与土增清算，企业无法再进行尾盘清算的申报及补缴税款。同理，如果认为需要补缴土增税，那么如果企业由于市场原因，后续再次销售价格低于清算时的合同价，是否可以申请退税或者重新进行计算呢?

　　因此，针对土增清算后的项目由于各种原因再次销售，未查到税务机关就土增是否需要补缴的相关政策依据，那么通过上述两种不同观点，我们也可以发现，房地产项目尾盘销售在实务中确实存在各种不同的问题，项目尾盘如果未进行清算，需要在后续销售时，按规定进行计算申报缴纳土增税，但对于上述二次销售的情况，建议企业及时和主管税务机关取得沟通联系，说明项目的实情情况，争取在不违反税法的原则下，取得有利于企业的操作办法，以免后续引起补缴及滞纳金的风险。