深建字[2019]198号 深圳市住房和建设局关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告

深圳市住房和建设局关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告

深建字[2019]198号        2019-11-21

市政府：

　　近期，我市调整了普通住房标准，取消了之前普通住房价格标准，明确同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上且单套建筑面积144平方米以下的住房为“普通住房”;调整了商务公寓政策，取消了2018年“深四条”中关于商务公寓“只租不售”的相关规定。现将有关政策调整情况报告如下：

　　一、关于调整普通住房标准

　　我市此前适用的普通住房标准于2015年9月公布实施。随着近年来房地产市场形势的变化，该标准与居民合理住房需求日益不匹配，在此背景下，2019年1月，原市规划国土委起草了《市规划国土委关于调整普通住房价格标准的请示》(深规土[2018]1008号)，就普通住房认定标准调整方案向市房地产调控领导小组做了请示。杨洪常委召开专题会议进行审议后，原则同意该调整方案，但由于住房城乡建设部此前明确要求2019年一季度结束前，各地一律不准出台调控政策，因此会议议定调整普通住房标准拟于2019年第一季度后适时发布。

　　2019年10月9日，我局向市政府上报《深圳市房地产业建筑业2019年四季度稳增长工作方案》，其中明确提出调整普通住房标准政策。原因在于：一是目前全国及我市房地产市场总体平稳，出台该政策不会影响市场平稳运行，且符合国家减税降费精神;二是当前我市面临稳增长压力，该政策能够降低刚需购房成本，促进合理住房消费，活跃房地产市场;三是该政策前期已研究议定，我局认为可以正式发布。

　　2019年10月18日，如桂市长主持召开前三季度经济形势研判会，我局汇报了普通住房标准调整事项，会议原则同意相关调整方案。2019年11月6日，我局向税务、规资部门发送关于调整普通住房认定标准的函，议定自2019年11月11日执行新的普通住房标准。

　　政策发布后，我局密切监测社会舆情和市场形势。舆论反响普遍正面，认为符合深圳房地产市场实际，是政府让利于民的举措，新华社也发文“深圳调整普通住宅标准后，成交涨幅明显，报价趋于理性”。从市场表现看，调整普通住房标准确实起到了一二手房联动、新房和二手房成交量均显著增加的效果(11月1日-15日，新房、二手房成交面积分别比上月同期增长37%、81%)，对市场活跃度和稳增长的拉动效应明显。据市场机构发布的数据，政策发布后，上调挂牌价的房源占比很低(仅 1.9%)， 且价格涨幅有限(仅1.8%)， 起到了“价稳量增”的政策效果。

　　二、关于取消商务公寓“只租不售”

　　2018年7月31日“深四条”规定：开发商在各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓只租不售。近期我局提出取消2018年“深四条”中关于商务公寓“只租不售”的相关规定，原因在于：该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看不利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。

　　2019年10月31日，如桂市长主持的房地产稳增长专题会议原则同意取消商务公寓“只租不售”规定。2019年11月1日，我局召开各区及协会通气会，已将相关精神传达至企业。

　　该政策实施后，据我局监测市场反应，开发企业反映正面，但因该政策是相对长效的政策，对短期商品房销售虽然利好但影响有限。

　　特此报告。

深圳市住房和建设局

2019年11月1日

　　(电子)

　　(联系人：冯晶，联系方式： 15220281031 )

　　文 | 神笔马良税 主播 | 小安

　　十一而税邀约作者

　　近日，网上盛传：2019年11月21日，市住建局向市政府报告取消商务公寓『只租不售』的信息。

　　除了传播利好消息，我想从专业的角度谈谈涉及到税的几点变化。

　　具体文件，请搜索：《深圳市住房和建设局关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告》(深建字[2019]198号)。

　　1 为什么取消豪宅税又取消商务公寓限售?

　　我的理解是：解除商务公寓的限售，目的是为了稳住住宅的价格，防止住宅过度上涨，导致均价涨太高，账面不好看，不好向上面交差。毕竟稳房价，可能主要在于稳住宅的价格。

　　商务公寓具有居住的功能，但是价格低，买不起住宅的，肯定转而去买商务公寓了。

　　从二手房成交数据来看，300万以内的二手房交易量远比千万豪宅成交量大，也说明了这个问题。就是老百姓缺钱，只要能解决住的问题，是商务公寓也无所谓。

　　198号文公布的数据也间接的说明了取消豪宅税导致价格上涨的问题。文件提到：11月1日—15日，新房、旧房成交面积分别增长37%和81%;上调挂牌价格的房源占比1.9%，价格涨幅1.8%。

　　既要稳住GDP，也要稳住房价，所以才有了让商务公寓入市，牵制住宅房价过快上涨。

　　2 征地返还用地，到底有没有人研究税务问题?

　　无论是还在内部征求意见的『广东省三旧改造税收指引』，因为内容尚未对外公布，虽然我有原文，出于政治正确，我也不便于公开解读。

　　亦或是深圳出台的城市更新税收征管指引，从未提到过如何解决征地返还用地在项目开发过程中产生的增值税、企业所得税、土地增值税等问题。

　　就更别说非农指标、利益统筹、土地整备、土地置换等更复杂的税务问题了。

　　开发商在夹缝中求生存，银行资金流入房地产受到限制，要求为政府配建保障房，有的还要求现房销售，甚至还限制未来售价。

　　为政府配建保障房的税务问题解决了吗?是视同销售还是可以视为公共配套?增值税的处理和土地增值税的处理口径一致吗?全国的规定一样吗?

　　如果你是在房企从事税务工作，看到这里，你只会无奈的笑一笑。先行示范区是不是需要解决这些问题?

　　所以，我想说的是，从198号文第二条，我看到了，从住建局的口径来说，拿地最起码包括三种方式：招拍挂、城市更新、征地返还用地;而不只是招拍挂和城市更新，还有征地返还用地，还有其他……

　　那么，征地返还用地的地价如何确定?或者是否允许对村集体的分配可以视同拆迁补偿呢?如果没有政策突破，未来这些地产项目集中清算时，最头痛的应该是企业的税务负责人。

　　所以，如果你们看到这篇文章，能产生共鸣，也希望能解决这些税务问题，你要做的就是转发出去，让更多的人看到，大家一起来研究一下如何解决这些问题，既符合税收政策，也能解决企业的实际问题。

　　3 你买商务公寓，税划算了吗?

　　解绑了商务公寓，你开心的买房，开发商开心的卖房，税，都很划算了吗?

　　有多少人手上拿着商务公寓一直在卖，而卖不出去?他的苦不会跟你说。他只会告诉你，商务公寓出租，租金收益率比一般住宅要高不少。

　　他不会告诉你，商务公寓在转手时，有高昂的转让税费。其中和住宅比，增加最大的是土地增值税。

　　如果是个人购买商务公寓之后，未来转手按照卖价的10%来缴纳土地增值税。简单来说就是：卖200万，土地增值税要交20万。

　　这都已经不算高了，因为个人可以按固定比例交税。而如果是公司买了商务公寓再转手，土地增值税据实计算会更高。

　　所以，从这点来说，我劝你不要买商务公寓。当然你可能会笑话我，买深圳湾1号商务公寓的人，难道是傻子?

　　我只想说，有钱人的世界，你我都不一定看得懂。

　　第一，人家可能买来就是为了自己住，根本不在乎多少钱买，因为人家不缺钱。

　　第二，即便要转让，5000万的房子，交500万的土增税，人家也不一定会在乎，因为人家还是不缺钱。

　　第三，想住进去的人，也许根本不是为了住，而是为了认识相同阶层的邻居。

　　所以，对普罗大众来说，没事最好别买商务公寓，买一套房你是为了自住，买第二套房你根本不会是为了收租，而是为了坐等房价上涨。就像你炒股一样，你是为了股票分红?还是想等股价上涨?你清楚的很。

　　4 开发商卖商务公寓，你敢卖吗?

　　如果2018年7月31日之后的某一天，某个开发商的商务公寓楼盘属于只租不售情况的，而且也开始出租了，恭喜你，你也掉进了税的坑。

　　你是否看过深圳最新出台的土地增值税规程?里面对开发商建造的商品房出租或自用1年以上的，土地增值税按旧房处理。

　　如果你刚好有个商务公寓楼盘2018年8月1日入市，也出租到了现在，出租超过了1年，虽然限售解除了，恭喜你，你没法进行土增税清算，你需要按旧房缴纳土增税。

　　如果文字不足以让你有切肤之痛，我给你拿一组数据来说明：

　　如果你的商务公寓楼盘卖100个亿，其中：地价20个亿，建造成本10个亿，回迁房成本30个亿。

　　如果全部卖掉，按照清算，你可以扣除所有地价成本、建造成本、回迁成本，还可以加计扣除30%，其中：房地产开发加计20%，房地产开发费用10%，总共可以扣除(20+10+30)×1.3=78个亿。

　　如果按照旧房呢，你只能扣除地价和建造成本，持有一年时间，加计扣除5%，也就是扣除(20+10)×1.05=31.5个亿。

　　除了土地成本和建造成本之外的其他成本，全部沉没了。这个案例来说，30个亿回迁成本无法扣除，而且也不能按照项目清算加计扣除30%，少扣了25%，扣除成本又少了一块。

　　如果你是开发商，你会怎么做?硬着头皮卖，交重税?还是后悔当初响应号召将商务公寓拿去出租了?