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甲方提供土地使用权，乙方提供部分资金，全部由甲方名义合作开发一房地产项目，请问：一、如果双方约定为资金借贷关系，乙方投资收回的利润视同借款利息收入缴纳5%营业税，此外还应并入当期缴纳企业所得税；甲方凭发票作为利息支出，在税前列支？二、如果双方约定共同投资、共同承担风险、共享利润，作为投资收益处理，乙方分回的税后利润，是否就可以不缴纳营业税和企业所得税？ 一、双方约定为资金借贷关系，如果乙方仅是提供部分资金，不参与开发房地产项目，全部由甲方自己开发房地产项目，乙方仅收取借款利息，则可以缴纳5%营业税，利息收入并入当期缴纳企业所得税；甲方凭利息支出发票，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额部分，不得税前扣除。 双方约定为资金借贷关系，如果乙方参与开发房地产项目，根据实质重于形式的原则，依据国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）的规定进行营业税处理： 第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税： 2、房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。 3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。 此种方式企业所得税按《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文第四条关于合作建造开发产品的税务处理问题执行。 二、如果双方约定共同投资、共同承担风险、共享利润营业税的处理 根据国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）的规定：“第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：1、房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税”以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税“的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。” 此种方式企业所得税按《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文第四条关于合作建造开发产品的税务处理问题执行。 |
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