根据《土地增值税暂行条例》第三条规定,土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和条例规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式应为:应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)。在实际的工作中,土地增值税应纳税额的计算方法应该分为以下五种:查账计征法、预征计征法、评估价计征法、发票抵扣计征法和核定计征法。《土地增值税暂行条例》第九条规定,纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。 对于用房地产评估价格计算土地增值税方式,纳税人需注意以下三个要点。 评估收入与评估扣除项目金额采用的方法不同 可见,按照房地产评估价格计算征收土地增值税时评估房地产转让收入采用的是市场比较法评估的房地产交易价格,评估扣除项目金额采用的是重置成本法评估的房屋成本,两种方法在评估原理上有着本质的区别。 举例说明,某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房,当时造价100万元,无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算,建造同样的房子需600万元,该房子为7成新。该企业已按500万元出售价格向税务机关申报土地增值税。但税务机关参照同类房地产的市场交易价格进行评估该企业转让房地产的评估价格应为800万元。其他因素暂不考虑。则:(1)房地产转让收入为按市场交易价格进行评估的价格800万元;(2)扣除项目为按重置成本法评估的价格=600×70%=420(万元);(3)增值额=800-420=380(万元);(4)增值率=380÷420×100%=90.48%;(5)应纳税额=380×40%-420×5%=131(万元)。 房价地价分别填报 评估费用可否扣除 此外,需要明确的是,财税字[1995]48号文件第十一条规定,对于个人购入房地产再转让的,其在购入时已缴纳的契税,在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素,在计征土地增值税时,不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。 注意其他税金的扣除 例,某房地产开发公司于2009年月10月向某商业企业(关联企业)出售A办公楼,售价为300万元。同年12月,该房地产开发公司向某集团总公司出售B办公楼(与A办公楼属于同一期的开发产品,其开发成本基本相同),售价为600万元。则该房地产产开发公司在就A办公楼转让收入向当地税务机关申报计算缴纳土地增值税时,扣除项目中的与转让房地产有关的税金:营业税为600×5%=30(万元),城建税为30×7%=2.1(万元),教育费附加为30×3%=0.9(万元)。 |
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